沈晓杰：经济适用房全面落败的根本原因是什么

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之四——九问经济适用房系列(5)，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　众所周知，现在的大中城市的普通市民，要想有一套“小康水准”的住房，至少要拿 出家里几十年所有积累和收入的四分之三以上财产，甚至是靠向银行贷款做“负翁”，才能圆上“居者有其屋”之梦。而如果普通市民都能够根据23号文件所规定的那样，依靠“正宗”的经济适用房来解决居住问题，那就意味着占城市人口80%以上的一般家庭，在占据全家总支出四分之三以上的住房开支上，可以省下三分之一的“银子”。所以说，经济适用房对普通老百姓的财富效应，要比加几级工资、提高什么待遇和减免一些“苛捐杂税”，都要来得实惠的多。毫无疑问，对普通的市民来说，经济适用房是最大的民心工程。

　　大家也知道，党和政府是要成为“中国最广大人民的根本利益的忠实代表”，这也是“党的立党之本、执政之基、力量之源”。胡锦涛总书记也再三强调：权为民所用、情为民所系、利为民所谋。他还一再告诫各级政府“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”。这些显而易见的道理，对以“

为人民服务”为宗旨、执政为民的各级政府来说，在其行政作为上不应该有丝毫的怀疑和模糊。尤其是像经济适用房这样大中城市居民“最关心、最直接、最现实”的最大之“利”，更应该是地方官员“权所用、情所系、利所谋”的重中之重。但结果却表明，市民的“最大之利”，反而成了不少地方官员行政中“最不努力的作为”，这也是导致经济适用房的全面落败的根本原因。这又究竟是为什么呢？

　　从行政的层面来分析各级政府在

房地产业的角色和影响，人们就不难发现，虽然政策和法规的制定主控权在建设部的手上，但真正可以左右房地产市场格局的力量，却并不在建设部，而是地方政府。房地产市场可谓是真正的“诸侯政治”。这不仅是因为各地的发展水平不同，执行政策的力度和能力也有所不同，而且在1997年的23号文和2003年的18号文中，都有“坚持在国家统一政策目标指导下”，可以“地方分别决策，因地制宜，量力而行”或“各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应”的“政策口子”， “国家统一政策”在执行中具有极大的弹性。在各大城市地方高官看来，执行什么样的房改政策，可以根据现实的政绩和其他方面的“需要”来办。“父母官”可以在自己掌控的城市里，决定每年新建住宅中经济适用房的比例是多少、决定什么样的人才可以享有经济适用房等等。执行“国家统一政策”的弹性之大，已经到了可以把政策“修理”到颠倒的地步。从住房供应结构的构成，到通过“调节供求关系”来掌控房价，地方政府的手要比建设部的手强硬的多。

　　而在现实的行政作为中，政绩考核 “实际导向”上一度甚嚣尘上的城市“形象工程”“巨大威力”，使得众多的地方官员忽略甚至不惜以牺牲广大市民的利益为代价，大搞所谓“国际化大都市”之类的“豪华包装”。而要为奢华的“城市装潢费”买单，地方政府只能靠“经营城市”。这种“经营”的最大的本钱就是卖地，把市民原来就有的土地无偿使用权，以改造城市之名、通过大规模的拆迁运作，使原来的“无偿居住权”变为“有偿居住权”。市民在住进新房的背后，不仅要为土地使用权“出让金”买单，更要为地方政府默许甚至是“官商合谋下的”高房价付出自己多年的血汗。城市每座新房、每个平方米的“毛细血管”里，都“包含”着土地使用权的高额成本和高房价下高税负(当然，有权继续分到“官邸”型福利房的基本不需承担此项“义务”)。成百上千亿人民币就这样在“经营城市”旗号下，汇聚到地方行政者的手里，成为城市高官奢侈建设和过度包装“国际大都市”(所谓的“新曼哈顿”、“新香港”之类)的最大资本。而在官员政绩“秀场”上“光鲜的成绩单”上，本应排在第一位的百姓利益及市民幸福指数的考评，反而成为“大而化之”和“虚无飘渺”的东西。造成缺失的，不仅在百姓的利益，同时还影响政府的“执政之基”。这也是大力宣传和贯彻“三个代表”的现实意义所在。

　　在这样的情况下，中央政府部门设计的再好政策，如果和地方官员政绩考核的实际导向相脱钩，中央和地方行政者的“同床异梦”就不可避免。在中国，人们不少见因为搞城市形象工程而获得耀升的高官，但却不多见因为致力于经济适用房之类的民生工程而获得赏识的“公仆”。“榜样的作用是无穷的”。作为房改灵魂的经济适用房在全国各大城市的全面落败，遭到“阉割”、“变性”的命运，就充分印证了这一点。

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　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四(1)：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：没有经济适用房 房改还有立身之本吗

　　之四(3)：是谁在半途贪污了市民的经济适用房

　　之四(4)：经济适用房究竟完成了多少历史使命

　　之四(5)：经济适用房全面落败的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的经济适用房是怎么异化的

　　之四(7)：影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱

　　之四(8)：官员失责为什么要拿百姓的利益买单

　　之四(9)：取消普通市民经济适用房是不是违宪

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

    之五（中a）：中国城镇居民住房水平真比日本高吗