沈晓杰：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

http://finance.sina.com.cn 2006年03月08日 11:30 新浪财经

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之二，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

城市的土地本来就 “国有”，意味着市民拥有共享的权利。但这“代

表中国先进生产力的发展要求”的最公平的土地制度，为什么会产生了违背“最广大人民的根本利益”的最不公平房价

　　政治文明滞后造就“不规范市场”的张狂

　　当一项“改革政策”的结果明显违背了基本常识和国际惯例，已经对民生造成了极大的伤害，那么也就到了应该及时地去探讨和反思这项政策的轨道和途径的正确与否的时候了。

　　世界银行和联合国的一些专家认为：一些国家和地区房价收入比之所以高，大多与这些国家和地区住房市场还不成熟、不规范或市场运行效率低有关。

　　我国大中城市居民的房价收入比及买房负担，已成为公认的“世界之最”，也可以说，是这些城市房地产市场极端畸形发展的突出标志。国际上权威专家的观点，同样也适合于对这些中国大中城市房地产市场的分析和判断。

　　实事求是的说，由于社会主义中国的房地产市场起步较晚，直到九十年代末住房制度改革时才开始，房地产市场确实存在不成熟和运行效率低下的情况，但这还远远不足以造成房价收入比的“世界纪录”。恰恰是房地产市场的“极端不规范”，依傍中国系统改革的不协调、尤其是政治文明建设的滞后的大环境，使得中国不少大中城市房地产的畸形发挥到了极致。

　　之所以这样说，是因为在我们匆匆进行的房改中，有相当多的最基本的考量，被相关行政执行部门、尤其是地方政府的高官所疏忽。

　　如：在制定房改的政策时候，基本参照的体系是私有制下的市场经济国家，忽略了不同社会制度导向和功能的根本区别，忽略了和社会主义国家之间的住房市场的比较和借鉴。尤其是在急于从“福利分房”巨大负担中摆脱的大背景下，“唯市场论”使社会主义公民的基本居住权利从“负责任政府的基本义务”，变成了“大锅饭时代的幻想”。

　　在居民住房问题上从“责任政府”到“市场政府”，还仅仅是权力变异的第一步。在后来的住房市场体系的实际操作中，“市场万能论”的喧噪，又使成熟住房市场下必须的严密规制和不可缺失的保障化为乌有。“市场政府”又变异为听任房价连年暴涨、任凭开发商垄断、掌控刚刚成长起来的各地的房地产市场。更有甚者，相当多地方的政府，和开发商合谋抬高城市的房价，成了名副其实的“失职政府”甚至是违背民意的政府。

　　正是在这种状况下，宪法赋予大众的基本居住权，被行政者所漠视。失去了法律法规的保障，加上缺失人大政协和和舆论媒体的有效而强力监督，使本来就不成熟的、刚刚成长起来的大中城市房地产市场，成了“张着血盆大口”的不法奸商和胡作非为的官员肆意巧取豪夺的“巨大

蛋糕”。一方面，房地产成了中国公认最暴利的行业，在连年评出的中国富豪排行榜上，靠着房地产暴富的不在少数；另外在地方官员一面，房地产不仅成了高官和市长们搞“光鲜”的所谓“政绩工程”的“巨大金库”，而且更是成为腐败高官寻租的最佳“战场”。这几年所揭露出来的贪污上千万以上的贪官污吏们，有几个不是在房地产上“猛”捞了一把！

　　当然，所有这一切唯一的牺牲对象，只能是城市居民原本可以用极少的代价和成本就可以享有的体面住房权利。

　　问题的关键在于，当一个城市，由于行政官员的胡乱作为，使广大市民的实际生活水平逐渐下降、生存的压力徒然而升，特别是城市居民最大的利益——住房权利被肆意的践踏和牺牲的时候，为什么没有被列为“最大的行政过失”，去严查那些本该是代表大众利益的 “人民公仆”行政失责呢？一个突发的安全事故可以使省长市长被“追责下台”，一次偶然的污染环保事件也会让部级高官“引咎辞职”，为什么那些长期把老百姓搞得民不聊生、民怨甚大的高官和市长，就不能被罢免下台？

