沈晓杰：经济适用房究竟完成了多少历史使命

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之四——九问经济适用房系列（4），作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　18号文出台后，一种被“刻意制造”出来的“主流舆论”对经济适用房向普通市民“ 关上大门”是这样“引导”的：经过几年的发展，经济适用房已经完成了其应有的历史使命，现在是到了让其退出历史舞台的时候了。国家建设部门的领导在2003年9月对18号文做“有关问题的说明”时，说到“经济适用住房存在着一些突出问题”，第一条的罪状就是“有的城市重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用住房”。建设部门在宣传为落实18号文而专门制定的《经济适用住房管理办法》新闻通稿中，也是竭力渲染经过几年来“积极推进经济适用住房建设”，取得的成效已经 “适应了中低收入家庭购房需求”等等。情况真的是到了由于“重建设”，经济适用房已经多到高收入者和投资者已经可以自由买到的地步了吗？经济适用房的建设总量真的已经“适应了中低收入家庭购房需求”吗？让我们还是以事实说话。

　　从1998年23号文开始把经济适用房作为供应主体开始，到2003年7月向普通市民关上大门，在这期间，全国究竟建了多少经济适用房、满足了多少城市家庭的需要、占城市全部住宅建设的总量又是多少呢？见诸于各种公开材料上的数字，由于“需要的不同”，有着较大的区别：

　　一是建设部对外的“新闻通稿”。根据它报道的口径，全国“1998-2002年经济适用住房累计竣工面积4.25亿平方米，解决了400多万户中低收入家庭的住房问题”；此外，是2005年建设部有关方面的人士在南京接受媒体采访时所称：“1998年—2004年，全国经适房竣工面积已超过5亿平方米，累计解决700万户中低收入家庭的住房问题。”。

　　二是建设部领导讲话、行业总结报告以及国家发改委、统计局的有关材料。2004年建设部领导在接受媒体采访时宣布，1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。据报告，1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50%。但到了2004年，全国经济适用房完成投资所占比重已大幅度下滑到为4.6%，到了2005年年1-2月，该项比重又降为2.5%。有关方面的调研情况表明，有相当多城市“正宗”的经济适用住房，早已被取消多年，消逝的“无影无踪”。

　　三是开发商资助的“研究机构”的“研究报告”。人们也许万万不会想到的是，对全国经济适用房成绩“评价最高”的，竟然是以任志强为代表(年度领军人物)的全国工商联房地产商会(主要以民营房地产商为主)和包括任志强的华远在内的几个开发商

　　“共同资助”建立“REICO工作室”的一份对经济适用房的“评价报告”。这份报告声称：“从1998年到2004年，政府累计下达了至少七批、共11.74亿平方米的经济适用房建设指导计划。其中，1998年—2003年累计下达经济适用住房建设投资计划10.47亿平方米…。1998年到2003年，按照指导计划完成的经济适用房建设面积大约只有4.77亿平方米。同期包括集资合作建房、单位自用土地建设经济适用房和建设项目自带住宅等可以被称作经济适用房的建设面积据推算有11亿平方米左右。所以，同期全国经济适用房建设面积实际应该有14亿平方米左右，占同期全国新建住宅面积的42.29%。”前面引用政府部门的经济适用房数字，不管是有没有注水，是否包括其他集资房，总还是“有案可查”。而后面的“11个亿的推算”以及“占同期全国新建住宅面积的42.29%”总结，就显得“妙不可言”了。它妙就妙在不仅帮助建设部门“超额完成”了全国的经济适用房计划，而且更是得出了“经济适用房取得了显著成效”、“经济适用房政策当初的意愿已基本实现，政策可以考虑调整”“历史性结论”。真可谓是“司马昭之心”，用之良苦啊。对房地产商来说，终结“经济适用房”，不仅意味着数以亿计的有效购房主体由政府主导的

　　经济适用房，转移到由开发商主导的商品房市场中来，而且“干掉了”经济适用房这个最大的竞争对手，房地产市场的价格的操控的主动权，也基本上掌握在了开发商的手里。18号文发布后2004年开始的全国房价以空前的两位数的暴涨，恰恰验证了房地产商谋算的“去经济适用房效应”的“市场威力”，此是后话。

　　四是来自中立的、没有利益关联的国家信息中心房地产信息处一份研究报告。该报告引自统计数字表明，在1997年至2004年这七年间，全国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1%；而作为供房主体性质的经济适用房，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达 2.18亿平方米。

　　在这四组数字中，除了靠“推算”放出“14亿经济适用房”“卫星”的“REICO工作室”所谓的“研究报告”不值一提以外，在1999年到2004年这六年时间实行“以经济适用住房为主”的住房供应体系政策的有效期内，全国供应的各种各样“经济适用房”总量加在一起，算多的话也就是5亿平方米，中立方面的算法，只有2.18亿平方米。

