沈晓杰：人均26平米掺水三成 建设部拔高8平米

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之五(下g)，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四：九问经济适用房

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

　　之五(中a)：中国城镇居民住房水平真比日本高吗

　　之五(中b)：中国城镇居民住房小康出现惊人倒退

　　之五(中c)：现行政策将使住房小康成为完不成的历史任务

　　之五(中d)：是谁使四分之三市民与房地产市场无缘

　　之五(下a)：官商合谋高房价 把普通市民赶出房市

　　之五(下b)：降低高房价是重振社会分配公正第一步

　　之五(下c)：任志强们凭什么使绝大多数市民买不起房

　　之五(下d)：开发商和官员为何总要拿住房自有率说事

　　之五(下e)：中国住房自有率世界第一的真相是什么

    之五(下f)：是谁编造了中国住房自有率的世界第一

　　城镇人口少算1亿5，所有买房都划归本地人，4亿多平米新增房不明不白，人均住房“吹大”了8平方米左右

　　最近，建设部正式对外宣布，到2005年底全国城镇“人均住宅建筑面积26.11平方米”，“户均住宅建筑面积83.2平方米”。消息一经传出，全国各地一片哗然。尤其是“排名”全国第二、第三的上海和北京的市民反映更是强烈。因为按照建设部的“统计”，他们的人均水平已经分别高达33.07和32.86平方米的“高水平”，户均面积也已高达近百平方，这实在是和绝大多数市民的现状相去甚远。有的网友留言到：如果城镇人均住宅水平和户均面积真的像建设部所讲的那么高，我们现在还有什么必要推行中小户型呢！还有网友说，如此高的“全国平均水平”我们这儿只有占职工总数百分之几的处级干部才能达到，而平民百姓要达到2005年的“全国平均”，还不知道要等到猴年马月呢！

　　一个主管全国住房和房地产市场的政府部门的“官方数字”，为什么和老百姓的切身之感相差得如此之远？是市民的“感觉”错了，还是“高数字”背后另有文章？让我们还是透过对数字的剖析，来寻找真相所在。

　　减去近1.5亿城镇人口 建设部“做”出人均26平米“高水平”

　　按照建设部的说法，全国城镇住宅的建筑面积为107.69亿平米，人均水平高达26.11平方。用这两个数字一推算，全国的城镇人口只有4.124亿。而实际情况如何呢？根据国家统计局公布的年报，到2005年底全国城镇的总人口为5.6212亿。建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”一下就把近1.5亿的城镇人口“剔除”在外。大概也正因为如此，建设部在它的“公报”中只能对它所依据的全国城镇人口的具体“隐含不露”。毕竟像这样的“数字出政绩”，还只能是一种官场的潜规则。

　　但稍有基本常识的人都知道，根据国家统计法的规定，只有国家统计局的数字，才具有效性和权威性。而按照国家统计局的全国城镇人口资料数字来“做题”，全国城镇人口的人均住房建筑面积，就仅仅只有19平方米略多。这还是在由建设部提供全国城镇住房建筑面积基础上得出的数字。如果再“扣除”建设部在统计上的其他“游戏”和“水份”，全国城镇人均实际拥有的住房建筑面积只有18平方米左右。

　　18平方米和26.11平方米，于建设部究竟有什么“厉害关系”呢？稍为熟悉一些“内情”的人就知道，这两个数字虽然只相差8个平方米左右，但其中的“内含”却“千差万别”。

　　城镇人均住房建筑面积18平方米的水平，是1998年时我国刚刚宣布取消福利分房时就已经达到的城镇人均住房水平。到了2000年，我国的城镇人均住房建筑面积已经跃升到20平方米的新水平；以后几年按照建设部的说法基本上是以每年人均增加1个平方米速度在“递增”。但如果按照国家统计局的城镇人口数据来算，房改8年后的今天，全国城镇人均住房建筑面积又重新下降到18多平方米。这就意味着在建设部领导下，在新世纪奔小康中，我国的城镇人均住房水平不仅没任何提高，而且还大幅下降了。这样的“政绩”何以见“江东父老”！

