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沈晓杰：政府该不该对商品房进行有效的价格管制http://www.sina.com.cn 2006年12月25日 10:59 新浪财经
编者按：本文系沈晓杰(blog)中国房地产十大批判之八(下b) 究竟应该给公民住房提供什么样市场，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。 公民住房供应，究竟应该由哪个市场来决定 了解了经济学上的市场种类和中国房地产市场的“本质特征”后，下一步必须解决的问题，就是搞清中国的房地产及住房保障，究竟应该建立在何种的“市场”之上。现在中国房地产“寡头和完全垄断”杂交的市场，是正确的“市场选择”，还是“规范缺失、发育不全”的劣质市场？这些基本的问题不弄清，就容易被那些声称“市场决定房价”的开发商、官员和所谓的“专家”的所谓“市场决定论”的花言巧语所蒙蔽。 这里应该首先指出的是，在现在西方国家规范、成熟和发达的市场体系中，“完全垄断市场”基本上是“没有市场”及不允许存在的。个别由于“自然因素”的原因而存在的完全垄断厂商，受到了政府最严厉市场和价格管制。这些国家的反垄断法、反托拉斯法等，专门对各种市场的垄断(重点是对寡头垄断市场)，以立法的形式进行强力的制衡。这不仅是因为寡头和完全垄断之类的“市场经济”会使社会的经济效率低下、社会资源得不到有效的利用，而且垄断还直接影响了社会财富分配的公正。一般来说，垄断性越强，社会的公正度就越低。比如在寡头和完全垄断市场，商品的价格不是由市场本身来决定，而是被由这些寡头所控制。 在现在中国房地产这样的寡头和完全垄断杂交的市场，决定商品房价的，同样也恰恰不是开发商、官员和所谓的专家所说的那样是“由市场来决定”的，而是完全由中国房地产的寡头们自己操纵的结果。在四种类型的市场中，完全可以由市场来决定价格的，只存在于完全竞争市场之中。在垄断竞争市场中，大多数商品的价格也是由市场所决定。但是，像中国房地产市场这样“寡头垄断和完全垄断杂交”的市场，商品房价就绝对不是由市场来决定的，而是由开发商自己所操控的。这几年大中城市房价背离市场规律和价值规律的非理性的疯狂暴涨，就充分证明掌控房价的绝不是市场那只“无形的手”，而是开发商特殊利益集团那只“肮脏的黑手”。 现在的问题就是，保障数亿中国市民基本民生和居住需求的住房市场，究竟应该由“哪知手”来决定？像中国房地产那样，以高房价肆意攫取公民财富的“寡头和完全垄断杂交的”市场，是否还应该继续任由他们掌控中国的房地产和住房供应。 回顾中国房改8年来住房市场变化的过程，人们会发现中国的房地产市场走了一条由最初的半商品、半公共品的经济适用房，到完全商品化的一般商品房，再到现在由寡头和完全垄断市场操控的高价暴利的“超额利润商品房”的过程。这样的一个变化轨迹，究竟是社会的进步，还是历史的悲哀。 按照一般的“国际惯例”，公民的住房市场，不仅绝对不可能是由寡头和完全垄断操控的市场来提供，而且也不是全部倚赖于完全竞争的商品化市场。市场经济和社会制度健全发达的国家，都是把住房当作特别的半商品和半公共品来对待。这不仅是因为拥有良好的住房条件和居住福利是人类生存和幸福生活的基本条件，而且居住权利也是基本人权的重要内容之一。正是由于住房有着很大的公共产品的特性，所以在民主政治和社会保障健全的国家，住房从来就不是完全商品化，更不可能出现由垄断市场的寡头所操控的“暴利化”。如果出现这样的情况，任何执政者都免不了被选民“罢免下岗”。在这些国家，一般公众的住房都是由利润较低的商品房市场和有着财政津贴的政府保障房共同来提供的。 也正是因为住房具有商品和公共产品的双重性质，所以在民主和社会保障制度健全的国家，面向社会公众服务的住房市场不仅不可能有暴利，而且其平均利润水平比社会平均利润率还要低，一般大约在3-5%之间。这也是为什么越是制度健全的国家，公民的住房负担(房价收入比)就越低的根本原因。这些国家之所以可以使普通买房者的房价收入比保持在3-6的合理水平，就是因为在背后有着这些不可或缺的制度保障。 所以，当深受高房价暴利压迫的中国市民在对发达国家住房市场的极低利润率表上惊叹的同时，更应该思考的是这种现象背后的制度原因。 了解了住房市场的“国际惯例”后，反过来再对中国的房地产市场发展的轨迹进行分析，就更能清醒的认识其中的“深层次原因”所在。 与发达国家形成鲜明对比的是，现今中国的房地产市场，基本上已经没有住房“公共产品”属性的影子(当然，少数特权者的“福利房”除外)，可谓是“全部的市场化”。