影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之四——九问经济适用房系列(7)，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　反思这几年经济适用房曲曲折折的发展直到最终被“修正”，人们不难发现，总有一股“强势利益集团”的“影子”，从1998年国务院23号文宣布经济适用房为新的住房供应主体伊始，就处心积虑地在打压和围剿经济适用房这项事关市民最大利益的民生大业，直至最后“大功告成”。那么，这股“强势利益集团”究竟是谁呢？

　　一般来说，要想从根本上“终结”向普通市民提供经济适用房的政策，仅仅是官员们的“消极抵抗”是远远不够的。某些地方官员就是再不喜欢经济适用房，他们也只能是“不作为”或“少作为”，真敢明目张胆站出来挑战和叫板中央制定的经济适用房政策的，那也是不为官场的“游戏规则”所容的。当初南京的那位房产局长在喊出“取消经济适用房”后没几天就不得不出来“更正”，就是“上面的压力”结果。要彻底推翻“普通市民的经济适用房政策”，还有比“不作为”的官员更“强势”的“推手”。他们本身就是那些自身利益和经济适用房的壮大发展形成尖锐对立的“利益集团”。经济适用房每前进一步，他们的利益就会损失一片；相反，如果经济适用房停滞不前或完全“消失”，整个房地产市场就会被他们所操控，这个“利益集团”的利益就可达到最大化。“地球人都知道”，这就是房地产商利益集团。

　　开发商利益集团，为什么和经济适用房“不共戴天”？

　　房地产商对经济适用房究竟有多大的“不共戴天”的“利害关系”，我们还是先“站在”房地产商的立场，了解一下他们的“所思、所想、所虑”，就不难明白其中的奥秘。

　　前面，我们曾经说过2003年较早报道18号文的某财经媒体的记者，为取消普通市民的经济适用房而“造势呐喊”，写下了号称要把“经济适用房打回原形？”一稿。读读这篇“奇文”，我们就可了解“鲜活的开发商利益样本”。

　　当年，作者是“站在”北京知名的开发商——今典集团董事长张宝全位于北京东三环路 “苹果社区”的工地上，为开发商而担忧：张即将开盘的、建筑面积达高达60万平方米“苹果社区”，“均价6800元/平方米”；而在这东边3公里处，就有一个“房价在4000元/平方米之下”、“总面积达50万平方米”、同样也是要“即将开盘的”经济适用房项目——百子湾1号。如果普通市民都可以买后者这样的经济适用房，张的“苹果社区”结局就可想而知。对“影响自己好事”的经济适用房，“张保全们” “乐不起来”和“心情郁闷”就不难理解了。因为当时北京“包括新开工的经济适用房项目数已达到了32个，遍布从二环到五环的各个方位，总建筑面积达到300万平方米”。如果北京的经济适用房和周边的商品房都是像苹果社区那样每平方米有上千元甚至数千元的差价，如果普通市民都可以买到经济适用房，那开发商开盘的高价房还有谁来“托市”！

　　我们也来“为开发商算一笔帐”：仅300万平方米经济适用房抵冲商品房一块，由于两者的差价在上千元到数千元，北京的开发商为此就“少赚”了几十亿甚至近百亿；加上经济适用房对开发商手上的高价商品房的“威胁”，开发商的为了有所竞争，在商品房定价上的“损失”就可能倍增。北京城的房地产大碗们，一年就可能少赚上超过百亿甚至更多的“真金白银”。

　　不仅如此，如果政府房改的“纲领性文件”——国务院(98)23号文得以全部落实的话，仅就北京而言，向市民提供的80%以上的住宅就应该是经济适用房而不是商品房，开发商的商品房只能占到整个新建住宅房的10%。就是说，如果政策到位的话，在北京市2003年竣工的1800万平方米的住宅房中，开发商手中的商品房的“政策份额”，只能是180万平方米，而不是近1500万平方米。相反，当年北京市经济适用房的“政策总量”却要高达近1500万平方米。如果真的是这样的话，开发商的在房地产市场中不仅市场的份额要降到只有过去的12%(180万平方米÷1500万平方米)。随之而来的，则是由于住房供应的主体掌握在经济适用房的手里，开发商本身习惯以高暴利销售的高价商品房，随着市场份额的大大减少及操控房价的基础一去不回，其仅有的12%市场份额的商品房的盈利水平也将大大的“缩水”，利润率能保持过去的一半就谢天谢地了。

