沈晓杰：是何人在放中国市民住房水平的卫星

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之五（上），作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　中国城市居民今天的住房状况究竟如何，长期以来一直是有两种声音。一种是来自政府有关部门、开发商和一些所谓的“专家”的说法。认为通过这些年的房改，中国城市居民的住房状况已经得到了极大的改善，甚至在住房面积等方面超过了日本和香港等地，“居于世界较高水平”；而更多来自广大民众的声音则是，现在的住房已经成为越来越沉重的负担，不仅七成以上的市民买不起房，而且就是已经买房的很多人都成了高价房的“房奴”。老百姓对房地产的问题早已是“民怨沸腾”。

　　中国市民的住房水平，究竟被何人“放卫星”

　　后一种声音一般人感同身受，不需累述。而前一种则大有必要“提炼”出来，示以大众，让老百姓看看政府的主管部门对房地产市场的“良好感觉”究竟来自何处，看看开发商高价房的“理论基础”又是什么，再看看某些“专家”又是如何“帮腔”的。

　　对房地产市场发展最看好的，首推的还是作为政府主管部门的建设部。早在去年底的全国建设工作会议上，建设部的领导就“预计”：“2005年城镇人均住房建筑面积将超过26平方米，比2000年提高6平方米”。按照他的“算法”，正好是每人每年人均建筑面积提高1个平方米。在今年2月份新华社的“十五”宣传稿中，他又再一次的肯定了以上的说法，并称城乡居民住房条件和居住环境得到较大改善。在今年两会的一次新闻发布会上，国家发改委的一位副主任又对房地产及住房的“变化”和“结果”作了进一步的肯定。按照他的话说，“1978年，我国城市居民人均住房面积只有6.7平方米”，“到2005年底，城市居民人均住房面积已超过25平方米”。两位权威政府部门的高官，尽管在“非常正式”的场合公布的数字有所不同，但对房地产市场的肯定却是一致的；

　　除了对城镇居民在住房面积上感觉“一片大好”外，在居民的住房自有率上，建设部也放了一颗“地球卫星”。2002年在我国包头举行的一次国际会议上，建设部的一位副部长就宣布，我国的“城镇家庭80%拥有住房，农村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”

　　有了官员的“豪言壮语”，开发商自然也就不缺了说“大话”的底气。据报道，不久前，由许荣茂、任志强、潘石屹等开发商为代表的中华全国工商业联合会房地产商会的一位会长，就在天津声称，我国的人均住宅面积达到26平方米，这一数字居于世界较高水平，已经超过了香港和日本；住房持有率也非常高，现在达到80%以上，几乎成为全世界最高。在她的描绘里，似乎现在的中国城市居民在住房上已经享受到“世界较高水平”。

　　而在一些所谓的“专家”的研究报告中，城市居民的住房改善更是“增长速度惊人”。最近某媒体上就刊出了上海的一家证券研究所提供的一份研究报告，声称从1998年到2005年这七年间，中国城市居民平均每年每人居住面积增长1.17平方米(相当于2个多平方米的建筑面积)。该报告还煞有介事的声称：“比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告”，从居住面积看，“中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平，显然已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。”

　　在中国城市居民的住房问题上，不同的部门和利益集团如此“默契”而“密集”地“发射”一颗又一颗的“人造卫星”，可谓是各有各的“心思”，算盘各有不同。但这真的就是当今中国城市居民真实的住房现状吗，还是让我们用事实来说话。

　　中国市民，究竟多少人有房，人均又住上了多大的房？

　　在城市居民住房问题上，这一系列的“人造卫星”之所以被众多的市民所怀疑，是因为老百姓对在住房上被戴上的“世界较高水平”的高帽，实在深感“冤枉”，这和他们现实生活中的实际感受相差甚远。但具体“远”到什么地步，还是让我们就以建设部和国家统计局公布的数字来进行剖析。

　　根据建设部政府网站上的有关报告和相关的统计资料和图表，我们按照中国住房政策及房改制度发展的几个历史性的阶段，来对中国城市居民的住房状况的发展进行一下梳理：

　　首先是从1978年开始改革开放到1998年底进行大规模的房改，取消福利分房，实行住房供应商品化。在建设部的政府网站资料里，对这一阶段城市居民住房的改善和发展，专门有一统计图表，列出了在这20年间我国城市居民人均住房面积的发展情况(见下表)：

