沈晓杰：是谁使四分之三市民与房地产市场无缘

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之五(中d)，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四：九问经济适用房

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

　　之五(中a)：中国城镇居民住房水平真比日本高吗

　　之五(中b)：中国城镇居民住房小康出现惊人倒退

　　之五(中c)：现行政策将使住房小康成为完不成的历史任务

　　对未来中国房地产市场需求的预期，在发展目标和和市场现实之中，始终存在着两种完全不同的声音：

　　作为一种对中国城镇居民住房全面小康目标理想的追求和执政党对全面小康“历史任务”的庄严承诺，到2020年中国城镇居民住房水平将达到人均35平方米的全面小康目标。这就意味着从现在起的今后15年中，全国城镇商品住房的供应总量每年都必须保持在15亿平方米建筑面积的水平之上，只有这样，全面小康目标中民生“份量最重”的住房指标才能完成。对于各级政府和官员来说，不折不扣的完成城镇居民住房的全面小康目标，不仅是一个“取信于民”的官德问题，更重要的是检验行政者的政策倾向、执政水平和行政能力的政治问题。

　　但在现实之中，现在全国每年城镇居民新增商品住房最高也没超过3.5亿平方米，它和每年15亿平方米的全面小康住房目标的分解任务相比，两者之间存在的巨大鸿沟，完全是常理所不可比拟的。那么，在这海量的巨差之中，谁才是真实、正常的中国城镇居民住房需求呢？

　　有人认为现实的状况颇能说明问题：现在全国城镇虽然每年只供应了3.5亿平方米的商品住房，但按照国家统计局的调查统计，还是“多出来了”1.23亿平方米的空置房。房地产市场的“供求形势”明摆在那儿，现在是市场供房“高度空置”，而不是本文作者所述的那样“极端供不应求”。如果每年全国建15亿平方米的城镇居民住房，那不是一年就要“空置”出将近12亿平方米的商品住宅房吗？如果全国城镇的平均房价按每平方米2750元来计算的话，不是一年又要一下子就积压了3.3万亿元的资金沉淀吗？要知道，去年全国一年的所有的财政收入加在一起，也才第一次突破3万亿元的大关；国家为解决银行业“全面脱困”，近10年所有的注资也才3万亿多一些。现在为实现居民住房全面小康，全国城镇每年要至少供应15亿平方米建筑面积的居民住房，会不会又是“制造了”又一个最大的“经济动乱”？

　　首先这里应该明确的是，按十六大提出的全面小康要求，按时实现城镇居民住房人均35平方米的全面小康目标，它不仅是执政者造福于人民的基本承诺之一，而且也是伴随着经济高速发展，民众对改善住房条件客观而迫切的需求。根据世界各国住房发展的规律和经验，在人均住房建筑面积达到35平方米(户均100平方米)之前，居民将对住房保持旺盛的需求。所以全国每年15亿平方米的城镇住房供应总量，作为一项基本的硬性任务。它既不是某个人的杜撰，更不是头脑发热拍板的产物。

　　其次，对目前每年3.5亿平方米不到的全国城镇居民住房新增总量，几乎没有任何一个方面认为它是符合经济发展规律、有利于提高人民生活水平的健康和正常的房地产市场应该的“作为”。

　　2003年，建设部的一位副部长在一份题为“全面建设小康社会时期住宅建设的基本矛盾与任务”报告中提出，“按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年-2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。”平均分解到每一年，就是7.8亿平方米；

　　发布“中国房地产蓝皮书”的中国社科院城市发展与环境研究中心的主任在今年4月的一次财富论坛上，就未来中国房地产的走势进行分析和预测也宣称：未来15年全国城镇需要增加住宅面积150亿平方米，每年平均要增加住宅面积10亿平方米。

　　应该说，笔者得出15亿数据的计算原则，和作为国家主管部门的建设部以及撰写房地产蓝皮书的权威科研机构所使用的方法是一致的。三者之间的不同之处主要还在于所引用的数据不同所至。

　　建设部副部长在他的报告中认为，城镇住宅总量的需求来自于以下三个方面：“现有城镇居民住房面积增长，年均约需要新建住宅2.8亿平方米；城镇化过程中新进城市人口住房需求，年均约需要新建住宅2.6亿平方米；现有110多亿平方米旧住宅更新改造，按照50年折旧计算，年均约需要新建住宅2.2亿平方米。”他的18年新建140亿平方米城镇住宅房的总量，摊到每年只有近8亿平方米，和笔者提出15年新建227.5亿平方米目标，看起来差距极大，尤其是在每年供房总量上和笔者计算的每年15亿平方米的相差近一倍，但问题恰恰不是出在算法的原则上，而是数据的引用上的“不同取向”。

