|
|
|
|
沈晓杰：关于创新中国住房新模式的十大建议http://www.sina.com.cn 2006年12月31日 18:21 新浪财经
编者按：本文系沈晓杰(blog)中国房地产十大批判之十 中国住房模式，要在反思批判中创新革命，作者授权新浪财经独家全文发表。全部系列文章已陆续刊发！ 从今年3月7日“中国房地产十大批判”开篇——“高房价：压在当今中国市民身上最重的大山”在中国最大的网络媒体——新浪网刊出以来，至今已有近十个月的时间了。今天，随着2006年最后一天的到来，，随着本系列的最后一篇文章的刊出，“中国房地产十大批判”将带着全国成百上千万读者的关切、厚爱和共同的思考，在网上与大家告别。 在这近十个月的时间里，我们一起从经济、政治和社会的层面，对中国房地产市场和住房保障方面存在的深层次的制度问题，以及所引发的社会矛盾和冲突，进行了空前深入、系统和持续的分析和批判，在社会的各个层面产生了强烈的反响。高房价问题也引起了从中央高层领导到基层人民群众各方面前所未有的重视。 在今年6月下旬新华社的一篇报道中，第一次对公众透露：“令中国城市居民敏感的房价问题已经引起中央高度关注。中央政治局专门召开会议研究相关政策，5月17日，政府公布楼市调控新措施，随后建设部等9个部委联合公布‘国六条’，加紧控制住房供应结构、稳定地产价格”。更为重要的是，包括普通民众在内的社会各方面，也开始从政治文明、行政体制和公民权利的角度，重新审视、分析当今中国的房地产市场和住房政策的导向，从更广的视野、更高的角度和更深的层面，共同探讨如何在中国社会主义的体制下，架构即体现“制度优越性”，又表现出现代政治文明和市场经济发展成果的新的中国房地产市场和住房保障制度。 抨击和批判一个谬误百出的房地产市场和住房政策导向，根本的目的，还是要探讨如何建立一个符合中国国情、体现公有制优越性和现代公民权利保障的新的住房模式。那么，在现今的社会主义社会政治制度的范畴下，在现有的社会经济政治的基础之上，我们究竟应该从哪些方面着手，建立一个使人民满意、社会和谐的全新的中国房地产市场和住房保障体系呢？笔者以为，我们应该从政治层面、市场层面和具体的操作层面这三个方面，对当今中国分房地产市场和住房政治的导向，进行一番彻底的创新和革命。在此，提出构建和谐社会主义制度下创新发展中国房地产市场和住房政治的十大建议，供各方参考。 抛砖引玉的目的之一，就是希望大家在讨论和探讨如何搞好当今房地产市场和房价方面“调控”的政策和举措之时，突破现有的思维定势和框框，从社会发展的系统论角度创新思维。代表“最广大的人民群众”的利益，从“实践检验”的效果出发，探讨中国房地产市场和住房保障方面创新发展的新思路、新方法。 第一 人民要依法管理自己住房的事，公民应成为决定住房政策的主体 当今中国的房地产市场和住房保障，之所以演变成像现在这样“城市社会最大的不和谐因素”，成为市民最不满意的社会焦点和高层最不放心的“不安因素”，问题的根本也在于我们的住房政策的政治导向上，出现了偏离社会主义理念和现代政治文明精神的方向性错误。 过去，在国家的政策中，一直把让老百姓买得起房、放心买房作为政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点。在住房生产供应上，实行国家政府开发、合作合资建房和开发商商品房多头并进的形式；住房消费上也是普通市民享受经济适用房、低收入群体供应廉租房、只有高收入者才须买商品房的多种保障形式。但“房改”几年下来，不仅在政府的住房文件中再也不见“让普通百姓买得起房”的字样，而且房地产市场也被政府所“独宠”的开发商所垄断，合作合资之类的“自建房”成了“违规”，经济适用房和廉租房成了“做秀的点缀”，商品房成了“高价”和“暴利”的代名词。过去政府对供应富人的商品房还规定利润率，现在当商品房成为普通民众买房唯一选择的时候，暴利已经成为房地产的“行规”。就连公众要求公布商品房房价成本的呼吁，也被众多政府住房主管部门斥责为“侵犯了开发企业的商业机密和利益”。就在这些政府住房主官的行政官员“忘记”了数亿市民被开发商暴利盘剥的成为“房奴”或“无房者”的时候，中国普通百姓的买房负担，也在这几年“以前所未有的高速”，创造了房价收入比十几、甚至二十几的全球买房负担的最荒唐的记录。要知道世界上公认的“国际房价最难承受地区”的房价收入比才是7。1998年的房改文件就有这样的精神，当居民的房价收入比超过4的时候，有财力的地方政府应该补贴超过部分的房价负担。现在各级政府的财力是越来越“厚实”了，形象工程和公款消费的浪费也更是达到了惊人的地步。但在居民住房补贴上，尽管房价收入比早已超过了4，甚至是它的数倍，但再也不见各种税费“涨满了钱袋”的政府部门，给受开发商高房价“豪夺”及剥削的公众，有任何“仁慈之举”——给以财政上补贴。