　　从表中我们可以看出，1978年我国城市居民的人均居住面积还只有3.6平方米，到了1988年时，才提高到6.3平方米，直至1998年，我国城市居民的人均居住面积才达到9.3平方米。这20年间，几乎是每10年，人均居住面积提高3个平方米左右。

　　有人会说，和现在的“人均26平方米”比较起来，8年前的人均住房面积为什么那么少？其实，这完全是由于“统计口径”的改变所至。据建设部的有关人士介绍，人均居住面积是1985年我国进行第一次全国城镇房屋普查时由建设部和国家统计局共同设计的一个指标体系。当年普查时，考虑到建国后新建的住房大多没有客厅，家里进门就是卧室，甚至连厨房、卫生间都是几家合用的，所以这个“人均居住面积”只计算卧室面积，不包括其他。后来随着新建住房成套率的提高，这种计算方法已经不能全面的反映住房条件的改善。到2001年以后，国家计委在“十五”计划中正式将“人均居住面积”改为“人均建筑面积”，以此作为衡量城乡居民住房水平新的统计口径。但“人均建筑面积”不仅把使用面积、有效面积都计算在内，而且还要包括分摊的公共面积。而国际上通常采用的是“人均使用面积”这种通用的统计方法，它能够更加准确和实际的反映住房情况。建设部等有关方面前几年就有改用国际通用的“人均使用面积”作为统计口径的意向，也许是“建筑面积”要比“使用面积”在数字上更能凸现政绩，所以至今“人均建筑面积”还在作为“中国特色”而继续使用。

　　根据建设部的有关资料对比，1平方米的人均居住面积，相当于2平方米的人均建筑面积，或大约为1.5平方米的人均使用面积。所以尽管都是人均平方米，但不同的“口径”，相差甚大。比如同样是计算1998年人均住房水平，在建设部的有关报表中，人均居住面积只为9.3平方米，而人均建筑面积则高达19平方米。同样通过统计表格也可以看出，在改革开放的头20年及国力还十分薄弱的情况下，我国每年为城市居民人均提高建筑面积0.6个平方米。

　　第二个阶段是1998年底开始的房改到2004年底，也就是从推行以经济适用房为供应主体的住房商品化，到停止向大多数家庭供应经济适用房这段时间。

　　这里主要有两个方面的基本资料。一个是建设部的“十五”计划纲要及部级高官在该时期内的不同总结材料，第二个是2005年中由建设部综合财务司和住宅与房地产业司联合推出的官方最权威的“2004年城镇房屋概况统计公报”。

　　在2001年5月建设部下发的《建设事业“十五”计划纲要》中，对“九五”期间全国城镇的住宅发展是这样概括的：“‘九五’期间，城镇住宅竣工面积23.45亿平方米，大大高于“九五”计划12亿平方米的目标”，到“2000年末，城镇人均居住面积达到10平方米(笔者注：相当于人均建筑面积20平方米)”。

　　2003年9月，在国务院新闻办召开的专门介绍我国房地产市场情况的记者招待会上，建设部的一位副部长在会上宣布，2002年，全国“城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米。”

　　不过，对全国城镇居民住房“家底”调查最新、最全的，还数建设部去年8月公布的“2004年城镇房屋概况统计公报”。这份统计公报究竟告诉我们什么呢？

　　首先，是全国城镇究竟有多大面积的住宅建筑。根据公报，到“2004年底，全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米，占房屋建筑面积的比重为64.51%”。

　　第二，是全国城镇居民住房的平均水平究竟有多少。统计公报显示：全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方米；全国城镇户均住宅建筑面积79.15平方米，户均成套住宅套数0.84套。

　　第三，是全国城镇居民住宅的私有率和成套住宅的情况。公报显示：全国城镇私有住宅建筑面积77.67亿平方米，住宅私有率为80.77%。此外，全国城镇成套住宅建筑面积79.27亿平方米，住宅成套率为82.44%。

　　但此“统计公报”中最“耐人寻味”的，还是这样一份权威的公报，竟然故意“隐含”或“忽略”了一些最关键的数据，如全国城镇的人口究竟算多少，全国又有多少城镇居民是租房而居等。这和某些地方的政府为拔高当地的“小康富裕水平”所玩的数字游戏如出一辙。不过，好在“统计报告”的最后扭扭捏捏还是标注了“按户籍人口统计计算”的字样。

　　应该说，这份“统计公告”可谓是“制造”中国城镇居民住房进入“世界较高水平”之类舆论的基础和最集中的体现。后来的我国城市居民人均住房建筑面积高达26平方米的“卫星”也是由此而生。那么，让我们同样通过这份公告所透露的一些基本数据，结合国家统计局的有关城市人口的等方面的统计，也来进行基本的计算，看看中国城镇居民真实的住房水平究竟如何。