　　有人认为，根本的问题，是在经济改革的急剧发展同时，缺少相协调的政治体制改革及政治文明的同步发展。比如：

　　在把住房问题市场化的同时，保障和维护市民居住权的基本的人权理念和社会主义制度土地国有及全民共享的基本指导思想，在政府的行政作为中，有没有得到基本的体现？

　　当国家房改政策规定的“以经济适用住房为主的住房供应体系”被地方政府演绎成“高价商品房占据房地产市场江山”的时候，当占居民人口七八成以上的中低收入群体，按国家房改规定应该享受的“利润控制在3%以下”的经济适用房住房，被地方政府“所没收”，只能购买利润率在百分之几十甚至更高的高价商品房的时候，有哪个高官和市长因为“贪污”了广大民众在民生上最大的权利和利益而被追究行政和政治责任呢？

　　当市长和高官在房地产市场上的施政作为，给民众的生活带来空前巨大的压力，生活质量急剧下降的时候，谁来纠正其错误的决策和行政？作为最高权力机构的人大，有谁对明显违宪违法的官员进行了弹劾和问责？

　　在市长和高官的政绩考核体系中，对老百姓生活影响最大、并直接影响执政党的执政之基和“民众票箱”、事关重大民生的的有关房价、医疗、教育和其他社会保障等方面的“民生幸福和满意指数”，有多少被考核和检讨？

　　当让老百姓买高价商品房的市长和官员，在号召老百姓“辨证看房价”的同时，自己却继续违背政策规定，新占据价值数百万元、

豪宅一般的“官员福利房”的时候，有多少被当作“巧取豪夺”国有资产得到应有的查处？……

　　高房价问题，早已远远超出了单纯的市场经济和行政作为的范畴！用胡锦涛总书记的“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”的“新三民”思维来检讨和反思，可以使我们从本质上更看清问题的“政治属性”。“讲政治”已经成为破解高房价之谜的关键所在。

　　买高价房，本质上就是买高价土地

　　人们都知道，房地产最核心、最关键的，不是在“房”，而是在“地”。老百姓买房，其实从根本上来说就是“买地”。

　　让我们做一个大胆的假设：如果我们不考虑“地”的因素，可以自己盖房(就算是“空中楼阁”)，那么，“居者有其屋”的成本和代价究竟是多少呢？

　　答案其实很简单。因为盖房所用的建筑材料是一定的，市场价格也是公开的，所用的人工费用和成本也是固定和透明的。业内人士介绍，建造住房成本的建安费，根据住房结构和房体的不同(如平房、多层、小高层和高级别墅等)，每平方米的造价也就是500元到1500多元不等。造价最高的要数高层住宅，也还是2000元不到。这也可谓是独立于土地之外的“单纯的房价”。如果是农民自己建房，三层别墅小楼，4-500平米，十多万元钱就可以解决问题。毛坯房每平米的造价也就在300元左右。

　　在九十年代末城市住房改革之前，市民盖房所需的土地都是由国家划拨单位或者房管部门，真正是国有土地，市民享有。那时的房价，基本上就等于我们上面所述的“单纯房价”。这也就是为什么当初实行房改时，居民只要花上几万元就可以买上一套几十平米的“房改房”的经济基础和背景。

　　不仅是过去，就是现在的农民要盖房改善自己的住的水平，由于土地是包括自己在内的“集体所有”，基本上也不用在这项让城市居民“心惊肉跳”的最大开支上支付任何费用，所以他们在集体土地上建房的花费，依旧还是建造自己新房所用的每平米只要数百元的建安费。费用如此之低，以至于当他们看见“城里人”买房要花上十倍于他们的价格水平才能买上房的时候，利益的驱动使得他们也纷纷建造起“集体公寓”，以1-2000元的价格卖给城里人，以赚取高额的利润。尽管，他们所售住房的房价只有政府允许的开发商卖房价格的几分之一。

　　而对城市的居民来说，虽然他们居住在“国有全民”的土地之上，“公有制的等级”比农村的“集体土地”还要高，但他们要想把自己“拥有体面的新住房”的“幻想”从“空中楼阁”的落到人间红尘，性质就发生了变化。

　　在一些大中城市动辄每平方米五六千、甚至上万的普通商品房的价格体系中，真正用于建房所需的“建安费”(也就是上面所说的“单纯房价”)还是没有变化，把它和居民们购买住房所负担的高昂的房价一比，房屋的建筑费用仅仅成了其中的很少一小部分，不少地方甚至连其中的十分之一都不到。

　　所以，高房价的实质，就是高在了“土地使用权”的环节上。而这恰恰本来就属于老百姓与生俱有的权利。

　　从“公民权利”到“暴利工具”：房地产的变身术

　　那么，“十分之九在”购房价格“增量”，又是如何“魔幻”一般地从公民天生的权利，转化成为当代民生新的“三座大山”之中“最沉的那座山”的呢？

　　首先，国有土地虽然全民所有，但作为市民的自己却拿不到“划拨”、批租或竞卖的土地，计划用于居民住房的土地，都已经在政府规定的开发商的手上。前一段时间，在高房价的压力下，北京、上海、南京等地纷纷出现了个人集资建房的民间组织。当他们想按现在通行的办法竞购土地时，均不同程度的遭到被各地的房管、土地等相关政府部门所冷遇、谢绝和封杀；