　　而人均26.11平方米就大大的不同了。这不仅表明中国的城镇居民在住房上离小康越来越近，而且还突出的反映了建设部在住房及房地产市场的发展上“领导有方”。“城镇居民大多数买不起房”和“高房价已成为民生最沉重的‘三座大山’”等等“奇谈怪论”， 就都属“无稽之谈”。正如某些开发商的代言人所言，人均26平方米使我国城镇住房水平“超过了日本和香港，达到了世界较高水平”，在这样的基础上再买房就是一种“超前和过度消费”，“是一种错误的、危险的导向”。“民怨沸腾”的房地产市场所引起的社会不安和动荡的责任，就“巧妙”的从胡作非为的开发商和“傍大款”的官员的身上，转嫁到老百姓自己。这就是两个不同数字反差出说折射出完全不同的“政治功能”和官场效应。

　　正是因为有着这样的“巨大效应”，建设部为了大力提升自己的政绩，大笔一挥，就把近1.5亿城镇人口从中国的城镇人口总量中“划去”了。建设部“划去”的全国城镇人口，人数不仅比日本全国的总人口(1.26亿)还要多得多，而且比2004年全国在第二、第三产业就业的总人数还要多上数千万人。如此“大手笔”，中国市民的人均住房水平怎么能不“冲上世界较高水平”呢！

　　在建设部看来，把中国的城镇人口只算作4.124亿、把中国的城市化看作只有31.5%，犯这样基本的常识性错误都是无所谓的。“悠悠万事”，“政绩”为大。但2005年全国的城镇人口已达5.6212亿在国家统计局的年报上已“铁板钉钉”，中国城市化率已高达43%的巨大成就也早已举世共知。建设部“要做文章”，只能“隐”数字而不发。这样就出现了只是在在建设部的“统计公报”最末尾处，才扭扭捏捏的标注了“居住人口是…当地公安部门统计的户籍人口。”的字样，犹如烟草商在香烟上标上的“香烟有害健康”一般。

　　买房不分“内外”，增量都加在“本地户籍”头上

　　然而，就在建设部把近1.5亿人口从全国城镇人口中“划出”的同时，这些得不到建设部“承认”的城镇常驻人口，还得在所居住的城镇买房“安居乐业”，还得为所在城市“贡献”GDP。据报道，在有些大城市中，非本地户籍人口的买房人占到了买房者的30%以上。上海流行的一个“段子”，就很经典的说明了这一点：“内环内住说外语的，外环外住说上海话的,内环和外环之间住说普通话的”。“非本籍人口”购房比例是数量之大，由此可见一斑。至于类似“温州客”和“山西煤老板”之类的购房者，那就更是举不胜数。但这些数量和比例庞大的“外来购房者”，他们的所购之房，却算在了“本地户籍人口”的头上，成了提高本地城镇人均居住面积的“又一生力军”。因为按照建设部的 “统计公报”，“人均住宅建筑面积(平方米/人)=住宅建筑面积÷居住人口 ”。但这些“住宅建筑面积”究竟多少是“本地户籍人口”买的，又有多少是由“非本地户籍人口”买的，则不在建设部的“区分之列”。只要是在城镇买的住宅房，就都算在了“本地户籍人口”的头上。

　　在城镇住宅面积上这个分子上，多算上30%左右的“非本地户籍人口”所购之房，在居住人口这个分母上，又少算上超过四分之一的实际居住在城镇的“非本地户籍人口”，这样“做”出的“人均住房建筑面积”，能不“突飞猛进”吗？！