　　首先，全国城镇的人均居住水平究竟是多少？这里的一个最关键的问题，就是全国究竟有多少城镇居民。这个分母的大小，直接关系到人均水平的高低。建设部的统计公告中，这个最关键的数据“无影无踪”。但我们可以推算出来。用公告中的“住宅建筑面积96.16亿平方米”÷公告中的“全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方米”，就可得出公告所依据并“隐含”的全国城镇人口为3.851亿。但人们无从得知的是，这是否就是公安部的全国城镇户籍人口数。建设部的统计公告为什么要“隐含”这个基本的数字呢？让我们看看国家统计局的2004年的国家统计公告，就不难发现其中的“奥妙”。

　　在国家统计局的“中华人民共和国2004年国民经济和社会发展统计公报”中，到2004年“年末全国总人口为129988万人”，其中城镇人口为5.4283亿，占到全国总人口的41.8%。建设部公告的这一“瞒”，就将1.5773亿人从城镇人口中“划去”。这一人数不仅比日本全国的总人口(1.26亿)还要多得多，而且比2004年全国在第二、第三产业就业的总人数还要多个几千万人。如此“大手笔”，中国市民的人均住房水平怎么能不“冲上世界较高水平”呢！

　　按照国家的统计法及国家统计局的城镇人口数据，中国城镇居民的人均住房水平应该是：

　　全国住宅建筑面积96.16亿平方米÷全国城镇5.4283亿人口＝17.73平方米。

　　即：到2004年末，中国城镇人均住宅建筑面积只有17.73平方米，比建设部公布的24.97平方米，少了7.238平方米。

　　以此类推，同样根据国家统计局的年报，就可以计算出最新的2005年全国城镇人均住房水平。2005地全国城镇的人口总数5.6212亿，全年商品房竣工面积4.8793万平方米，扣除办公用房、商业用房和农村拆迁安置等非城镇住宅因素，城镇住宅房在整个商品房中的比例约为七成，也就是当年新增住宅商品房为3.41551亿平方米，加上以前的存量房产96.16亿平方米，到2005年底，全国城镇住宅建筑面积99.57551亿平方米。那么，到去年底最新的全国城镇人均住宅建筑面积就是：

　　全国城镇住宅建筑面积99.57551亿平方÷全国城镇总人口5.6212亿＝17.714平方米

　　这个数字不仅要比2004年的要低，表明中国城镇的住房建设已经跟不上城市化的发展，而且还印证了进入“十五”以后，中国城镇居民的实际住房水平存在逐步下降的趋势，至少在住房面积上，2005年全国城镇人均住宅建筑面积比1998年的水平下降了1.586个平方米左右。

　　从国家统计局的资料可以看出，造成城镇居民人均住房建筑面积逐年下降的关键，就在于城市化的发展及城市人口的不断增加。根据国家统计局的年报资料，1998年全国城镇的人口还只有3. 7942亿，当时还是只占到整个全国人口的30.4%，但到了2005年底，全国城镇人口一下子提高到5.6212亿，不仅比1998年增加了1.827亿人，增幅高达48.15%，而且占总人口比例，也由1998年的30.4%提高到2005年的43.0%。

　　就在人均住房水平的“分母”在急剧增加的同时，作为“分子”的住宅商品房的增长，却出现了大幅的下降。2003年建设部的一位副部长在介绍全国房地产基本情况的一次新闻发布会上就透露，1998年到2002年这5年间，全国“城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米”。但同样根据建设部的有关报告和资料计算，2001年全国城镇商品住宅一共只销售了1.51亿平方米左右；2002年全国城镇的商品住宅竣工面积1.06亿平方米，销售面积也只有1.04亿平方米。这充分说明，这5年间全国城市住宅建设的大规模发展，主要是在1998年宣布取消福利分房后，各地在此后一两年间出现的福利分房“最后一班车”效应所造成的巨量增长所至。而从2001年开始，“抢福利分房”的“疾风暴雨”过后，加上中央的“三令五申”，全国城市镇商品住宅房的竣工及销售面积的增长一下子就开始出现了较大幅度的下滑 。直到2003年左右全国城镇商品住房的销售才开始正常恢复。但城镇住房增量的增长，远远低于新增城镇人口对住房的需求。根据国家权威方面资料，2004年全国城镇商品住房销售面积为3.38亿平方米；再据前面的推算，2005年全国新增住宅商品房为3.42亿平方米左右。而这两年全国城镇新增的人口就有多少呢？根据国家统计局的年报公告，从2003年到2005年，全国城镇人口各年分别为5.2376亿、5.4283亿和5.6212亿，也就是2004年和2005年，全国的城镇人口分别增加了1907万人和1929万人。而这两年全国城镇新增的住宅商品房，就是全部用于这些新增人口的话，每个人平均也只能摊到17.72平方米和17.73平方米。如果再把这几年大规模的城市拆迁改造等方面因素所造成的原有城市住宅建筑总量的减少算上的话，城镇居民人均住房面积的明显下降也就实属必然。