　　其次，国有土地经过开发商这么一手的包办，“房”和“地”就连在了一起，实行“捆绑销售”。其实，只要是统一按照城市和小区发展的大小规划进行开发，这两者是完全可以分开的。“地租”归地租，房价归房价。成本和费用越透明，房地产市场就越健康。一些发达国家成熟的房地产市场就是这样做的。但对中国的房地产也来说，这也将使开发商的疯狂暴利和地方政府的“横征暴敛”昭然若揭。

　　第三，正是房地产的捆绑销售，使本来具有“抽象土地产权”的公民，在自己应该享有的居住权利的国有土地被开发商和和地方政府倒卖时，也还以为“房价高是市场供不应求的结果”而被蒙蔽。高房价正是在“市场经济”的幌子下侵吞着公民的基本居住权。

　　为全民共享的“国有土地”在房地产市场的实际操作中，天生具有土地使用权的公民最大的权利被侵占，赖以生存的居住权被倒卖、在“市场”的旗号下受蒙蔽的市民当了最大的“冤大头”。这就是大中城市居民基本居住权被盗取和倒卖的“流水线”。

　　这也就是为什么“城里人”买房，为什么要花“大价钱”的根本原因。

　　所以说，高房价的本质就在于：

　　大中城市居民：用毕生最大的财富和支出，去购买本来就属于自己的基本权利——居住权；

　　开发商：靠倒卖大众的居住权，成为社会中倍受争议和指责的暴富阶层；

　　地方政府：“公仆”通过把“主人”的权利批发给开发商，充当了制造社会两极分化、

　　洗牌整个社会各阶层财富的“推手”。

　　“卖月球土地 ”VS“ 卖国有土地”：谁比谁更黑

　　去年底，有人“一本正经”的在北京的一处大楼内竖起了“月球大使馆”的牌子，开始卖起月球的土地。虽然连在大街上晒太阳的老大爷都笑话这人“跟全世界人民开了个玩笑”，但这位曾在“万里大造林公司”之类公司担任过销售部长和副总的“CEO”, 就是在工商局查扣其营业执照并告诫其“不要再干那些捕风捉影的项目”之后，还坚持认为自己卖月球土地“很务实”。更让人不可理喻的是，在“月球大使馆”开张后，竟然还有34人购买了49英亩月球土地，总金额为1.4万余元。

　　看了这样的段子，初时是捧腹大笑，但事后回味细想，尤其是联系现实中的我们的“生存状态”，不禁顿感“悲从笑来”：

　　按理讲，每个人投胎入世，天生并不需要花上在世上十年、甚至几十年的勤劳的全部心血，才能在降生的地球上，换来一个体面的居住——接近小康水准的住宅。这不仅是因为我们所“投世”的，并不是“开发商买下的大中城市”，更何况生长的是社会主义的“红色大地”，土地为国家所有、全民共享。

　　然而，回到现实中的“高楼大厦千万间”，看看满城的居高不下的高价住房，怎么又不能使人顿觉疑惑：“我们是不是也投胎到那些自称拥有地球的狂人或者‘买下大中城市的开发商’的地盘？开发商难道不是和那个说‘买下了月球’的痴人一样‘很务实’吗！”否则，我们怎么会一不小心，“居住权”就成了最大的生存成本！

　　农民要有田种地吃饭，市民要有地盖房居住，这是人与生具有的天然权利，是“地球人都知道”的公理。无地则天下大乱，安居方乐业安康。

　　居住权：宪法、人权宣言和国际公约如是说

　　实际上，国际上早已把公民的居住的权利(也称住房权、住宅权)的生存权，作为一种基本的人权而有明确的“说法”：

　　《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。

　　《公民权利和政治权利国际公约》在第一条中也指出：“所有人民得为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源,……在任何情况下不得剥夺一个人民自己的生存手段”。

　　《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利……

　　一九九一年，联合国经济、社会和文化权利委员会还专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，“意见”的第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”

　　其实，作为社会主义国家，我国的宪法更是对城市土地的“全民公有”做了明确的规定。宪法第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时宪法在还特别强调：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