甚至不少政府的高官，还有意识的成为开发商暴利高房价的“共谋”。 为什么在中央高层一再强调“三个代表”、一再呼吁贯彻“以民为本”的“新三民主义”，再三要求“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”的大背景下，中国的房地产和住房保障方面的政策，会“右倾异化”到如此难以想象的地步呢？ 问题的关键，就是在当今房地产和住房政策的制定中，公众基本上没有丝毫的“话语权”和“影响力”。当自诩为“地产总理”的任志强在自己的博客中，得意洋洋的说建设部的领导要他在国务院领导召开的有关房地产政策座谈会上“多说说”的时候，没人听说有哪个百姓的代表，也被“建设部领导”钦点可以面向副总理说说高房价之苦；当也是任志强，在和他的利益集团一起为共同“扳倒”面向大众的经济适用房政策而兴高采烈的时候，同样也没人知道，建设部起草的这份关系到几亿城市居民最大切身利益的政策改变的文件，为什么未经人大的讨论和公众的听证，就成了“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”？ 记得社会主义中国的缔造者毛泽东主席曾经说过一句名言：“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意”。中国的城市百姓，可谓是为这种不知是“有意还是无心”的房地产和住房保障上的“粗心大意”，付出了上万亿的“天价学费”。 实际上，在今天的中国各种利益集团空前博弈的时代，特殊利益集团越来越多的通过在政府部门内寻找代理人，通过改变政府的政策来实现自身利益的最大化。而公众对相关政府部门的行政，既没有相应的参政议政的渠道，又缺乏起码的监督和制约，从而使公众的声音在决策层越来越少，利益集团的势力反而越来越强。房地产方面尤其如此。在今天中国的任何行业中，没有哪个行业的利益集团，可以像房地产商那样在官场和决策层次上具有如此强大的“政治影响力”。也正是因为在“政治话语权的语境”中“敌强我弱”，所以后来的“房改”文件偏离“最广大人民群众的”利益和立场，就一点也不奇怪了。 找到了问题的症结的核心，也就找到了解决问题的关键。这就是要使得中国的住房政策真正体现“最广大人民群众”的利益和立场，首先就必须使人民群众成为新的住房政策制定的主体。任何部门起草的牵涉到影响公众切身利益的政府规章和文件，都应该事先由媒体公布出去，让公众对起草的文件“评头论足”，发表自己的看法，提出群众的意见，使他们有真正的“话语权”和“影响力”，使得人民政府出台的任何牵涉到民生方面的举措，都能真正体现人民的意志，而不是像“新房改的18号文件”那样，被开发商利益集团所左右。 其实，中央高层对此早有“想法”。在今年6月29日中央政治局进行的第三十二次集体学习会上，胡锦涛在谈到“扎实加强执政能力建设和先进性建设”时，就特别强调：民主执政是马克思主义政党执政的本质要求。民主执政，就是坚持为人民执政、靠人民执政，发展中国特色社会主义民主政治，推进社会主义民主政治的制度化、规范化、程序化，以民主的制度、民主的形式、民主的手段支持和保证人民当家作主。要牢牢坚持立党为公、执政为民，真正把最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，切实做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋。要进一步健全民主制度，保证人民依法实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，充分发挥人民群众和社会各方面的积极性、主动性、创造性，共同做好改革发展稳定的各项工作。要不断完善和扩大党内民主，加强对权力的监督，保证把人民赋予的权力真正用来为人民谋利益(据新华社7月3日报道)。 在时隔5个月后的11月30日举行的政治局第36此集体学习会上，中央高层又把“我国社会主义基层民主政治建设”作为学习和研究的重点。胡锦涛在会上强调，扩大基层民主，保证人民群众直接行使民主权利，依法管理自己的事情，是社会主义民主最广泛的实践，是社会主义民主政治建设的基础性工作。胡锦涛在会上指出：发展社会主义基层民主政治，有利于坚持和巩固人民当家作主的政治地位，有利于反映和实现人民群众的意志和愿望，有利于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益。胡锦涛强调，发展社会主义基层民主政治，最根本的是要依法保证人民群众在基层政权机关、基层自治组织、企事业单位中依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，对干部实行民主监督。