沈晓杰：中国城镇居民住房小康出现惊人倒退_产经观察_财经纵横

沈晓杰：中国城镇居民住房小康出现惊人倒退


http://finance.sina.com.cn 2006年05月10日 08:26 新浪财经

编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之五（中b），作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。　　沈晓杰　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权　　之三：高房价洗劫了谁的财富让我们成为了谁的长工　　之四(1)：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的　　之四(2)：没有经济适用房房改还有立身之本吗　　之四(3)：是谁在半途贪污了市民的经济适用房　　之四(4)：经济适用房究竟完成了多少历史使命　　之四(5)：经济适用房全面落败的根本原因是什么　　之四(6)：大中城市的经济适用房是怎么异化的　　之四(7)：影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱　　之四(8)：官员失责为什么要拿百姓的利益买单　　之四(9)：取消普通市民经济适用房是不是违宪　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星　　之五(中a)：中国城镇居民住房水平真比日本高吗　　了解中国城镇居民住房的真实状况，了解中国人住房在世界居住水平中的位置，关键的目的，还是为了使制定国家住房和房地产政策的政府决策部门以及中国房地产业内的行业 “领军人物”们，能对中国普通市民真实的住房水平有清醒的认识。　　不管是政府的决策部门，还是房地产行业的业内大佬，面对“民怨鼎沸”的房地产市场，首先应该进行的深刻的反思就是，现在的住房政策和房地产市场的实际导致的结果，是使普通的中国城镇居民在住房上，离“全面小康的居住水平”是更近了，还是更远了？是使更多的人买得起房，还是使商品房成了少数富人的“奢侈品”？是让城市居民住的更好，还是相反？一句话，和市民切身利益关系最大的房地产市场，现状还能让“人民满意”吗？！　　要判断现在的居民实际住房水平和“全面小康”标准的远近，首先还是让我们先来看看什么才是中国城镇居民住房的“全面小康”的居住标准。　　市民居住“全面小康”，人均住房有多大　　尽管不同的部门和研究机构对“全面小康的居住标准”有各种不同的解读，但都把“人均住房建筑面积”当作最基本的、也是排在第一位的刚性指标。对“小康”的理解和要求的不同，使各自对多大面积才算的上“小康水平的居住标准”也有不同的尺度。　　2002年11月，当时国家统计局的一位副局长在给人民日报记者描绘“全面小康什么样”的时候，给出了1991年国家统计局等部门确定的城镇居民在住房上“小康临界值”及“小康基本标准”是“城镇住房人均使用面积12平方米”(相当于建设部计算的住房建筑面积17平方米左右)。这是目前已知的在住房小康面积上制定最早、也是水平最低的“小康标准”；　　几乎在同时，中国建筑学会的理事长宋春华(原建设部副部长)推出了他的“后小康居住模式”：即到2005年，我国城市人均拥有建筑面积达22平方米，每户建筑面积大约为70平方米)；到2010年，城市人均住房面积为25平方米，户均面积大致是80平方米；　　此后，不同的部门和地方也给出了各自不同版本的“全面小康的城镇居住标准”。其中国家统计局统计科研所在其试点的全面小康体系课题中，公布的人均住房上“全面小康”的具体目标是“使用面积27平米”。虽然据称这“27平米是经过很仔细的测算”，但没人解释为什么仅仅在3年的时间里，国家统计局住房上的小康指标就翻了一倍以上，也没人解释这“27平方米的使用面积”指的是城镇还是乡村。而地方上在“小康指标”制定上“名声远扬”的江苏，它在城镇居民住房上的小康标准为人均建筑面积30平方米。以上的“小康指标”，尽管各有来头，但并不为各地所公认。　　2004年底，建设部政策研究中心经过一年左右的研究，正式推出了《全面建设小康社会居住目标》，可谓是第一次系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。特别是在城镇居民的住房上，该报告首次在“全面小康”的框架下进行了具体的阐述。这就是到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。为保证居住的舒适度，合理的厨房面积应不低于6平方米，卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米。” 在农村，住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。” 　　这里应该特别指出的是，该报告的另一大“亮点”，就是对城镇最低收入家庭的住房有明确的规定：“到2020年，城镇最低收入家庭人均住房建筑面积不低于20平方米，最低收入家庭的住房实现‘应保尽保’，即保障面为98%以上。” 　　把城镇居民人均住房建筑面积在2010年和2020年的“全面小康”水平定在30平方米和35平方米，其指标究竟是高还是低？它是“拍脑袋”出来的，还是系统分析研究的结果？它的可行性和依据又是什么？　　应该说，该报告的“全面小康”的住房指标，不仅真正体现了“小康”应有的水准，而且也具有极大的现实性和可操作性。城镇居民人均35平方米建筑面积的“小康终极目标”，不仅实事求是的只把上个世纪八九十年代发达国家的人均住房水平(人均住房建筑面积35-60平方米)的下限作为新世纪中国未来的标准，而且在现实中已有相当“提前小康”的家庭达到甚至超过了该项指标的水平。