　　经济适用房政策的“到位”，可能使北京市开发商手中的商品住宅房的市场份额，大大缩减到只有以前的十分之一左右；

　　经济适用房的发展，将使北京市所有开发商的总的利润，只有过去的5%(按商品房只占整个新建住宅房市场十分之一时，其利润率只有过去的一半计算)；

　　这就是在23号文的“威压”之下，开发商头顶时刻高悬的达摩克里斯之剑——“经济适用房的政策噩梦”。

　　有时候，“噩梦”稍稍“初现”，就成为开发商最不愿见到的“可怕现实”：据报道，1999年上半年，北京的商品房价格急降近1000元，2002年北京房价同比下降了249元，这些都是经济适用房所至。

　　厉害关系如此之深，开发商怎么会不对普通市民的经济适用房政策“咬牙切齿”呢！

　　其实，开发商对经济适用房的“又恨又怕”是一种全国性的普遍现象。早在2000年之前，南京的开发商由于担心经济适用房对自己商品房的冲击，通过向政府种种施压及“官员公关”，“成功”阻止了经济适用房在南京新城区——河西的发展。短短几年之内，就使得河西的房价由每平方米2000元不到，火箭一般的飞涨到后来的6000-7000多元。开发商个个赚的是盆满钵盈。

　　所以，当18号文终于取消了普通市民经济适用房的购买权后，开发商的喜悦之情就可想而知了。据报道，有着京城房地产商“大嘴”之称的任志强，兴奋之中向媒体吐露了一句真话，这就是：“当23号文件出台时，我们就在呼吁经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中”。“任志强们”蓄谋已久的“灭”普通市民型经济适用房之心，由此可见一斑。

　　房改的“政策之变”，究竟给开发商带来了什么？

　　开发商几年“艰苦不息”的努力终于成功了，中国房改的灵魂——经济适用房的大众化政策，终于在利益集团的合谋之下被“颠覆”了。占城市人口80%的普通市民宪法保障下居住权利，一夜之间就化为了乌有。作为“全民”的众生，不仅要花巨资去买自己土地的使用权——交土地出让金，而且更要承受开发商暴利的盘剥。因为你“别无选择”！有人说，这是社会主义中国成立50多年来第一次“新富阶层影响中央决策”。那么，它究竟给开发商这个“暴富”和“影响力”同样“特别”的利益集团带来了什么呢？

　　首先是开发商的房地产市场“地盘”急剧暴增。在23号文件精神中，须购买“市场价商品住房”的，还只是占人口10%左右的高收入人群。80%的市民购房，应该是由经济适用房来解决；而到了18号文，这80%的城市居民中的绝大多数(大约在八分之七左右)被“驱赶”出可以购买经济适用房的人群。开发商的商品房“客户群”，理论上一下子由过去只占人口的10%，大幅增长到现在的80%以上(10%的高收入家庭＋70%以上被“赶出”经济适用房的中等和中低收入家庭)。

　　实际上，所有城市居民在房地产市场的选择，只能是“非此即彼”。你买不到经济适用房，又不“够格”住廉租房，就只能到开发商的手上去买高价商品房。在2003年18号文件发布后，绝大多数城市的经济适用房比例，加上为最低收入家庭提供的廉租房，连房地产市场份额的10%都不到。这也就是说，近九成的市民要想解决住房问题，只能到开发商那儿去买高价暴利的商品房。而随着城市人口的大量增加、年轻人结婚的增多以及大规模的城市建设和拆迁，城市居民对住房的需求呈现极大的刚性；没有住房，数以亿计的城市居民就无从立业、安家。作为房地产市场多年的主宰者，开发商比任何人都知道，改变“游戏规则”，颠覆23号文件所制定的房改政策，对他们的利益集团意味着什么样的“空前商机”。按照过去的房改政策，开发商只能靠10%的高收入人群赚钱，而18号文，则使80%的市民成了开发商的“盘中餐”和“宰割”的对象。这就是开发商“玩政治”的“最大成果”。

　　在“名正言顺”的占据了房地产市场的八九成份额后，开发商就成了商品房市场的最大的“庄家”和“操盘手”。房地产市场的一切，尽在开发商的“掌控中”。从制造紧张的供求气氛，到合谋价格获取暴利，开发商的所作所为，在这个本来就规范不多、寻租不断的房地产市场，“如鱼得水”到了如入“无法之境”的地步。

　　在过去，尽管经济适用房的发展远远低于政策的规定，但毕竟还是被政府作为一项“抑制房价过快增长”的尚方宝剑。而“房改新政”后，不仅“铲除”了经济适用房这个高价商品房最大的竞争对手，而且政府在政策上也失去了制止开发商不当得利、制造暴利高价房的有效手段。以前经济适用房被当作“供应主体”的时候，开发商给自己商品房的销售定价，大体上还是按规则办。首先是算清所有的开发成本，在此基础上加上5—15%左右的合理利润，然后再参照周边的经济适用房及其他竞争对象，进行适当的调节(通常是向下调)。而现在，尽管房价已经成为百姓和政府越来越关注的社会问题，但开发商在定价上的游戏规则早已“飞离”了成本的轨道。他们新的“至理名言”就是“房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的”。但他们“羞于”公示于人的是，“供需关系是可以由开发商来和地方政府合谋内定的”。这也就是为什么有那么多的开发商囤积土地的根本原因。