要从办得到的事情做起，从广大人民群众最关心的事情入手。胡锦涛强调，要丰富社会主义基层民主政治的实现形式，适应我国经济社会发展和人民群众参与愿望增强的要求，从基层经济、政治、文化、社会生活等方面，扩大人民群众的有序参与，引导和组织人民群众在社会主义基层民主政治的实践中提高自我管理水平。胡锦涛强调，社会主义基层民主政治的实践主体是人民群众，人民群众的关心、支持、参与决定着社会主义基层民主政治建设的成效。要把解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点，紧密围绕关系人民群众切身利益问题尤其是难点热点问题开展工作，通过发扬民主、集思广益、共同管理，妥善处理各种利益关系，积极化解各种矛盾，使社会主义基层民主政治建设在促进基层经济社会发展、促进人民生活改善、促进社会和谐中发挥重要作用。并把发展基层民主政治同在基层形成有效的利益协调机制、诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制紧密结合起来(据人民日报12月2日)。 实际上，在2006年10月11日中共中央六中全会通过的“决定”中，在“加强制度建设，保障社会公平正义”的一章中，就专门在第一段就谈到了“完善民主权利保障制度，巩固人民当家作主的政治地位”。它要求“实现社会主义民主政治制度化、规范化、程序化，保障人民享有广泛的民主权利”。“从各个层次扩大公民有序的政治参与，保障人民依法管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务。推进决策科学化、民主化，深化政务公开，依法保障公民的知情权、参与权、表达权、监督权”。 中央通过强化民主执政和在基层加强人民群众直接行使民主权利这两个方面，关键就是要使民主政治在中国有实实在在的进步，特别是在遏制利益集团越来越多的渗透到政府政策制定和决策方面起到关键的作用。在中国的住房政策方面，我们就应该充分把中央高层的这些思路和想法体现到有关住房方面的法律法规、政府文件和主管部门具体的行动落实之中，不能在中国的房地产和住房政治上，使高层在民主政治方面的政治文明成果，被权力寻租的腐败官员和开发商特殊利益集团所“贪污”，使之被“虚拟化”为“空中楼阁”。 落实到具体方面，首先就是作为政府主管部门的建设部等权力部门，在关系到数亿市民最大切身利益的住房上，要用民主政治的“新观点”，重新审视现在的住房政策和现状。要真正的加强和体现民主执政理念，正视住房政策和行政失责给人民和国家带来的重大损失。住房的制度改革，要由政府行政和开发商利益主导，重新归位到人民主导。配合全国人大，动员新闻媒体，广泛征集民意，使人民应成为决定住房政策的主体，重新打造能够代表最广大人民群众利益的新的住房政策和住房模式。第二，在各个城市基层的住房市场的具体方面，在住房建设规划、市民住房保障以及商品住房价格管制等方面，要能真正“保证人民群众直接行使民主权利，依法管理自己的事情”。这方面有很多文章可做，这里就不一一叙述。但必须强调的一点，就是尽早推出中国自己的“住房法”。使宪法赋予公民的居住权利，真正体现在国家意志之中。 第二 住房保障，市民最大的切身利益要成为决定官员命运的“关键一票” 2006年公众对住房问题认识的“重要收获”之一，就是高房价不仅是一个单纯的经济问题，更多还是一个严峻的政治问题！对任何一个“负责任政府”来说，高房价不仅是一种行政失职，而且也是一种政治失责，甚至更是一种政治犯罪。 这是因为，住房问题搞得好坏，不仅牵涉到中国城市的家家户户，影响面最广，而且它涉及到的群众利益关系度也最大在，住房现在已经成为中国普通市民家庭最大的财产。这也决定了它理所当然的成为城市中“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”。从这点来说，住房保障和房价的高低，也成为执政党争取民意和“票箱”的平台。这方面政策和措施搞得好，就有利于执政之基稳固；否则，则就像今天这样成为制造和加重社会不稳定“危险因素”。因为在本质上来说，高房价不仅是对全民财富空前的“强取豪夺”，而且也是对宪法赋予人民居住权利等方面人权的最大的践踏。这也就是它为什么会成为实现社会公平正义最大阻力原因所在！ 但就是这样一个东西(高房价)，竟然被众多的地方官员视为捞取政绩的捷径。这又是为什么呢？关键就在两个方面：一是在地方政府的政绩考核上，GDP成为最“过硬”的判断官员行政作为的指标。在“增长就是硬道理”的错误指挥棒下，哪个地方的GDP上去了，哪个地方官员就可能“快步前进”。另外一个方面，在政府的宏观层面，也错误的把房地产市场和住房保障这个基本的民生，片面当作了一个提升经济快速发展的“支柱产业”。