　　所以，从宪法的角度来说，国有土地既然为全民所有，每个公民都应该享有属于他的那块“生存之地”。从这点来说，“居者有其屋”是宪法赋予公民的一项基本人权。只要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化占有城市最好的土地资源，就不应该向政府交纳“土地使用费”(土地出纳金)。对一个只享受城市中平均和普通土地资源的公民来说，他所需要承担的，仅仅是城市建设和发展的费用。而这一点也不是新买房人独有的义务，所有拥有城市房产的公民多应承担共同的义务。

　　谁是“大盗”？“故事版”的居住权倒卖流程

　　一个“贼”，偷了你一些小钱的时候，我们称他为“小偷”，如果他偷的是你毕生中几分之一的“血汗所得”，并且“一偷”就让绝大多数人难以幸免，同时还让所有被偷的人都“不知不觉”、甚至还没感觉失去自己的最大的财富的时候，那他就一定是一个举世无双的“超级大盗”。

　　既然宪法、人权的基本公理和国际公约，都清楚不过的强调了居住权利的与生具有，那么，作为大中城市的公民就不禁要问，又是哪个个“大盗”，把我们的身边把这项涉及芸芸众生的最大民生利益，如何“神通广大”从我们的手中悄悄的盗走的呢？

　　让我们从一个故事讲起：从前有一个叫“guoyou”的天然牧场，里面有着数百万头“主人”牌绵羊，上帝规定，“guoyou”牧场由这些“主人”绵羊共同享有。一个叫“shizhang”的公仆说为了让绵羊们生活的更好，自告奋勇的来到牧场管理。以前“shizhang”保管“主人”绵羊的时候，虽然财力有限，绵羊们住的勉强一些，但还能维生。忽然有一天要现代化了，“shizhang”发誓要让所有的绵羊过小康日子，牧场要好好打扮以弄一个“政绩工程”。于是，“shizhang”请来了一个叫“开发商”的，一起来“经营牧场”。“开发商”先是重新翻建开发了一片羊圈，“主人”牌绵羊看见了“小康羊圈”后一个个都很兴奋。可是当原来羊圈中的绵羊要搬回到新羊圈时，开发商却说，要住可以，先拿钱来。绵羊们想想，毕竟人家出力出材料。于是就拿出盖新羊圈的材料钱和劳务费。可开发商看了后冷笑，现在这个地方“shizhang”已经批给我搞现代化了，不仅新的羊圈是我的，连地也是我的了。这点钱就想打发，想得美哦。要想住进来，至少再加上几倍的银子。一些先富起来的绵羊见此，连忙掏出所有的积蓄和借来的票子，争先住进了“小康羊圈”。

　　原先羊圈的绵羊们不干了，他们找到shizhang抗议。shizhang说，你们可要辨证的看啊。我这么做还不是为了我们牧场率先小康和现代化吗？何况他们还只是借我们的土地使用权吗，也就70年的时间。你们说到时连孙子也不在了也没关系吗，牧场的“两个率先”可是大家的事哦，总是要有人做牺牲吗。见绵羊们都垂头丧气，shizhang话锋一转开恩道：我可是执政为羊哦，我在“guoyou”牧场外还管了一些地，你们就到那儿吧。

　虽然条件比现在的牧场荒凉一些，但也是“经济适用羊圈”哦，有的还是全国的政绩示范工程呢。那些莫名其妙被赶出家门流浪绵羊见又有羊圈了，忙激动地说，还是shzhang惦记着俺们啊。Shizhang说，你们可别感谢我，还是政策好啊。我还要解放思想大干快上争取两个率先，在5年任期内把guoyou牧场的羊圈全部改造成“小康羊圈”。

　　5年后，guoyou牧场是全部小康了。但绵羊们个个似乎都无精打采。大伙不解，已经率先小康和现代化了，为什么反而不高兴了？绵羊们痛苦的说，别提了，现在牧场都成为开发商的了。我们虽然都住进了小康羊圈，但干一辈子活，还还不上欠他们的钱啊。这不，我们现在不仅成天为开发商的打工，而且终生也解脱不了啊。打工赚钱都是为了还上他们的债。绵羊们到现在也想不通：俺们只是请了一个管家来，而且还口口声声说是俺们的公仆，为什么到头下来把上帝给俺们的地也“整没了”呢！

　　看懂了这个故事，你就不难明白，明明是自己的“神圣权利”——居住权，怎么就一下子成了别人暴富的利器。

　　城市居民，找回我们失去的“宅基地”

