现行政策将使住房小康成为完不成的历史任务

　　编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之五（中c），作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。

　　沈晓杰

　　开篇前言：压在当今中国市民身上最重的大山

　　之一：住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最

　　之二：是谁盗取和倒卖了我们的基本居住权

　　之三：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工

　　之四(1)：经济适用房是被谁导向成了低收入者保障房的

　　之四(2)：没有经济适用房 房改还有立身之本吗

　　之四(3)：是谁在半途贪污了市民的经济适用房

　　之四(4)：经济适用房究竟完成了多少历史使命

　　之四(5)：经济适用房全面落败的根本原因是什么

　　之四(6)：大中城市的经济适用房是怎么异化的

　　之四(7)：影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱

　　之四(8)：官员失责为什么要拿百姓的利益买单

　　之四(9)：取消普通市民经济适用房是不是违宪

　　之五(上)：是何人在放中国市民住房水平的卫星

　　之五(中a)：中国城镇居民住房水平真比日本高吗

　　之五(中b)：中国城镇居民住房小康出现惊人倒退

　　当今中国社会发展的最大也是最基本的目标是什么？就是建设全面小康社会。

　　在中共十六大“全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面”的大会报告中，人们可以清楚的看到作为执政党的中国共产党对亿万中国人的庄严承诺：“我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会，使经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实。”

　　那么，怎样才能使“人民生活更加殷实”呢？十六大报告在提及到“全面建设小康社会的目标”时专门有这样的表述：“城镇人口的比重较大幅度提高，工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势逐步扭转。社会保障体系比较健全，社会就业比较充分，家庭财产普遍增加，人民过上更加富足的生活。”该报告在结尾中还特别强调：全面建设小康社会，“是我们党必须勇敢担负起来的历史任务。”

　　中共中央总书记胡锦涛在和西藏代表团谈到十六大报告的深远影响和意义时曾说：“这篇报告是我们党在新世纪新阶段的政治宣言，是全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的行动指南，是一篇马克思主义的纲领性文献。”

　　在今年温家宝总理提交给全国两会代表和委员的国家发展十一五规划纲要中，提出今后五年是“全面建设小康社会的关键时期”，并把居住“条件有较大改善”作为全面建设小康社会、努力实现“人民生活水平继续提高” 首选目标。

　　作为执政党的“政治宣言”和“行动纲领”，全面建设小康社会是各级官员和政府部门必须不折不扣完成的“历史任务”。而居民住房的全面小康，不仅是提高人民生活水平的目标首选，而且也是小康标准中“份量最重”的指标。同样，也应该是民生上衡量全面小康是否实现的最重要基石。这也就是“小康不小康，关键看住房”之所以成为“经典名言”的根本原因所在。

　　那么，要实现中国城镇居民住房的全面小康，我们究竟还有多少“历史任务”要完成呢？

　　全面小康，中国城镇要建多少住宅房

　　这里，我们还是先把中国城镇要实现居民住房“全面小康”的“基本盘面”做一次全面的清点。

　　我们已经知道，根据建设部政策研究中心正式推出的《全面建设小康社会居住目标》，全国城镇居民住房的全面小康将分“两步走”。首先是到2010年，全国城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米；第二步是到2020年，全国城镇居民的人均住房建筑面积进一步提高到35平方米，同时最低收入家庭人均住房建筑面积不得低于20平方米，并且要对这些家庭的住房实现‘应保尽保’。

　　前面我们已经根据权威资料和测算得知，到2010年我国的城镇人口将达到6.85亿人左右。按照住房小康的第一步的“人均30平方米”的目标，全国城镇居民共需住房的建筑面积总量为205.5亿平方米；到2020年，全国的城镇人口约为8.5亿，按照住房全面小康“人均35平方米”的目标，全国城镇届时居民住房的建筑面积总量应为297.5亿平方米。这两大指标，就是衡量中国城镇居民住房是否达到全面小康的基本依据。

　　而我们现在全国所有城镇居民住房的建筑面积总量加起来又是多少呢？在前面的文章中，我们已根据2004年的统计资料和2005年的测算，推算出到2005年底全国城镇住宅建筑总面积为99.57551亿平方米，四出五入我们就以100亿平方米作为我们计算的基点。

　　这就是说，从现在算起到2010年，要实现住房小康的目标，全国城镇居民住房建筑面积的净增加的总量，应该是105.5亿平方米；而到2020年要实现全面小康的住房目标，全国城镇净增加的居民住房建筑面积总量，至少比现在要高出197.5亿平方米。这些就是中国城市居民实现住房全面小康的不可含糊的“历史任务”。

　　城市盲目拆迁改造，加大住房小康的“负担”