　　对房地产市场垄断和合谋的直接结果，就是中国开发商对全社会财富的“巧取豪夺”。当全社会的平均利润率还在10%上下徘徊、并有下降之势的时候，当世界房地产业利润一般都在5%左右的时候，中国的开发商托“房改新政的福”，利润率已经从过去的百分之十几暴涨到现在的50%上下，有的甚至超过了100%以上。

　　开发商主导下的房改新政，让房地产市场“更健康”？

　　房地产市场的“政策威力”之大，使得多年“混迹于江湖”的开发商们也“眼界大开”。在18号文全面实施的第一年——2004年，中国的房地产市场就出现了“前所未有”的巨变。据2005年6月建设部的一位副部长“在房地产市场形势报告会上的讲话”中所引用的国家统计局的数据，2004年全国商品房的价格，不仅“首次出现两位数增长”，而且还“首次超过居民收入增长”。“商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2%…；少数城市房价涨幅超过20%”。而房价这种暴涨之势，一直到2005年还在“持续发威”。另据中国社科院等权威机构发布的、有中国房地产蓝皮书之称的《2004—2005中国房地产发展报告》，2004年全国商品房平均售价比1998年增加651元，达到2714元/平方米，年均增加为93元，但2004年一年的房价增长就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是2004年商品住宅房价格达到2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中2004年比2003年就增加352元，占到整个增加值的50.6%。也就是说，实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。

　　也正是在这样的“政策指引”下，本文开头说到的北京苹果社区的房价，从2004年1月开盘时的6500元，暴涨到现在的“均价15250元”，这就是两年时间的“政策造化”。

　　任志强在对媒体评点18号文件时，说过一句很“经典”的话。他说：这次的文件“明确了市场化的条件下政府只干政府应干的事，市场的事交给市场去做”(注：也就是让开发商来掌握市场)。而任所说其中的重要一点，就是“政府将不再是利用经济适用住房平衡市场的房价，不再是利用经济适用住房调控市场。”

　　18号文件可以说是让全国人民和房地产业按照房地产商的意志“思路”和走了一趟。带来的结果究竟是什么？房地产市场是变得更加健康，还是更加不健康？房改的政策之变，究竟是更加“利国利民”，还是逐渐滑向“祸国殃民”？这些大是大非问题的答案，亿万市民早已用自己的血汗“作答”。

　　但百姓不能就这样不明不白的为一项“房改新政”的后果买单，至少要知道自己究竟损失了多少财富。按照中国社科院蓝皮书提供的数据，1998年至2003年全国商品住宅房每平方米的价格只增加343元(7年增加总合695元-2003年增加的352元)，年均增加为57元。而2004年全面实施号称“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元，比前六年年均增加的57元平均水平要多出295元。根据蓝皮书的数据，2004年全国商品房的销售量达到38231.64万平方米，其中商品住宅房占了九成左右，大约为3.44亿平方米。用这个总面积和“房改新政”后房价暴涨超出往年平均水平差数相乘，就可以得出了买单的明细单：

　　295元×3.44亿平方米＝1014.8亿元

　　这就是说，按照开发商的意志实施的“房改新政”第一年，中国的城市居民就为高涨的房价，多付出了千亿元的巨额“学费”。中国数万个开发商，一同分享了这上千亿的“改革成果”。

　　看见这样的“房改新政”的“成绩单”，人们不禁要问，在我们实施关系数以亿计城市居民最大利益的住房改革中，行政部门究竟是“以民为本”，还是“以商为瞻”！

　　毛泽东曾经说过一句至理名言：“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意。”人们在这里还想多问一句的是：18号文及其所导致的结果，真的是“粗心大意”所至吗？！

　　沈晓杰的BLOG

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　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四(1)：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：没有经济适用房 房改还有立身之本吗

　　之四(3)：是谁在半途贪污了市民的经济适用房

　　之四(4)：经济适用房究竟完成了多少历史使命

　　之四(5)：经济适用房全面落败的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的经济适用房是怎么异化的

　　之四(7)：影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱

　　之四(8)：官员失责为什么要拿百姓的利益买单

　　之四(9)：取消普通市民经济适用房是不是违宪

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

    之五（中a）：中国城镇居民住房水平真比日本高吗