住房问题的核心，应该是为公民提供不断完善的居住保障和福利。经济发展的目的，也是为了更快的幸福小康。但房地产一下成为“支柱产业”后，所有这一切就来了个本末倒置。官员们为了“增长”，不惜大肆牺牲民生，用来装点自己的“政绩”。照此推理，如果都把民生产业作为提高经济快速增长的工具，那么，大米也可以卖到100元一斤，青菜也可以卖到50元一棵，北京到上海的火车飞机票也可分别提高提高到1万元和10万元一张。连水电气这些公用事业的价格也可以十倍百倍提高。既然它们和住房一样都是民生的基础，政府可以通过房价的暴涨“加速经济的发展”，它们为什么就不能呢？更何况这些民生方面价格上涨对老百姓的影响，要比房价上涨造成的危害要小的多。但这样做，连小学生都知道是多么的荒唐不堪。既然在几块钱的粮价、菜价上涨的危害都能看的清楚，为什么对老百姓在住房保障上十几万、几十万元生活成本增加和不应该有的巨额负担，就视而不见呢！ 好在这种荒唐的政绩观，就要伴随着科学发展观下新的政绩理念的出现而“下岗”。据报道，由中央党校课题组拟议中的干部政绩考核新标准，“把过去干部考核主要依靠上级对下级，转变到以群众满意作为考核根本”。它的另一大亮点，就是对政绩进行成本分析。“不仅看取得的政绩，还要看为此付出的投入”。据了解，政绩成本的重点是分析行政成本，“其中包括决策成本和执行成本两部分”。 涉及到住房上，今后对官员的考核就可能不会只是看GDP的高低，更要看现有的房地产市场和住房政策给公众究竟带来了什么样的影响。如果一个地方政府在房地产上的行政，给市民买房和改善居住条件上造成了极大的负担和成本提高，这个地方的官员就应该为此担当其行政失责的责任。 在这方面，应该对建设部长和地方的书记市长等官员有具体的硬性指标。如在考核居民的买房负担时，如果房价收入比超提高的，人大和组织人事系统就应该把它当作比矿难等安全事故更重大的行政事故失职来追究；任何一个城市，主城区(注：不能像官场上弄虚作假那样把偏远郊区县也“加权”上)市民的房价收入比超过10的，官员一律不得晋级提升；只有房价收入比降到8以下的，使市民相对满意的官员，才可以评先争优。以前有部电影的台词很“经典”：“妈妈是党的人，绝不能让群众吃亏”。作为一个执政为民的负责任政府，就应该让任何“让群众吃亏”的官员下岗。由于住房的好坏关系到市民最大的切身利益，所以尤其应该成为官员政绩考核的“重中之重”。哪个官员在住房问题上亏对百姓，哪个官员就应该被“一票否决”。 据报道，西方发达国家在对政府官员的“政绩考核”上一直沿用两个评价体系。一个是政府部门的自我评价体系，另一个是社会评价体系。社会评价体现由三个方面组成，一是来自基层的公众和代表，二是媒体的评价，三是中立的社会中介机构特别是调查机构的评价。中国是否可以先从社会反响最大住房方面开始，让公众对建设部和地方政府的官员，进行一次“人民的打分”！ 第三 强化政府住房保障功能，重构国务院住房保障和城市建设部 这几年，随着中国城市住房问题的越来越突出，政府相关部门在公众的住房保障上的“缺位”越显突出。作为国家政府的主管部门，建设部的“建设部的主要职责”令人惊奇的是竟然见不到“住房保障”四个字。只是在其“主要职责”的第六条中，写着“指导全国住宅建设和城镇住房制度改革工作；负责住宅和房地产业行业管理；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；指导规范房地产市场”。这就从政府行政体制上，造成住房保障在中国的“缺位”。因为就是建设部行政主导下的“城镇住房制度改革”，由于“人民民主政治”的“缺位”，早已成为被开发商特殊利益集团影响的产物了。这点，当今中国房地产市场和住房保障的现状可以“作证”，毕竟“实践是检验的标准”。 其实，和世界上二次大战后住房短缺的欧美国家以及六七十年代人口高峰时住房紧张的美国相比，作为世界上的人口第一大国，，当今中国城市住房问题要比他们都要来得严峻的多。经过这几十年经济高速发展，尤其是中国城市化的迅速提高，中国的城市住房问题已经达到了前所未有的地步。 仅就城市增加的人口来说，就是一个惊人的数字。当今中国城市居民的住房，绝大多数都是占了“98年福利房改革”的光。当时政府实行的是公家房屋，由国家和单位补贴给私人，使居民可以极低的价格买到。当时中国才有城镇人口3.7942亿人，占到全国人口的30.4%。应该说，大约有近80%(约为3亿)的城市人口享受到了这一政策。这些原有的福利房，成为中国城市人口居民住房的“绝对主力”。有资料统计，房改房占了城市全部住房总量的三分之二左右。而以后，“房改房”除了少数“特权者”外，绝大多数百姓只能是从市场上买商品房。