就是在这个“市场化”中，人民得到的也不是利润水平低于社会平均利润率的“微利商品房”，甚至也不是等同于社会平均利润水平的“完全商品房”，而是利润率要比国际同行和国内其他行业高出十多倍的“暴利商品房”。这不仅是所有市场中经济效率最低的，而且也是社会公正程度最差的。是“最坏的市场”孵化出的“坏蛋”。 那么，为什么制度健全的发达国家，可以为公民提供微利的、甚至享有政府补贴的住房保障，而作为社会主义的中国却只能为市民供应暴利的高价房呢？从表面上看，是政府相关部门的一些决策和行政的官员，太相信市场的力量，听任市场被寡头垄断所操控。但从根本上来说，还是由于一些掌握实权的“相关官员”，早已成了开发商特殊利益集团的“代表”。正如一份研究报告所说，有的“中央机构”已经成了特殊利益集团的“代言人”，“某些行业或集团‘嵌入’政府部门形成特殊利益而左右政策的制定与执行”。反思一下中国房地产市场走过的轨迹，想想为什么面向普通市民的经济适用房被取消，为什么住房供应商品化后“相关官员”对市场上的“暴利房”采取默认甚至是纵容，并以“市场供求决定价格”的一知半解的“理论”拒绝对老百姓反映强烈的暴利高房价进行行政干预和价格管制，人们就不难发现，根本的问题还在于行政者究竟“权为谁所用”和“执政为谁”的问题上。当部门和个人利益成为“相关官员”行政的主要的价值取向，当权力寻租已成为一种普遍的社会现象，当民主制衡的政治文明机制还不完善，住房政治中“重商轻民”的“右倾化”发展就成为一种不可避免。 政府，究竟该不该对商品房进行有效的“价格管制” 应该说，相对于西方发达国家，在作为普通民众最大民生的住房市场上，我国政府应该在市场的调控和价格的管制上应该更有所作为。 首先，拥有基本的居住权利和良好的住房条件，不仅是人基本的生存需要和各国公认的基本人权，而且更是体现社会主义优越性的一个重要方面。所以，中央高层对民生问题从政治的高度给予了相当的重视。 我们知道，衣食住行都是人们的基本的民生需要。最近由于各种原因，粮食价格上涨了不少。前几天，温家宝总理还专门到北京的市场进行调研，了解粮价上涨对市民的影响。日理万机的国务院总理，为什么对粮价的上涨如此重视，关键就在于它不同于其他普通的商品，是国民基本的民生。住房也是同一个道理。任何人无论贵贱，无论地位高低，都应该保证有体面而合理的住房保障。政府各级部门之所以要对房地产市场发出如此多的调控文件，抑制房价的不当增长，原因也就在于住房不是单纯的商品，它具有公共产品和商品的双重性。 实际上，和粮食每斤增加两三毛钱相比，同样作为基本民生的房价的暴涨，给普通百姓基本利益带来损害，要比粮价的上涨不知道要高出多少倍。算一算这两者的明细帐，人们就不难发现他们给老百姓生活带来损害的差别，何止是十倍、百倍。 就按照每斤粮食涨了3毛钱来计算，一家三口每天要消费粮食2.5斤，一年365天平均每个家庭需要消耗粮食912.5斤，一家人每年要为粮价的上涨多付出273.5元。如果一年前的粮价为每斤1.2元，现在为1.5元，这就意味着当粮价涨了四分之一的时候，给某个家庭在吃饭上带来的直接影响连300元还不到； 但是，如果像现在一些大中城市那样，一年前市区的平均房价为每平方米8000元，一年中就涨了1000元(指城市中的同一地段商品房价)，那么给普通家庭又是带来了什么影响呢？我们还是以普通的三口之家为例，他们所买的商品房还是严格按照“结构调整”后的90平方米的中小户型，那么这个家庭仅为一年的房价暴涨，就需多付出9万元的代价。如果这个家庭的年收入，在这些大城市处于中间水平，这就相当于要把这一家两年的收入，不吃不喝全部抵上去，才能应付一年房价暴涨的支出。而这还只是在房价一年只涨了12.5%的情况下(这里是指在一般城市主城区同一地段的涨幅，不包括近郊区县的“加权”)普通家庭多付出的“成本”。 这里我们就可以清楚的算出，同样是基本民生，粮食一年就是涨价了四分之一，给普通百姓平均每个家庭一年增加的成本支出，也就是300元不到，相当于一个中等收入家庭一年收入(按4.5万元计算)的150分之一；而一年房价虽然只涨了八分之一，但它一下子就使得需要买房的家庭多付出9万元，相当于一个普通的百姓家庭全年收入的百分之200(也就是一个家庭2年的全部收入，而在发达国家，一个家庭3-6年的全部收入即可买一套很体面的住房了)。这两者如果按倍数的关系来算的话，相当于一年房价上涨给普通百姓家庭增加的成本支出，比一年粮价暴涨给这样家庭增加的支出，高出了300多倍。站在这样的角度来理解百姓对房价疯长的强烈的不满，就一点也不奇怪了。