　　根据这两组数字，我们来看看，究竟在这六年面向普通人提供经济适用房政策的有效期内，全国上市的各种各样的经济适用房，从1999年“竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50%”，到2004年其完成的投资所占比重“大幅度下滑到为4.6%”(2005年年1-2月该项比重甚至仅为降为2.5%)，是不是由于经济适用房所做出的“贡献”，早已满足和“适应了中低收入家庭购房需求”所至呢？

　　让我们还是先来分析一下所有这些经济适用房对城镇居民的住房条件改善的“贡献率”。首先来看看我们的城市人口的基数究竟有多大。按照2000年第五次全国人口普查主要数据公报，“ 祖国大陆31个省、自治区、直辖市的人口中，居住在城镇的人口45594万人，占总人口的36.09%；”而按照刚刚公布的2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报，“全国人口中，居住在城镇的人口56157万人，占总人口的42.99%。”(根据另外一项统计，2003年年末全国总人口为129227万人。其中，城镇人口52376万人，占40.53%)。根据这几项的权威推算，2004年全国的城镇人口应该在5.4亿左右。

　　那么，全国这六年间向城镇居民提供的经济适用房对每个城镇居民的“贡献率”究竟是多大呢？

　　按照建设部的说法，其“贡献率”为：

　　5亿平方米的经济适用房÷5.4亿的全国城镇人口＝0.926平方米；

　　按照国家信息中心房地产信息处研究报告，其“贡献率”为：

　　2.18亿平方米的经济适用房÷5.4亿的全国城镇人口＝0.4037平方米。

　　就是按照“只向占城镇人口80%的中低收入者提供经济适用房”的有关政策，这两项的结果分别也就是1.1575平方米和0.5046平方米。

　　这就是说，从1999年正式开始实施面向80%普通大众供应经济适用房的国家政策，到了2004年它正式被18号文宣布终止，六年时间的“普通市民经济适用房政策”，对中国城镇老百姓的平均贡献率，多算的话，不到一个平方米，少算的话，连半个平方米也没有。就是按照只能有80%城镇居民才能享有的政策来套，多算的话也就是一个平方米稍多一点，少算的话，也就刚刚够半个平方米。

　　作为房改标志和新的住房供应体系重点的经济适用房，供应量如此之少，是因为中国城镇居民的住房水平已经“小康”到不需要有多大的提高吗？非也。根据建设部一位副部长在2001年“在全国房改及房地产工作座谈会上的讲话”所透露， 1999年全国的城镇人口人均居住面积连10个平方米还不到，只有9.78平方米。据他透露，九五期间的5年里在全国在城镇人口增长3700万人的情况下，人均居住面积净增1.68平方米，年均增加0.42平方米。

　　以上的数字让我们“读出”了什么呢？这就是在1999年中国城镇的人均居住面积只有9个多平方米的情况下，作为“房改灵魂的”及新的住房供应体系重点的经济适用房，实施六年，只为应该享有的、占城镇人口80%的普通 “中低收入者”，提供了0.5046-1.1575平方米的经济适用房。各地政府和主管部门六年来在经济适用房上所下功夫的总的“成果”，比九五期间全国城镇人均居住面积3年的增长之和还要少得多。

　　这就是经济适用房被“终止”的最基本的背景。

　　就是在这样一张“不堪忍睹”的经济适用房的“成绩单”上，政府有关部门竟然以“适应了中低收入家庭购房需求”的姿态，用一纸公文，宣告了“普通市民的经济适用房政策”的终结。难道这就是有关政府部门在大力宣传“三个代表”和“执政为民”的今天，在行政作为上贯彻和落实的具体体现？难道这就是负责任的官员，为老百姓“办实事”的终极目标？！据了解，在前任建设部长俞正声(现任中央政治局委员，湖北省委书记)执掌建设部期间，仅2000年计划确定的经济适用住房建设规模，全年的施工面积就高达2.427367亿平方米，其中当年的新开项目就高达1.327477亿平方米。今昔对比，不禁让人浮想联翩。

　　沈晓杰的BLOG

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　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四(1)：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：没有经济适用房 房改还有立身之本吗

　　之四(3)：是谁在半途贪污了市民的经济适用房

　　之四(4)：经济适用房究竟完成了多少历史使命

　　之四(5)：经济适用房全面落败的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的经济适用房是怎么异化的

　　之四(7)：影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱

　　之四(8)：官员失责为什么要拿百姓的利益买单

　　之四(9)：取消普通市民经济适用房是不是违宪

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

    之五（中a）：中国城镇居民住房水平真比日本高吗