而到了去年底，就国家统计局公报，全国的城镇人口已经达到了5.6212亿，占到了全国人口的比例也提高到了43%，全国的城镇人口一下子比1998年增加了1.8亿多，增加了48%。 加剧中国城市住房问题的另一大原因，还是在于原有城镇居民的住房水平比较低，人均18平方米的住房建筑面积，比中国农民的人均住房面积还要低。经过几年的经济发展和生活水平的提高后，中国正好进入了人均收入在1000-3000美元时爆发出的改善住房的高峰期。它和城市化引发的住房问题汇集在一起，使中国城市住房面临空前的“困难期”。 但就是在这样的情况下，作为住房主管部门的建设部和各地政府，在房地产市场和中国的住房政策导向上，竟然没有丝毫应有的“作为”，反而执行了一条使开发商特殊利益集团越来越暴富、让数亿市民居住负担越来越沉重的“右倾化”路线，直接加剧了住房问题所引发的社会矛盾。 当前，中国城市的住房问题已经到了刻不容缓急待解决之时。这首先就要从政府的职能上要有所体现。现在的建设部只是负责对房地产市场和行业的管理，缺乏了最基本的公民住房保障的政府“最应该有的职能和职责”。在一些发达国家，政府的行政部门再精简，谁也不敢把“住房保障部”给“减掉”；而在政府部门冗员最多的中国，竟然没有这么一个政府的主管部门，这不能不说是政府行政管理上的重大失误。笔者建议，国家要像建立国资委保护国有资产一样，建立国家住房保障委员会，关心和呵护自己的国民在民生的最大的方面得到国家和政府的应有的帮助，真正的体现“权为民所谋”。如果在现在的情况下运作还困难，可以先行重新构建建设部，改组为国家住房保障和城市建设部。总之，政府在住房保障上应该“大有作为”。 第四 打破开发商垄断，建立全新的住房供应模式 在现在城市人口急剧增加、原有的市民也正好处在“小康阶段”改善住房的高峰期的合力夹击下，中国城市居民对住房的高度需求和现有的开发商暴利高价的房地产市场，已经形成了越来越尖锐的矛盾。开发商房地产市场商品房开发和建房土地使用权的垄断，已经越来越成为引发住房问题成为数亿城市居民民生主要矛盾的“导火点”。 在现有住房模式下的住房供应和高房价已经远远和普通市民的消费水平脱钩、市场强大的有效需求被开发商寡头的垄断暴利市场“残酷打压”并形成尖锐的社会矛盾之时，中国也就到了一个住房模式创新发展的非常紧迫的时期。 中国虽然是社会主义制度，但在房地产市场上却“奇怪”的被寡头垄断的开发商这个特殊利益集团所操控。这样的“寡头垄断”，就成为当今中国房地产市场和住房保障上一切问题的“市场祸水”。 在西方发达的国家，住房市场从来就不被一个搞暴利的特殊利益集团所操控。不仅国家的反垄断法等经济上法律法规所不允许，而且“住房法”等民生上的法律保障，也使房地产的暴利没有存在的空间。在这些国家住房生产和供应的市场上，采取的是一种开放的态度。哪一种模式更能为公民提供成本低、品质高的住房，哪一种模式就更能得到政府的支持和帮助。 制度健全、经济发达的西方国家的住房生产和供应，主要由政府开发生产的社会公房、公众自己联合的合作建房(相当于我们的“自建房”)以及盈利性建筑公司(像中国特色的开发商这样的“中间商”，在发达是没有市场的)。尤其是每当国家的住房成为严重的社会问题的时候，住房的市场供应，就主要由政府开发的社会公房和公众自己的住房合作社来担当。这是国际上低成本解决国民住房问题的一条重要的经验。 但在公有制下的中国，在国家主管部门和地方政府的“导向”、特别是开发商利益集团的“作用”下，房地产市场却被后者所一家独霸。甚至在中国城市的住房问题已经成为严重的社会“不安因素”之时，开发商独家垄断的“行规”还在继续。这就极大的加剧了住房的社会矛盾。这里的关键所在，就是建房土地使用权不是对所有人都公开，恰恰是最需要解决住房的国民，在市场上没有受到公正和公平的对待。而土地使用权之所以成了开发商的“专利”，恰恰就是政府主管部门“行政胡为”导致的结果(没有任何国家法律法规规定只能由开发商来垄断住房土地使用权)。这种政府住房行政部门成为开发商利益集团“代表”的状况，已成为中国实行和谐社会住房保障制度的“政治障碍”。 中国的住房市场要满足人民的要求，真正代表最广大人民群众最大的切身利益，就必须首先打破开发商的商品房开发和建房土地使用权上的垄断。真正使人民的土地用于造福人民。温州一个“迂回的自建房”，就使得人们清楚的看见打破开发商寡头垄断，可以给社会和公众带来的诸多好处。所以，在中国房地产市场的当务之急，就是打破房地产市场的商品房只能由开发商一家生产的“寡头垄断”局面，彻底放开房地产市场在最重要的土地资源和商品房生产上寡头垄断和完全垄断。 只有放开居民住房的开发权，建立多重住房生产供应模式的市场竞争态势，才能打破开发商对建房土地使用权和商品房供应的垄断，才能真正的打破住房市场的垄断和高价。在当今的中国，包括国家“政府开发”和个人合作建房的非赢利建房模式，不仅具有无比广阔的市场，而且也是社会和谐的“安定剂”。