实际上，在不少大中城市的“主城区”的同一地段，这3—4年左右的时间里，房价几乎暴涨了一倍左右。比如说，过去房价是每平方米5000元的，现在都纷纷暴涨到了1万元以上。3年多的时间里，每平方米就上涨了5000多元。按照新的严格标准的“90平方米”户型来计算，就相当于这些百姓家庭在等待调控政策“出奇效”而未买房的这3-4年的时间里，房价不仅没被“拉下”，反而高涨一倍，多了45万元，仅涨价部分就相当于这些普通家庭十年的全部收入。 从中人们不难看出，和粮价上涨相比，房价高涨给普通百姓带来的生活重创，至少是粮价造成的生活开支成本增加的300多倍。更何况，今年粮价的上涨，是在近几年没什么较大波动的基础上出现的。如果把这几年房价暴涨和粮价上涨的总和做个比较的话，那么房价的暴涨给公众带来的生活成本的增加和生活水平的损害，至少是粮价上涨带来的开支增加的1000倍以上。 所以，国民住房作为具有商品和公共产品双重属性的特殊商品，它在价格管理上应当比当前社会中绝大多数的其他商品更需要进行政府的价格管制。这不仅是因为它的暴涨给普通市民带来的损失和危害最大，而且放任住房上的暴利高价，其实也就是容忍恶势力对人的基本生存权的破坏和践踏。 第二，中国的住房的市场供应，本来就是处在极度不平衡的“供不应求”之中。我们以前已经说过，按照当前城市化发展的现状和住房小康的发展的要求，中国的房地产市场每年应该提供15亿平方米的商品住房，但市场上实际的供应量只能在3-4亿平方米。有效市场供求的如此不平衡，就为“哄抬房价”创造了“条件”。在这样的“市场”情况下，如果不进行严格的市场价格管制，自然就会导致房价的失控暴涨，就如同这几年中国的房地产市场所表现出的那样。所以说在当今的中国房地产市场，任何“调控”举措如果没有包含严格的价格管制，“抑制房价增长”这个衡量“调控成功与否”的“关键词”，就只能是一句空话。 第三，和土地私有制的资本主义国家不同，中国的房地产暴利是出现在公有制的土地上，“加害”的对象，正是“土地的主人”。当开发商利益集团大言不惭的为他们的暴利做所谓的“市场决定论”的辩解时，他们恰恰“忘了”他们暴富所赖以开发的土地的“产权人”究竟是谁。根据国家的宪法，城市的土地属于国家所有，即全民所有。在“主人”的土地上建房出售，利润率竟然比在买私人土地的商品房还要高出十几倍，开发商如此的强盗逻辑如果不受到市场和价格的管制，就是对社会主义优越性最大的贪污和嘲讽。在“一切权力属于人民”、所有资源为“全民所有”的公有制的社会主义中国，住房市场的暴利化是地地道道的制度变异下的怪胎，算的上是真正的“世界之耻”。 总之，面对中国房地产这样一个由寡头垄断的低效、不公和“超级垄断利润”的市场，面对这样一个关系到中国市民最大民生利益的基础行业，面对这样市场的有效供应远远得不到满足的畸形的供求形势，尤其面对市场的开发者是在主人的土地上“借鸡生蛋”这样的制度背景，作为“执政为民”和“权为民所用”的政府，就必须站在人民的立场，“代表最广大的人民群众利益”，对已成为影响中国城市的“最大的不和谐因素”——房地产市场，实行强力而有效的政治调控和市场调控，特别是要强力实行对商品房的价格进行有效的价格管制。从某种方面来说，对房地产市场高房价暴利的放任和“不干预”，不仅是对开发商利益集团的袒护，更是行政者对人民给予的权力的最大践踏，也是在维护人民利益上的极大的渎职。 在我国的“价格法”中，专门有一段论述了“政府的定价行为”。其中讲到当某种商品的价格具备“与国民经济发展和人民生活关系重大”、“资源稀缺”或者“重要的公用事业”等条件之一时，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。 对中国的房地产市场来说，“和人民生活关系重大”这点是其他任何商品都无可比拟的；至于城市的土地“资源稀缺”这也早已有共识；另外，住房在某些方面也具有和“重要的公益事业”一样的“公共产品”属性。这些都使中国房地产市场商品房的价格管理，具备了“政府定价行为”的必要条件。更何况这几年中国大中城市的房价疯涨，已造成仅暴利高价房的价格上涨部分，就相当于普通市民家庭十年左右全部收入所得。当一个国家出现仅几年房价上涨给普通百姓带来的生活成本，就比世界公认的居民买房负担(房价收入比在3-6之间)还高将近一倍的“全球奇观”时候，当房价问题已经成为城市社会“最大的不和谐因素”，一个“权为民所谋”和“以民为本”的 “负责任的政府”，难道还没有必要及时对商品房价格实行强力而有效的政府价格管制吗！ 