　　新增住房一年“猛增”近百分之百，4亿多平米“从天而降”？

　　如果你认为建设部提高城镇人均居住面积的“办法”只有这么两招，那你未免就太小瞧了“官场的能量”了。

　　在建设部公布的“统计公报”中，到2005年底全国城镇住宅的建筑面积107.69亿平方米。而在去年相同的“公报”中，全国城镇住宅的建筑面积到2004年底只有96.16亿平方米。这也就意味着2005年全国城镇一年的住房建筑面积就新增了11.53亿平方米。而在同样的“公报”中，2004年比2003年全国新增的城镇住房面积为7.05亿平方米，2003年也只比2002年新增了7.26亿平方米。在统计口径等相同的情况下，2005年凭什么一年就“猛增”了60%以上？！人们还不会那么快的就健旺，正是由于2005年房价的猛涨，才使得中央不断出台“组合拳”来“相迎”。而猛涨的高房价的结果，使得众多百姓的购房需求被压抑，房地产市场未能得以正常的发展。在这样的背景下，城镇住房的建筑面积怎么可能猛增60%以上呢！

　　来自建设部和权威方面材料也可从侧面“佐证”这一年新增的“11.53亿平方米”的荒唐。据有关材料，去年全国城镇全年商品房竣工面积4.8793万平方米，扣除办公用房、商业用房和农村拆迁安置等非城镇住宅因素，城镇住宅房在整个商品房中的比例约为七成，也就是当年新增住宅商品房为3.41551亿平方米(比2004年实际销售的3.38亿商品住房略有提高)。而根据建设部长2005年的“总结报告”，2005年全国“城镇住宅市场化率由2000年的38%提高到2005年的67%”。也就是说，全国城镇居民住房在2005年实际上只新增了5.098亿平方米(市场化的3.41551亿平方米商品住宅房÷67%)。就是再算上未被统计认可的其他的“余量”如“村改居”的话(合在一起高估为2亿的平方米左右。实际上，当城郊农村的自然村被并为城镇之时，就是其面临大规模的拆迁改造之始)，全国城镇2005年一年新增的住房建筑面积也只有7.1亿平方米左右，怎么也算不到 11.53亿平方米的“天文数字”。

　　根据国家统计局的资料，从2001年到2004年，全国城镇各年新建的住宅面积分别为5.75、5.98、5.50和5.69亿平方米。2005年是房地产历年规模最大的“宏观调控”之年，再怎么“提高”，也只能在5.8亿平方米左右。这也只相当于建设部“统计公报”所给出的“11.53亿平方米”的二分之一左右。

　　建设部给自己的“政绩”做“统计”时如此的“大跃进”，所“猛增”出来的4亿多平方米“城镇新增建筑面积”，难道是从“天上掉下来”的？！

　　其实，要算出较为正确的全国城镇人口平均住房面积，方法也很简单。这就是用建设部给出的2004年全国城镇住房面积96.16亿平方米，加上2005年新增的5.8亿-7.1亿平方米，再除以去年国家统计局提供的5.6212亿城镇人口数，2005年全国城镇人均住房的建筑面积就应该为18.14-18.36。这比建设部公布的水平少了近8个平方米。

　　这也就难怪当建设部的一公布“我国城镇人均住宅建筑面积达26_11平方米”，各方的“反响”会如此的“强烈”。因为如此“高调”，和老百姓的实际水平相差的实在是相去甚远。何况这次给建设部“放卫星”所“调戏”的，是本来就对房价和房地产市场“民怨沸腾”的老百姓，这也就难怪触犯众怒。官员说老实话，才能办老实事。否则，为官的“八荣八耻”又从和谈起？！

　　“数字出政绩”思维下的“我国城镇人均住宅建筑面积达26_11平方米”，表面上看是建设部“忽悠”了全国人民一把，但从深层次来看，是意图“忽悠”中央的高层。以“做”出来的“政绩”，来掩饰住房小康发展中严重的缺失。但这样的“游戏”，可以持久吗？！

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