　　在城镇住房的拆迁总量的计算上，他和笔者的结果基本相似，甚至每年还稍多了2000万平方米。而两者之间的差别，首先是在全面小康的住房目标上。不知依据何在，他在报告中把全面小康的住房指标定在了32平方米；而他属下的政策研究中心，经过长时间的调研和科学系统的比较分析，目标定为人均35平方米。按照到2020年全国的城镇人口将达到8.5亿来计算，这两者之间的差别就是25.5亿平方米。其次也是最大的差别，就是对城市人口的计算上及现有已经达到的城镇人均水平究竟是多少。在国家统计局是统计年鉴中，“城市人均住宅建筑面积”一览被特别注明了“由建设部提供”。这种“姿态”的本身就是一种“不敢苟同”的表现。

　　根据建设部自己的统计，到2004年底全国城镇住宅建筑面积96.16亿平方米，减去2003年和2004年两年全国城镇所有增加的10亿多平方米的住宅房建筑总量的话，应该只有86亿平方米。而根据国家统计局的年报，到2002年底，我国的城镇人口为5.0212亿人，如果按建设部对外宣布的2002年城市人均住房为22.8平方米来计算的话，全国的城镇至少要有114.5亿左右的居民住房总量，而这又和现实之间相差了28.5亿平方米左右。

　　小康住房标准的不同和对城镇人口依据的不同，使建设部副部长的推算的数据和科学计算出的总量的差别，两者之间就有了54亿左右的“落差”(标准不同的25.5亿平方米差别 + 人均住房基数依据不同所产生的28.5亿平方米)，成了194亿和227.5亿的“谁是谁非”问题。如果建设部再公布他们计算小康所依据的对到2020年城镇人口预计，和现在大家比较一致的预计数的巨大差别，这30多亿的“窟窿”会消失的“无影无踪”，甚至可能建设部最后算出来的结果比我们计算出来的还要多。就在前两天，建设部政策研究中心的主任在一次研讨会上对媒体透露，未来5年仅农民工一项就会有2亿人口“真正成为新城市人”。这就是说，到2010年全国的城镇人口至少要达到7.62亿人以上(去年底为5.6212亿)。按照这样的“推进速度”，到2020年时全国的城镇人口将远远超过笔者所依据的8.5亿人口的总数，城镇居民全面小康所需要的住房面积将超过我们的预料。

　　在数据的采取上，建设部作为政府的主管部门，有其特有的“厉害关系”。至少在它副部长的报告中不能否认建设部已经对外公布的城镇人均居住水平。另外在城镇人口的取舍上，它希望参照的数据应该是更加突出自己的政绩，而不是凸现了矛盾及不足。

　　而作为“中国房地产蓝皮书”发布者的中国社科院城市发展与环境研究中心，预计的未来15年全国城镇每年平均要增加住宅面积10亿平方米。但在他的对总量的预计中见不到城市拆迁改造的“减量”，这一下就少计算了30多亿平方米的总量；第二，他把城镇居民全面小康的住房目标定在了人均34平方米的指标上，这一下又比人均35平方米的公认标准少了8.5亿平方米(以到2020年全国城镇人口以8.5亿计算)；第三也是最重要的，就是他对未来城市人口的预期要远远小于公认的水平。他认为到2020年中国的城镇人口只增加1.8亿，而建设部政策研究中心认为未来5年仅农民工就会有2亿人口“真正成为新城市人”。所以在人口基数上都以国家统计局公布的数字和国内公认的预测来计算的话，按照公认的人均35平方米的标准，任何人都可以算出每年15亿平方米的居民住房建筑总量是完全必要和真实可信的。

　　综上所述，每年15亿平方米的全国城镇居民住房新增总量，不仅是必须不折不扣完成全面小康建设的一项历史任务，而且是经济发展的客观规律以及人们生活水平提高后对住房改善的迫切要求。现在每年全国城镇3.5亿平方米的现实，虽然是一种“存在”，但并不代表合理，更不能作为一种衡量房地产是否健康发展的标准。应该说，现在全国城镇每年3.5亿平方米的商品住房供应总量，是一个极不健康和正常的市场的产物。因为高房价早已把占全国人口七八成的普通民众的购房需求排除在外。按照经济和生活发展的规律，参照世界各国住房发展惯例，全国正常的城镇住房年供应量应该是15亿平方米。3.5亿平方米和15亿平方米之间的巨大差别，充分说明现有的房地产市场只满足了四分之一人群和市场的需求，而四分之三的广大民众在住房上的基本需求，早已被抛在了社会主义中国的房地产市场之外。

　　现在人们最应该关心的问题是，是什么把中国城镇四分之三的老百姓赶出了社会主义的房地产市场之外？

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