从规定商品房利润退到讨论公开成本，是谁把开发商惯得如此骄横 在这两年的时间里，在高房价暴利的压迫下，有一种来自民间的声音变得越来越强烈。这就是要求对现在开发商提供的商品住房，进行房价成本的公开。而开发商和其“豢养”的“专家”及相关官员，对可能暴露他们“见不得阳光的阴暗秘密”，则竭尽全力进行疯狂抵制。以至于该不该进行房价成本的公开，成了今年影响最大之一的“全民大讨论”。 最有典型性的案例发生在广东。据报道，今年的广东省两会期间，该省人大代表提出了“公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价”的建议。半年后才等到的广东省建设厅的“答复”，竟对此给了全盘的否决。建设厅的理由是对商品住房成本价进行公开“容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”，并认为“这一做法是违背市场经济的。因为在市场经济下，决定价格的因素主要是供求关系而不是成本”。 这里，我们先姑且不论这个“政府的衙门”为什么对开发商的利益和所谓的“秘密”如此的偏袒，为什么对在高房价暴利的盘剥下老百姓受到的生活重创如此冷漠，但就政府在房价监管事情上本身的变化发展做个分析，人们就可能发现其中更多的“背景”。 如果把时间向前推几年，查查当时的媒体报道和部门的文件资料，人们就会惊奇的发现，公开商品房价成本在当时根本就不是什么问题。不仅如此，在当时的各级政府规定和文件中，房价成本的公开只是一个最基本必须做的工作。比这更重要的，还是规定和控制商品房的利润率，这才是房价问题的核心所在。 在当年国家有关部门的商品住宅价格管理的办法中，规定“住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润”，并把商品住房规定的利润率水平交由各省、市和自治区政府自己决定。在2002年，当时的国家计委和建设部发文规定，经济适用住房的利润不超过3%。而对普通商品住房，各地所定的利润水平一般在5-10%之间。如在吉林省的商品房价格管理办法中，该省政府就规定商品房利润“最高不超过8%”；在江苏省的商品房价格管理规定中，根据商品房的种类分门别类进行的具体的规定。它明确指出：经济适用房的利润率最高不得超过3%；普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%；只有高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。普通商品房利润率定的最高的，还是属于广东和广西，都定在了20%。但两地政府也都同时规定，由政府委托开发的“微利房”、“统建房”和“解困房”等，利润规定3～5%之间(其中广东还规定地价和税费报经有关部门批准后还可减免)。从现在查到的资料来看，给商品房利润率定的最低的，还属江西省较早的一份政府文件。该省当时规定：商品房“利润按售价的2%计提”。 现在给大家讲商品房价格管理上的“昨日的故事”，只是为了使大家清楚的了解到，在今天这个时代背景下再讨论该不该公开房价成本，显得多么的滑稽。因为这样的“基础工作”在几年前规定商品住房利润率时就早有定论。 其实，了解商品房价格管理上“来龙去脉”，最重要的还是结合当今房地产市场和住房社会问题的实际，深刻探讨和研究该不该对今天已经成为城市社会最大不和谐因素的暴利高价的商品住房，进行强力而有效的价格管制。 提出这个问题的背景，首先是房价和住房问题，已经越来越成为城市最大的社会热点和最大的“不安因素”，这在前几年都是“闻所未闻”的；其次，除了少数“特权者”以外，绝大多数市民现在都只能通过房地产市场的商品房来解决自己的住房问题。这个市场的健康与否和商品房的价格是否合理，直接关系到“最广大人民群众最大的根本利益”；第三，现在房地产市场的暴利高价房，已经远远超出了公众的承受能力，甚至比世界公认的“国际房价最难承受地区”(房价收入比为7)还高出数倍。高价商品住房的暴利，已经成了公认的洗劫社会财富、制造社会不公的最大推手；第四，近几年来为抑制房价不当增长而采取的一系列的“调控”措施，已被实践证明“调空”。再不对高价暴利的商品住房采取强力有效的价格管制的具体措施，继续“失信于民”，就可能影响到执政之基的稳固和社会的和谐安宁。 更多内容请见沈晓杰博客blog.sina.com.cn/m/sxj 转载需经作者同意cn_sxj@yahoo.com.cn 沈晓杰系列文章： 更多内容请见沈晓杰博客
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