　　根据有关材料，全国城镇的实际居住人口，有可能比国家统计局所公布的数字还要高。不久前，深圳市公安局长在该市人大会议上透露，深圳最新的常住人口“公布口径”是827.75万。但这位局长同时也承认，按照治安管理信息，深圳人口是1200万，实际人口至少在这个数。而据去年的一项报道，到去年中，深圳市共有暂住人口1035万，而户籍人口仅有171万，户籍人口与暂住人口比例为1:6。可能深圳的情况比一般的地方来得有些“特殊”，但在全国众多的大中城市，城市实际居住的人口和户籍人口之间的差距正在越来越大，在上海、北京、广州等一些发达的大中城市以及像苏州、东莞等新兴城市，每个城市新增的外来人口和户籍人口之差，大部分都在上百万、甚至是数百万之多。

　　建设部等在全国城镇居民人均居住面积上“放卫星”的基本常识性的错误就在于，这些新增人口在这些发达的大中城市及新兴城市所购买的住宅商品房都被统计在该市的商品房销售总量中，但在计算该市的城镇人口时，这些新增城镇人口又被“排除”在该市人口之外。这种连小学生都不会犯的“平均数字”计算上错误，就这样成为国家的“官方数据”及建设部门的“政绩”。

　　除了在城镇居民住房人均面积上“低级错误”外，建设部的高官宣布的中国城镇居民“住房自有率在全世界是最高的”的断言就更是来得荒唐。据了解，全国城镇居民住房80%的自有率的依据，主要是来自1998年房改后公有住房向城镇居民个人出售及公房出售的比例大约为80%来认定的。但经过这八年的发展，城市人口的急剧增加和居民住房性质的巨大变化后，再抱着老数据来“做新文章”，就显得“不可思议”到了极致。全国仅就城镇新增的人口而言，八年就高达1.8270亿人，比1998年的3.7942亿人增加了将近50%。而在这些新增人口中，基本上没有公房可售，有相当大比例的人口也买不起房(到现在，买不起房的城镇人口比例已经高达70%)，“租其屋”已经成为他们大多数人解决住房问题的主要手段。在城镇居民的住房状况已经发生了如此巨大的变化情况下，官员和开发商还拿着原来的数据，究竟是想做什么样的“新文章”呢？！

　　在住房自有率的统计中，有关方面同样也“不知为何”犯了一项基本的常识错误。这就是把城镇居民的住房自有率和住房私有率混为一谈。前者是指居民住在自己所购买的房屋中，后者则是指居民住在私人产权的房屋中，不管是你购买的，还是你向私人房东所租的。而这两者可谓是“天大的区别”。现在城镇的住房大多数是个人所有，公房已经很少。同样，“租房一族”也可以说是95%以上是向私人租房居住。当住房私有率高达80%以上时，住房自有率可能连60%也达不到。这方面没有任何权威的全国性调查，但人们可以在实际生活中“深切的感受”。不少官员和先富阶层，一家可能有好几套房，而众多的城市新增居民，则只能靠租房过日子。在城镇居民人均住房问题上，本来就存在极大的两极分化。如果对这点都含糊其辞，或者干脆是故意混淆，人们就不得不问，“放卫星”的官员、开发商和“学者”，你们究竟想干什么？！

　　沈晓杰的BLOG

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　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四(1)：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：没有经济适用房 房改还有立身之本吗

　　之四(3)：是谁在半途贪污了市民的经济适用房

　　之四(4)：经济适用房究竟完成了多少历史使命

　　之四(5)：经济适用房全面落败的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的经济适用房是怎么异化的

　　之四(7)：影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱

　　之四(8)：官员失责为什么要拿百姓的利益买单

　　之四(9)：取消普通市民经济适用房是不是违宪

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

    之五（中a）：中国城镇居民住房水平真比日本高吗