　　对居住权重新反思，正是在高房价的“重压”之下，在中国的市民和学者中逐渐展开的。人们都不禁在思索，为什么我们会“丢失”关系自己最大利益的基本权利——居住权？

　　在我国的宪法中，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地一般属于集体所有。按理说，公有制的程度越高，公民享有的社会主义的福利就越强，但一联系到现实中关系公民利益最大的住房权益上，情况不仅恰恰相反，而且还形成强烈的对比。集体土地上农民的建房成本及投入，常常低到只有“享受国有土地居住权利”的城市公民的几分之一、甚至是几十分之一。这又是为什么呢？

　　众所周知，农民住房所用的集体土地虽然“公有化”程度不高，但责任分明。是我的宅基地就是我终身享用，不管你是乡长、县长还是市长，谁也别想打“盗取和倒卖”的主意。如果谁想征用，就得进行等价置换或者依据市场价进行充分的、甚至是溢价的补偿。正因为有了“基本权利”具象化，落实到每个农民头上的集体土地不仅利益分明，并且还是“专人看管”(谁“失责”，谁就没了自己的生存之基)。宅基地不仅在口号上成了真正“神圣不可侵犯”的公有土地，而且是从利益分配到权利监管都是件件落实到位。

　　而反观城市的国有土地，尽管号称是“全民国有”，但具体是谁所有却始终是个糊涂帐。城市居民今天住在这里，明天市长叫他搬家他就不得不搬。因为“国有全民的土地”的使用权，并没有定点到具体的人，土地使用权的调配权全在市长和高官个人的手上，由官员的意志和价值趋向来决定。国有土地不仅缺少具体使用权的受益者，而且它的监管也缺乏利益相关的专门人。所以，它可以在城市居民“不知不觉”中被盗取和倒卖。最关键的还在于，在我们相关的法律中，在如何保障和落实城市的“国有土地”为全民共享方面上，并没有具体的要求和约定。法律法规和党章党纪，并没有具体要求市长和官员必须为老百姓提供便宜住房(房价收入比在2-3)，尽管这是民生的最大利益所在。房地产商和地方政府合谋，把房价抬的再高，靠着人民的权利牟取再多的暴利，都不会受到法律法规的制裁，官员既不会为市民的利益受损而担责，更不会因此而被罢免。相反市长却能通过倒卖居民的居住权利(经营城市和土地)来牟取更大的“政绩”。在这种情况下，城市国有土地利益“全民共享”，只能是一种“抽象肯定，具体否定”。

　　其实对地方政府官员来说，他们只是城市的“公仆和管家”，在城市国有土地上他们只是起着一个“托管”的任务，而并不是土地的产权所有者,他们没有动用土地的权利。

　　市长和高官们要做的，是如何保障这些国有土地由全体市民共享的，市民在自己的土地上可以轻松的拥有“体面的住房”，就像农民在自己的“宅基地”上建房一样自然。尽管，可能要经过的手续要比农民多一些。而现在的情况恰恰相反，居民不仅不能正常的拥有自己的居住权利，而且房地产业已成为剥夺全民财富的工具。这样的行政和政府管理的成本，只能让人民说“NO”!

　　我国的宪法规定，公民在法律面前人人平等，并以此为保证法律实施的一条基本原则。

　　现在农民通过“宅基地”使自己的居住权利益得到了充分的保障。而作为城里人的居民为什么要花上比农民多几倍、甚至几十倍的代价，才能拥有基本的居住权呢！这种农民和市民利益上的最大不平等，不是我们的宪法和法律使然，而是城市管理者的错误行政所至。现在，应该是讨回城里人“宅基地”的时候了！

　　居民有了“宅基地”，就意味着国有土地让全民共享有了具体的利益受益者，人们再也不用担心社会主义最大的民生利益被“空心化”；

　　居民有了“宅基地”，更意味着我们今后城里人买房再也不必交纳高昂的土地使用费(土地出让金)，更不会成为任由房地产商暴利“宰割的绵羊”。只要让建筑商在我们的土地上帮我们建房即可。我们居住权利的成本，将下降几倍甚至几十倍，社会主义公有制，真正成为我们提升生活品质的杠杆；

　　居民有了“宅基地”，同样也使得国有土地资产不仅为全民所享，而且被全民所监管。

　　国有土地再不会被少数既得利益者所垄断，更不会使它成为掠夺全民财富的工具；

　　居民有了“宅基地”，也使市长个官员重新明确自己的角色，不能再越俎代庖把自己当作国有土地的所有者，成为制造贫富不均和两极分化的帮凶，使执政之基更加牢固。

　　我们，等待着！

　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富让我们成为了谁的长工