在全国居民的整体实现上，该指标还特别比照了和我国国情相似的日本、新加坡和我国香港等地的住房发展的现状和经验。在指标的可持续发展的实现上，它也充分考虑了我国城镇人均住房建筑面积年均增长的实际水平。在2001年前的15年里，我国城镇居民人均住房建筑面积平均年增长率为3.5%。而要在今后15年达到人均35平方米的水平，该报告测算只要增长率保持在3%即可实现。同时，建立在这样水准上的“小康水平”，也满足了“三口之家”在“舒适居住”上的面积要求。此外，对城镇最低收入家庭人均20平方米和“保障面为98%以上”刚性指标，更是体现了“全面小康社会”应有的社会公平和公正。　　正是由于该报告“全面小康指标”所体现的系统性、科学性和可操作性，该权威报告一经推出，就得到了社会各方认同。30和35平方米指标，也就成为全国个城镇到2010年和2020年在住房上“全面小康”的公认目标。　　2010-2020年，中国的城镇将有多少人　　有了一个比较完整和公认的城镇居民住房“全面小康”标准后，接下来问题的核心和关键，就是要算清楚到了2010年和2020年，全国究竟要有多少人口居住在各个城镇？面对数以亿计的城镇新增人口，我们现行的住房政策和房地产市场的现实状况，能不能保证全国的城镇居民在住房水平和全社会的居住目标上，顺利的实现整体的“全面小康”。　　还是在十几年前，前任建设部部长侯捷就曾说过一句影响广泛的“经典名言”：“小康不小康，关键看住房”。“住房小康”在中国社会实现“全面小康”中不可替代的举足轻重的地位和影响，由此可见一斑。可以说，没有住房上的“全面小康”，中国整个国家和社会的“全面小康”就失去了最重的份量。　　那么，要在2010年和2020年分别实现城镇居民人均住房建筑面积30和35平方米的目标，做好“全面小康”中“份量最重”的“人均”文章，在“分母”上我们总的城镇人口的究竟是是多少？在“分子”上，全国城镇每年新增的住房总量，能不能“跟上”全面小康的步伐？为了实现城镇居民在住房上全面小康的“两步走”(2010人均30平方米，2020人均35平方米)的目标，我们现在还有多少“长征”要走？　　这里牵涉到的几个最主要的问题，首先就是对2010年和2020年，中国的城镇究竟有多少人口进行科学的分析和预测；其次是在进一步摸清全国城镇现有用于居民居住的住宅房建筑总量的基础上，再预计到了2010年和2020年，在现有的“存量住宅房”中，又有多少会被“拆迁改造”掉；第三，现在的住房供应政策及房地产市场的导向，使城镇居民的实际购房能力，能不能跟上“全面小康”的步伐。　　首先让我们来分析和了解一下到了2010年和2020年，全国究竟会有多少的城镇人口。国家计生委在1998年提出“并得到了中央的原则同意”的“20世纪末到21世纪中叶我国人口与计划生育工作的奋斗目标”中称，“2010年，总人口控制在14亿以内”；2000年国家计生委“中国未来人口发展与生育政策研究”课题组预测，“到2010年，我国人口规模将可能达到13.8亿人”；去年起，国家计生委又把指标定在“十一五”期末(即2010年底)全国总人口控制在13.7亿的目标上；到了今年，国家在公布的“十一五”规划中， 2010年全国人口目标又修正为“控制在13.6亿”。而根据中国的“国情”，一般认为2010年中国的人口在13.6亿到13.8亿之间。至于2020年，现在普遍的看法是“全国人口在15亿以内”。　　全国的总人口有这么多，那么又会有多少居住在城镇里呢？综合最新的研究成果，各方比较普遍的看法是，到2010年，居住在中国城市的人口，将占到全国总人口的50%，即在6.85亿左右，到了2020年，中国的城市人口将达到总人口的60%，即近9亿左右。保守一些估计，届时我国的城镇人口也将达到8.5亿人。　　如此庞大的城镇人口群，比现在究竟新增了多少呢？按照国家统计局的2005年的统计公报，到去年底，全国的城镇人口为5.6212亿人，占全国总人口的43.0%(比上年增加1.2个百分点)。这也就是说，2010年和2020年全国城镇的总人口，将比现在分别高出1.2288亿和2.8788亿。按此计算，全国的城镇人口每年增加约2000万左右，占全国人口的比例，每年约递增一个百分点。　　我们在前面的文章中曾经说过，到2005年底，我国城镇的人均住房建筑面积为17.7平方米左右。而仅仅要维持这种只有“全面小康住房标准”一半的人均住房水平，全国每年就要为新增的2000万城镇人口提供3.54亿的商品住宅房；如果再算上全国城镇每年因城市改造和拆迁而减少的上亿平方米左右建筑总量的住宅房，全国城镇每年至少要新建近5亿平方米的商品住宅房，才能使城镇居民人均住房面积水平不至于下滑。但实际情况是，根据统计和测算，2004年全国城镇商品住房销售面积为3.38 亿平方米，2005年全国新增住宅商品房约为3.42亿平方米左右，这些都远远低于近5亿平方米商品住宅房的“维持线水平”。导致的结果，就是全国城镇居民人均住房水平的一路下滑，和全面小康的住房标准越来越远。　　为什么在这几年中国经济高速增长、GDP的增速领跑全球的“大好形势”下，作为衡量人民生活水准的“全面小康”指标，其中最重要的住房小康却出现了惊人的倒退？造成这种“极不和谐”社会现象的原因究竟何在？是现有住房政策和房地产市场导向的必然结果还是一种偶然现象？这些事关“全面小康”重大问题，迫切需要政府的主管部门和房地产行业，面对数以亿计的中国城镇居民和国家的最高领导层，给出一个应有的说法！　　沈晓杰的BLOG （未经作者本人许可，任何其他媒体不得转载）　　新浪网声明：新浪财经登载此文出于传递信息之目的，绝不意味着新浪财经赞同其观点或证实其描述。