这里，不仅政府开发建房和个人合作建房要享有和开发商同样的“市场待遇”，而且还应该根据市场供应对象的不同，在土地规划和政府税收方面享有更多的优惠。 总之一句话，谁能够使老百姓以最低的成本、获取性价比最好的住房，谁就应该是我们力推的住房新模式。人民受益多少，是我们选择好的住房模式的唯一的标准。 第五 “为富人盖房”开发商用地不能超一成，土地资源配置需更显社会公平 既然我们鼓励和开放城市建房的市场，鼓励包括国家政府开发、个人合作建房和开发商等多种模式在住房市场上“开放竞争”，就会存在一个城市建房土地的分配使用的比例问题。在一个城市里，究竟多少的土地应该给国家开发，又有多少的土地可以给个人合作建房，另外，还有应该留给开发商多少土地。 号称“地产总理”的某开发商“大嘴”说，开发商只应该给富人盖房。那么，人民就应该“成全”他，不要让这种房地产暴利的来和人民争夺房地产市场最核心的资源。最应该做的，就是把过去由开发商一家独霸的城市建房土地资源，按照和谐社会公平、正义的原则，根据不同社会成员各人对城市对社会资源占有的不同，重新进行公正的分配。 社会主义国家城市的土地资源，本来就属于全民所有，市民不管是“先富阶层”，还是“中低收入者”，都有公平的享有土地的权利。生活水平的不同，只能使你房屋的建造水平有所不同。富裕阶层可以盖每平方米造价数千元的豪华别墅，低收入者也可以盖每平方米只需花两三百元造价的简室陋屋。但他们在城市土地使用权的享有上是公平的。真正的社会主义社会，不是那种把穷人赶到乡下、使城市成为富人花园的“两极分化”的社会。 也正是因为如此，城市中的市民，人人都应该公平的享有“主城区”土地使用权的权利。 实际上，这几年开发商的暴利高价的住房市场模式，使各大城市的“主城区”的新盖商品房的土地，不少都已成为富人集聚地。富人阶层不仅在城市中“过度”的占用了市民应该平均使用的土地资源，而且他们在住房消费上也基本上得到完全满足。现在再为他们盖房，更多的起着一种“拾余补缺”的作用。从批量规模来说，开发商只为富人盖房的“特色服务”，“历史使命”基本上已经完成。富人要想再提高住房的档次和水准，可以不和普通市民争夺城市“主城区”的土地资源，到郊外建别墅和高档房。 所以在城市新的住房市场开发中，只为富人盖房服务的开发商，搞房地产暴利的特殊利益集团，他们的使命已经终结。在新的一场房地产的大发展中，住房主要面向的市场的普通的公民，这就没有了那些只给富人盖房人的事。 所以，在今后的城市建房土地使用权的出让中，主要应该是面向政府的住房建设公司(用于社会公房建设和经济适用房建设)和个人住房合作社。但像“房地产大嘴”那样的开发商，就不用他们“掺和”了。最多，富人在郊区的土地上盖别墅之类的高档房的时候，可以让他们来参加土地使用权的竞争。但就是不知道，过去已经深受过开发商暴利盘剥的中国新的“中产者”，是否还愿意再一次受到中国暴利开发商的“豪夺”。这里重要的一点，就是在城市土地的“出让”中，要按照市民不同阶层构成的情况，按照他们所选择的不同的建房模式，根据公平的原则，进行土地的“分类供应”。不能谁给钱多，土地就由谁来瓜分。法律，没有赋予政府的官员有这样的权力。 第六，建立以国家为主的住房生产新模式，使政府在经适房和廉租房供应上有“大为” 作为一个负责任的政府，在关系到数亿中国市民的住房保障的供应上，理应不遗余力。特别是要的探讨如何让市民利益关系最大的住房上，怎样才能最小的成本，赢得最好的效益，使更多的普通百姓享受到住房小康的“幸福生活”。 但在实践中，现在政府主管部门推行的，却是一种成本最高的住房供应和消费模式。“温州自建房事件”证明，明明是合作建房每平方米只需花4000多元的事，政府的房地产主管部门却硬是规定，要老百姓多花一倍左右的钱，从暴利的开发商手上买高价房。究竟是什么原因，使本该代表人民利益的政府部门，成了开发商暴利的“帮凶”。 记得若干年以前，改革开放的初期，当时政府组织下属公司进行城市小区的成片开发。当时老百姓拿到手的新房房价，几乎就等于政府建设公司的开发成本。没有什么人像今天开发商这样，“中间一过手”，不仅使房价涨了一倍左右，而且还使亿万市民成了他们高房价的“房奴”。那么，为什么今天的有关政府部门，成了老百姓住房保障上的“甩手掌柜”？是政府组织建房开发这种模式在现在的市场经济下“不合时宜”了吗？非也。在上一篇介绍国外政府保障的成功经验时，我们就知道不不少生活水平居世界前列的国家、市场经济高度发达的国家，政府建房的保障模式还是继续成为一种保障公民住房的“生力军”。 就拿被称为“世界上解决住房问题最好的国家”新加坡来说，它85%以上的居民都居住在有政府提供的组屋(相当于我们的经济适用房)里。