　　可能有些读者对上面的“净增加总量”感到疑惑，这是因为在我们计算住房小康的“历史任务”时，还有一个需要十分注意的问题，这就是全国城镇的住宅房建筑面积总量，不仅有新建增加的面积，而且每年还有大量在“城市改造”中被拆迁而失去的面积。

　　全国每年因为拆迁而失去的城镇居民住房建筑面积总量究竟是多少呢？以前在一些大中城市有个习惯的说法是“拆一建二”。就是说如果按现在全国每年新建的商品住宅房是3.5亿平方米的话，那么拆迁的总量就可能是1.75亿平方米左右。但现在很多情况下拆迁的往往是住宅老房，而新建的不仅有住宅房，而且还有三分之一左右是办公用房、商铺或者是城市新的景观，所以全国城镇拆迁的住宅房有可能更多。但在一些大城市，也有一些过去的工业用地改用于新建商品住房的情况。由于国家对城市拆迁总量有控制的指标，而各地地方政府都指望通过拆迁卖地来“经营城市”和政绩，所以下面的实际拆迁量一般要大于上报的数字，地方政府的拆迁总和就可能比建设部公布是数字要多了不少。

　　有一组“条上”的数字可以为这种“层层相减”做一个“注释”。据当地的媒体报道，今年南京市建委公布的年度拆迁计划是1.5万户、300万平方米，“但仅从南京市江南八区区级政府上报的拆迁户数就高达5.1万户、面积高达860万平方米，比上年全市销售的806万平方米商品住宅房还要多50多万平方米。”而到了江苏省统计局那里，“统计资料”则显示，江苏“全省平均每年拆迁约800-1000万平方米”。要知道江苏像南京这样的省辖市一共有13个，而南京在江苏也并不是经济最发达的城市。到了国家建设部，在高官们的报告中，全国30多个省市自治区所有城镇每年的拆迁总量，就成了含糊的1亿平方米左右。而建设部自己的政策研究中心课题组的一份研究报告则显示，“2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。”

　　前国家计委投资研究所所长在他的一份研究房地产业发展的报告中给出了这样一种“设定”：“原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建”。按照他的“假设”推算，现在每年仅城镇仅拆迁住房就可能达到4亿平方米。后来北京大学环境学院的一份“中国房地产市场未来走向”的研究报告也参照了这个观点。

　　考虑到“中国统计的国情”，另外在中国的城市化中也有一些是郊区的农民转为城镇居民(尽管在以后城市化后他们的“村宅”还将按照城市规划的要求被拆迁改造)，所以笔者把今后15年全国城镇每年旧有住房的拆迁总量按2亿平方米来计算。虽然15年的总量达到了30亿平方米，但和未来发展的城镇居民住房总量相加权，要远远低于1%的全国城镇存量住房的总量。

　　根据这样的算法，到2010年，全国要实现城镇居民人均住房建筑面积30平方米的小康标准，全国城镇的新建住房建筑面积总量，至少要比现在增加115.5亿平方米(105.5亿平方米净增加总量 ＋ 5年10亿平方米的拆迁量)；

　　到2020年，全国城镇居民住房全面小康的标准是人均35平方米建筑面积。而要完成这一伟大的“历史使命”，届时全国城镇居民住房的建筑面积总量为297.5亿平方米。相比现在100亿平方米的城镇居民住房建筑面积的总量，从现在起到2020年，我们至少要新建城镇居民住房227。5亿平方米(197.5亿平方米净增加总量 ＋ 15年30亿平方米的城镇住房拆迁总量)。

　　现有住房政策和市场，承担不了住房小康的“历史重担”

　　根据中国城镇居民住房全面小康的“两步走”宏伟蓝图，让我们再来分解一下各个时期的具体目标和任务。

　　首先是要实现到2010年全国城镇人均住房30平方米的建筑面积的目标，从2006年到2010年这五年全国城镇新增的住房建筑面积总量，要在目前的基础上增加115.5亿平方米。在这巨量数字的后面，究竟意味着什么呢？

　　115.5亿平方米的住房建筑面积，比现在全国城镇所有居民住房建筑面积的总量加在一起还要高出15.5亿平方米。就是说，在这五年的时间里，全国城镇居民住房建筑面积总量至少要扩大一倍以上，才能完成住房小康的“第一步”。过去建设部自己的“算法”没有被大众怀疑的时候，他们声称的全国城镇居民现已达到的人均26平方米建筑面积的水平，和2010年的人均30平方米的小康目标也只有“几米之遥”。虽然按照现在每年城镇商品住房销售3.5亿平方米的速度，到2010年还差2个平方米不到，但面对全国人民和最高领导人，这样的“政绩”也还是可以“拿的出手”。但现在上上下下都知道全国城镇居民住房的建筑总量和国家统计局公布的城市人口后，过去相关官员官场上“做秀”积累所形成的巨大“黑洞”就显露无遗。5年的时间，要使全国城镇居民人均住房建筑面积从现在实际的17.71平方米的水平，一下子提高到人均30平方米，实际上就成为一项“不可完成”的“历史任务”。尽管它是“新世纪新阶段”执政党的“政治宣言”和“行动纲领”中事关民生“份量最重”的“历史任务”之一。

