经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之四——九问经济适用房系列（1），作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　它曾经被当时作为副总理的温家宝看作“房改是否成功”的重要标志，并一再强调在 新的城镇住房供应体系以它为重点的的方针、政策不要轻易改变；国家十五计划还明确提出发展房地产业要以它为重点，当时建设部还把有些地方政府对它“供应政策的长期性缺乏足够的认识”进行了严厉的批评。但就在短短的几年以后，它还是从“供应主体”降格到了“保障之一”

　　面对大中城市居民住房和

房地产市场出现的越来越多、越来越严重的问题，人们不禁反思：中国的房地产市场发展到今天这一步，问题究竟出在了哪？是当初制定的房改政策存在“严重的缺陷”，还是“正确路线被地方政府严重歪曲”？还是让我们正本清源， 先从当年房改的精神和原则探讨起。

　　我们现在的住房制度和体系，来源于一九九八年七月三日由国务院发布的『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』，一般简称为国发[1998]23号文。就是这么一个只有3000多字的“通知”(据说“级别相当于行政规章)，从此彻底改变了中国人的住房命运。

　　在此之前，城市居民的住房一般都是单位实物分房或者是房产局提供的公房，极少数是祖传的私房。尽管人均面积和住房条件都不高，但住房问题基本上都是公家包办的。国发九八23号文件，宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度改革的开始。

　　23号文给出的城镇住房制度改革的一个主要目标就是：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 ；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、 老房老办法’”等。

　　请注意，这里提出要“建立和完善”的是“以经济适用住房为主”的多层次住房供应体系。全文还用近三分之一的篇幅、专门的两个章节对经济适用房的性质、地位，并对如何“加快发展”进行了具体的阐述。

　　如：对什么样的人应该买什么性质的住房上，23号文明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房。”

　　那么，“最低收入、中低收入和高收入”家庭的比例究竟是定在多少呢？当时建设部有一个很保守的算法，就是在整个住房供应体系中，70-80%的居民住房应该是经济适用住房。也就是说，城镇居民中70-80%的家庭都属于“中低收入者”，都有权靠购买经济适用房来解决住房问题；而最低收入者和高收入者则分别为10%上下。而当时在一般大城市房改办的测算中，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的要占到总人口的95%。

　　为什么要在这里如此强调至少80%以上的市民拥有购买“经济适用住房”的权利呢？这不仅是因为仅仅在房改几年以后，“经济适用房”已被“强势利益集团”主导的“主流舆论”导向成的“低收入者的保障房”的“正统形象”，必须在这里“拨乱反正”、“正本清源”，更重要的是在经济适用房中，还凝聚和包含着作为公民的基本居住权利——土地使用权的自然拥有。

　　建经济适用房所用的土地是国家划拨的。这也就相当于作为公民的城市百姓，在买房用地上所涉及到的用地的基本居住权利，已经得到了国家和政府的具体保障。也就是说，居民买房用地不用再向国家“交租子”了，只要承担“征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费”等这些基本的建房成本就可以了。

　　另外还有一点非常重要的，就是在23号文件中还对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制。“通知”规定：“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。”。并为此还做了具体的要求：“利润控制在3%以下。”除此以外，23号文还规定各地“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本。”

　　从这点说来，中国城市居民的作为公民的基本居住权，在当初的房改文件中是有所保证的，经济适用房，就是中国市民居住权利的具体体现和化身。所以，经济适用房不是低收入者甚至最低收入者特有的“专利”，而是占城市人口至少80%以上的中国普通市民共有的权利。试想一下，在房改之初，如果没有经济适用房的“灵魂所在”，中国的今天，还会有住房制度改革吗？！

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　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四(1)：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：没有经济适用房 房改还有立身之本吗

　　之四(3)：是谁在半途贪污了市民的经济适用房

　　之四(4)：经济适用房究竟完成了多少历史使命

　　之四(5)：经济适用房全面落败的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的经济适用房是怎么异化的

　　之四(7)：影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱

　　之四(8)：官员失责为什么要拿百姓的利益买单

　　之四(9)：取消普通市民经济适用房是不是违宪

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

    之五（中a）：中国城镇居民住房水平真比日本高吗