但可能很少有人知道，这些占据了国家住房开发总量近9成的组屋，从规划、建筑、分配、出售到租赁，都是由新加坡政府的国家建屋局直接操作。为了保证组屋的公利性和非赢利，新加坡这么一个只有400多万人口的城市岛国，国家建屋局的聘用的职员就有4-5000人。不知道读者注意到没有，负责为近9成国民提供住房的新加坡政府建屋局，职员人数占国民总人口的比例，仅仅只有万分之一略多。而同样为近九成市民提供商品住房的中国房地产开发企业，他们中作为老板的开发商人数，就占了中国城市人口总数的万分之五还多。中国市民不仅人均“养”的开发商老板，不仅比新加坡国家建屋局的职员占全国人口的比例还大，而且中国的买房人还要为这样 “暴利成性”的开发商，多付出不知道要比世界上同行和和国内社会的平均利润率高出多少倍的“超额暴利”。 如此高成本的开发商住房模式，对并不富裕的中国市民来说，还有多少存在的必要吗！ 对大多数普通的城市居民来说，经济适用房和廉租房，是他们改善居住条件、提高住房水平的唯一市场。从这点来说，中国住房市场今后的发展，应该继续实行对普通市民提供经济适用房为主、对低收入群体提供廉租房的政策。谁不认清这样的“国情”，谁就一定会被人民所抛弃。 第七 对关系到市民最大切身利益的住房价格，实行强力有效的价格管制 众所周知，住房不同于一般是商品，具有公民的居住权利保障和提高人类生存环境的“公共品”的功能。在市场经济成熟、社会法制健全和住房保障完善的国家，商品房的利润率大都低于社会的平均利润率。但在中国，在住房问题十分突出的今天，商品住房的利润率竟然高达30-50%以上，这不能不说是一种政府有关部门的失责。 在中国的房地产市场上，有一个很奇怪的现象。一方面，住房需求的市场很大，新市民的买房需求和老市民改善居住条件的渴求都集中在一起。据统计，中国城镇每年只有新建15亿平方米的新建商品住房，才能满足这两股巨大的需。但就是在现在开发商垄断的房地产市场上，每年仅仅只供应了真实住房市场需求的四分之一稍多(4亿平方米左右)，中国的房地产市场竟然还出现了一个多亿的“空置房”。除了北京以外，这些“空置房”并不是因为开发商要囤积买更高的价，而是市场的房价实质上大大的超出国民的承受力。公认的一个现象是，70-80%的普通市民来说买不起房地产市场的高价房。因为就是按照“初级小康的住房保障”(人均30平方米)，在众多的大中城市买一套住房的价钱，不仅超过了国际公认的房价收入比7的“难以承受”指标，而且甚至还是它的数倍。 由商品住房价格失控而引出的社会问题，已经成了城市中最大的不和谐因素。尽管国务院及政府各部门近几年在抑制房价上下了一道又一道的“金牌”，但最后还是“落空”。在这样“市场无形的手”失效的情况下，政府的“有形的手”，“该出手时就应出手”。最直接的一招，就是对商品房的价格和利润水平，进行强力而有效的管制。因为容忍房地产寡头的高房价暴利，实际上就是纵容他们对公众财富的掠夺，就是纵容他们对市民的“价格勒索”。 其实，对商品房价格进行严格的价格和利润管制，在我国是“有法可依”的。在前面的文章中，笔者也从价格法的角度进行了论述。另外，不少地方政府文件，也具体规定了商品房的利润率。但在开发商利益集团的“作用”下，这几年各地商品房价格管理的政策，被“官员”不声不响的“消除”了。人们要追问的是，究竟是谁给他们的权利，在行政执法工作中置基本民生于不顾，为开发商打开“暴利”的闸门！笔者曾经专门就商品房价格管理的有关政策，询问过地方有关的物价部门。得知这些政策并没“失效”，之所以在具体的工作中“未执行下去”，有的是物价部门相关人员自己被利益集团“收买”，还有的就是，“上峰”的一个电话，就使得所谓的“政策文件”成了“一纸空文”。现在，对暴利高价房的管理，不能再出现“有法必依”的失控状态了。 第八 建立全民住房信息系统，使特权者交资源占用税，使弱势群体得以保障 在暴利高房价被“打下”后，紧接着的一个重要的问题，就是人民好不容易争取来的“合理房价”，究竟应该被谁所享有。因为这方面的“配套政策”不落实，所有的努力成果，就会被“炒房者”蚕食。 这里就同样有一个公平享有城市建房土地资源的问题。而要做好这方面的事，首先就一个在全国建立一套像户籍登记制度那样周全的土地使用登记制。现在随着就业的全国化，人员的流动也越来越大。这就使经济发达地方的城市土地资源变得更加稀缺，而一些人口流出省市，土地资源就更加富裕。为了合理的调节全国的住房土地资源，应该建立一套透明的、并可以“换算”的国民建房土地使用系统。如：首先根据户籍登记，先在当地享有人均30平方米的经济适用房购买许可。这样就保证国民人人享有宪法赋予的居住权利。在这个基础上，再根据市场的办法，进行经济适用房使用许可的“换算”。如果你迁居了另外一个新的城市，但原来的城市的“经济适用房使用许可配额”还没供应上，你就可以通过市场调剂的方法进行互换。