　　在这5年里，要新建115.5亿平方米建筑面积的城镇商品住房，同样还意味着每年我国城镇的商品住房供应量要达到23.1亿平方米(115.5÷5年)。而现在每年全国实际的城镇商品住房的供应量几乎就相当于它的一个零头。来自国家发改委固定资产投资司的报告，2004年全国城镇商品住房销售面积3.38亿平方米；同样根据统计资料推算，2005年全国新增住宅商品房为3.42。每年3.5亿的城镇商品房供应总量，就是现在可以达到的实际水平。它和需要达到的全国城镇住房小康第一步目标，每年在城镇商品住房的供应总量上就相差了近20亿平方米。

　　其次是到2020年必须达到的城镇居民人均35平方米建筑面积，全国城镇居民的住房建筑面积总量，至少要比现在增加城镇居民住房227.5亿平方米。也就是说在今后的15年里，全国至少要建相当于现在两个多的城镇居民住房建筑面积总和的居民住房建筑总量，才能谈得上完成和实现中国城镇居民住房全面小康的“历史重担”。

　　根据这样的要求，如果是考虑到2010年必须完成人均30平方米的任务，那么从2011年到2020年这十年间需要新增的城镇商品住房就是112亿平方米(到2020年的新增需求227.5亿平方米 - 到2010年新增需求115.5亿平方米)。在这十年间，每年只需增加11.2亿平方米建筑面积的城镇居民住房即可完成。

　　但由于过去“政绩秀”积累造成的“黑洞”，到2010年实现城镇人均住房30平方米建筑面积的小康第一步目标就已经成了完全不可能实现的“历史任务”。所以为了平稳的实现到2020年人均35平方米的城镇居民住房上的“终极目标”，我们还是把这15年的住房小康“两步走”目标改为“一步走”。也就是说，从2006年到2020年这15年的227.5亿平方米新增面积，平分到这15年里来完成。相当于每年全国城镇只要新增15.17亿平方米的居民住房即可。这即没有“两步走”时前五年年均23.1亿平方米的“急”，也没有后十年年均11.2亿平方米的“慢”(尽管和现在比起来已经增加了2倍)。极大的增加了中国城镇居民实现住房全面小康的可行性。

　　所以说在今后15年里，全国城镇每年新增的商品住房至少年均保持在15亿平方米以上，中国城镇居民实现人均35平方米的住房建筑面积的全面小康梦想才能顺利实现，

　　但每年15亿平方米建筑面积的城镇居民新增住房，相对现在全国每年3.5亿平方米城镇商品住房的供应水平来说，同样还是一个“天文数字”。可以毫无疑问的说，如果在今后的十五年里，中国的城镇还是继续执行现今的住房政策，如果中国的房地产市场还是掌握在以倒卖公众居住权利、非法操控房地产市场而暴富的开发商的手里，那中国城镇居民的住房全面小康，将不可避免变得越来越遥不可及。这不仅是因为现在全国城镇居民实际的人均住房建筑面积已出现下滑的态势，2005年的人均水平比2004年还低，而且不管是全国城镇可购买的新建商品住房的总量，还是居民有能力购买及负担得起购房总和，都达不到年均新增城镇居民住房5.5亿平方米(每年城镇新增的2000万人口维持平均住房水平所需的3.54亿平方米 + 每年年均拆迁的2亿平方米旧有居民住房总量)的“维持线”水平。在这样的模式下，中国城镇居民人均住房建筑面积下滑的势头已越来越成为一种必然。

　　在这样的背景和现实状况下，有谁还敢负责的保证：中国可以完成城镇居民住房全面小康的“历史任务”吗？

　　过去人们普遍认为，中国要实现全面小康，主要的难点在农村和西部。但现在看来，如果国家的住房政策和房地产市场的导向没有发生实质性的转变的话，至少还要加上一项：中国城镇居民的住房。如果说前两者还是由于自然和历史方面的“天灾”所至的话，那么后者则完全是由于错误的政策导向和市场无法无天的“人祸”所造成。现在的问题是，有谁来化解中国房地产市场“人祸”给亿万中国市民所造成的劫难呢！

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