这方面还可以进行深入的探讨，需要建立一套极为系统科学的方法，关键的目的，就是不能使一个人在多个地方都享受了经济适用房。 特别要指出的是，这几年来，有的人利用特权，福利房、经济适用房和集资房等搞了一套又一套，无偿占有了本该属于公众的宝贵的土地资源。这样的人，应该成为土地资源占用税的主要被征收者。这里还有另外一个重要的问题，就是人均30平方米的经济适用房的使用许可，在一个城市中，应该是平均房价的结果，毕竟在同一城市中，有的市中心的每平方米的房价，等于郊区的3-4倍。当初房改之时，相当多的官员就利用这方面的“空子”，发了一笔“房改的横财”。 第九 城市“主城区”要成为全体市民共享的乐土，不应成为富人的“花园” 在现今某些地方的房地产市场调控中，出现了一种奇怪的现象，就是越是“主城区”，房子就可以建造的越大，反而在市郊偏远地方，却规定住房建设不能超过90平方米。地方政府为什么会出台如此“反其道而行之”的规定呢，关键就是在这些官员的思维中，城市的“主城区”，应该为包括官员阶层自己在内的“先富阶层”服务。 实际上，早在前几年就有学者指出，中国的居住的郊区化，恰恰在走上了一条与城市发展规律相反的道路。在发达国家，是中产阶层为了居住的更加舒适，搬到了郊区居住。他们一家都有好几辆车，工作和生活交通距离的增加，对他们的生活成本和工作成本不构成影响。但在中国就不同了。被迫搬到郊区去的， 是那些买不起市区商品住房的中低收入者。可以说，他们是被高房价“赶到”了乡下。而交通时间的增加，使他们的工作成本、就业成本和生活成本都大大的增加，进一步扩大了中低收入者贫困化的可能。 在我们城市的“主城区”，首先应该体现人人在建房土地使用权上平等。城市“主城区”的建房，首先应该保证让绝大多数市民的居住，然后才是考虑富人居住条件的生活改善。实际上，中国的富裕阶层，应该在不与普通公民争夺城市稀缺土地资源的情况下，把自己的豪宅(或者是第二套住房)建到郊区去。这即可大大改善先富阶层的住房条件，又可使城市的“主城区”为更多的普通市民服务。 第十 靠垄断土地使用权转让暴富违宪，必须对开发商要征收暴利税 在我国的宪法第十条中，清楚的写着“城市的土地属于国家所有。…任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。 我们就对照宪法对土地的这几条“定性”，看看现在中国的开发商通过对城市建房土地使用权的垄断获取暴利，究竟是“合法”，还是“违宪”。 首先，在我们的商品住房的买卖中，最主要的，究竟是“买房”，还是“买地”。相信看了前面文章的读者知道，开发商卖的就是“土地”。尽管它是土地使用权之间的转卖，但“70年使用期”的实际意义，就如同土地所有权的买卖。这是其一。第二，宪法规定的土地使用权的转让，是要在依照法律规定的基础上进行的。这里就存在了一个根本的问题，在现在的开发商土地使用权的转让中，有哪条中华人民共和国的法律规定，开发商可以通过这样的转让，赚取百分之几十、甚至百分之几百的超额暴利。更何况，土地的“主人”，正是被开发商暴利剥削的对象。这样就引来第三个问题，如此依靠对土地使用权垄断而暴富的开发商阶层，还能算的上是宪法所规定的“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”吗！ 所以，在土地使用权转让上出现“一个特殊利益集团暴富，伴随着几亿市民的财富的锐减”，本来就不是一个社会主义制度应有的现象。开发商靠垄断土地使用权转让而暴富的“致富链”，是中国宪法的本质精神所不容的。从某种方面来说，开发商靠土地敛财的“惯例”已经违宪。 既然开发商暴富的基础，是在倒卖公民居住权的基础上实现的。老百姓就不能白白被剥削，就必须有追讨的机制。这种对公民权利侵犯的“原罪”，是没有任何官员可以用人民的名义“赦免”的；既然土地是全民的，就应该在土地使用权上，全民利益共沾，因土地而获取的利益，就应该为全民共同享有，而不是成为杀贫济富、全民财富洗牌的工具。正是建立在这样的思考上，笔者建议，对依靠全民土地获取暴利。并使市民成为最大受害者的开发商，征收最严格的暴利税(或全民资源增值税)。使人民的土地，真正成为造福人民的工具。 对开发商征收“暴利税”，不仅可以从根本上使开发商“失去”了牟取暴利的“冲动”，而且也保证了全民的土地，不再成为开发商个人暴富的工具。 一旦中国没有人再用公众的资源，成为某个特殊利益集团暴富的“金矿”，中国社会的和谐和公平，就能变成真正的现实。 沈晓杰 更多内容请见沈晓杰博客blog.sina.com.cn/m/sxj 转载需经作者同意cn_sxj@yahoo.com.cn 沈晓杰系列文章： 更多内容请见沈晓杰博客
【发表评论】
|
||||||||||||