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沈晓杰：高价房是房地产寡头垄断的最坏市场恶果http://www.sina.com.cn 2006年12月23日 18:15 新浪财经
编者按：本文系沈晓杰(blog)中国房地产十大批判之八(下) 高价房，房地产寡头垄断的最坏市场的恶果，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。 在今天中国的房地产市场上，作为提供给市民住房居住需求的“主渠道”——商品房的暴利，似乎已经成为一种“天经地义”。房地产大亨们在辩解其不断高涨的房价时，使用最多的一个词就是“市场决定价格”。 那么，决定当今中国大中城市商品房暴利高价的房地产市场究竟是一个什么样的市场？它是不是“健康”到基本上“可以决定房价”的成熟规范的市场？作为一种基本的民生，公民的住房是否应该完全由“市场来决定”？这一系列带有根本性的问题不搞清，人们就容易“陷”在开发商所谓“市场”的泥潭里。 既然开发商认为他们的高房价是由市场决定使然，那么就让我们简单“温习”一下经济学基本的市场和价格理论，看看今天中国房地产市场上的暴利高价商品房究竟是哪种“质次”的“市场经济”导致的结果。 根据现代经济学的分类，市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场这四种类型。在被认为经济效率最高、价格真正由市场决定的完全竞争市场，有许许多多的商品销售者和购买者，他们中的任何个体的经济行为都不能影响市场价格。在这样的市场，基本上不存在超额利润；而在垄断竞争市场，则是一种既垄断又竞争的市场混合，垄断竞争厂商虽然生产量比完全竞争厂商要少，但产品的价格和利润都要比完全竞争厂商要高；在寡头垄断市场，一种商品只有少数几个厂商操控，其中任何一家的竞争行动，都会影响其他寡头的产量和利润。几个寡头虽未有正式的协议或共谋，但为获得更大的利润产生自然的默契和妥协；而在完全垄断市场，市场上只有某个厂商生产和销售的产品，没有类似的替代品，也没有任何一个新的厂商可以进来参加这个市场的竞争。在这样的市场，完全垄断厂商为了获得最大可能的利润，操纵其产量和价格。 按照这样的市场分类，对比中国房地产市场的真实状况，人们就会很自然的把中国的房地产商归结为“寡头垄断”和“完全垄断”的厂商中去。还是让我们先来剖析一下中国房地产市场和开发商的“本质特征”，再来给其做个定性。 首先，中国的房地产市场基本上是由开发商所完全垄断控制。除了一些象征性、做秀点缀和定向供应的经济适用房以外(“货真价实”的经济适用房只占到市场的百分之几，少到可以忽略不计)，所有市场上的产品——商品房，和不可缺失的最重要资源——土地使用权，都是被开发商所垄断。虽然从房地产市场的具体来说，它不是由一个厂商所控制，或者也不是只有两三个寡头，但从实质上来讲，它同样也是公认的被一个特殊利益集团所完全操控。在中国绝大多数地方的房地产市场上，基本上没有出现过的因为存在着实际的竞争而打价格战的情况，就是对中国房地产市场“寡头和完全垄断市场属性”的最好说明。同样，这个“利益高度一致”的特殊集团，在商品房市场还存在大量“空置房”的情况下，还可以：“自然而默契”地“联手共谋”操控市场的房价，使其以非同寻常的“非市场规律”年年暴涨。这些也正是房地产商这个特殊利益集团之所以能“完全垄断”和“寡头垄断”市场的效果。 经济学在分析一个市场怎样才能形成“完全垄断”时讲了几条原因。把这些原因和中国房地产市场的现状一一对照，你会发现其中很多方面有着许多“惊人的一致”。 造成“完全垄断市场”的原因之一，就在于某个厂商“可以控制生产该产品所需要的全部原料的供给”。而在中国的房地产市场上，不可或缺的最重要的资源——土地使用权，就是被开发商利益集团完全所垄断控制； “完全垄断”的原因之二，还在于某个厂商“拥有生产某种产品的专利权”。不过，中国开发商的这个“专利权”，不是技术上的，而是政治上的。这就是只有开发商才能进行房地产市场商品房的开发。 “完全垄断”的原因之三，是“由于政府的特许，形成了垄断”。中国各地出现的“自建房”现象，就很能说明问题。这几年，很多地方市民为了避免受开发商暴利的高房价的盘剥，纷纷成立了自己的民间自建房组织。但除了温州以外，其他地方的“自建房”都进行不下去。问题就出在现在各地相关政府部门的实际运作中，城市建房所用的土地使用权，只“特许”给开发商，别人不管是自己的住房和生活条件多么困难，都无权进行土地的开发建房。而温州的自建房组织，还是借了开发商之名，才取得了一块土地的使用权。据报道，当地相关部门局长之类的官员得悉此块地被自建房组织“迂回”拿下、而且所建住房价格比周边开发商的商品房要低30-50%后，竟然高调放风说自建房组织此举违规。这位局长为什么如此的“重商轻民”我们以后可以“仔细的琢磨”。但此举也充分说明，只有开发商才是相关部门官员“独宠”和“政府特许的”的土地使用权垄断者和商品房唯一的生产者，其他任何人“插足”，都是所谓的“违规行为”。 如果说，对中国的房地产市场而言，看它是不是“完全垄断市场”还存在着“一个厂商”和“一个特殊利益集团”的形式上的差别的话，那么从市场的结果和内容来看，则基本吻合了“完全垄断”的特征。中国的买房人在决定一生最大的家庭支出消费中，实际上是处在一种无法挑选和“没有讨价还价余地”之中。也正是因为这一点，开发商才敢不断的疯涨房价、靠人为的操纵“铁定卖涨”。 中国的房地产市场，不仅有“完全垄断市场”这个“最坏的市场经济”诸多的基本特性，而且也有着“寡头垄断市场”一些基本特质。如为了尽可能多的获取更大的利润，中国各地的房地产商不仅有着“自然的默契和妥协”，甚至还有公开声称“致力于降低成本、加快开发”的“中国住宅产业集团联盟”和要“保护”房地产企业权益的“工商联房地产商会”等“准卡特尔组织”。正是在这些房地产寡头的“密室的串谋”和“公开的默契”下，中国的房地产市场“成功”的被掌控在开发商利益集团的“手掌之中”。 比如说，尽管中央政府几年来发出了一道道的“调控市场、抑制房价”的“金牌”，但在房地产寡头们的合谋下，房价在一年年“声势浩大”的“调控”中“准确而无误”的按照开发商特殊利益集团“既定的暴利目标”，取得了“实实在在”的“胜利”：“调控”成了“调空”，房价依旧按着开发商利益集团的意愿一路高涨；再比如，中国的房地产商为了攫取超额的暴利维持高房价，竟然敢于在全国市场已经出现1个多亿“空置房”的状况下继续“囤房”“待价而沽”。如果没有寡头们的市场共谋，如果稍有些基本的市场竞争，开发商可能冒这样的“市场风险”吗！实际上，正是由于房地产寡头们的市场合谋，在中国其他的市场由于竞争激烈打得“如火如荼”的时候，在房地产市场却是显得格外的“风平浪静”，甚至连装模作样的“价格战”也没有。还有，在房地产的“有效市场”本来就严重的供不应求情况下，中国不少地方的开发商还在“不约而同”的囤地，用各种手段进一步急剧加大市场供求的极不平衡，以降低商品房供应总量的手法，达到房价的最高化和利润的最大化。正如经济学对“寡头垄断市场”所描述的那样，在这样的市场，任何一个房地产寡头“都不会随意变动其销售量和价格”。而中国房地产市场之所以具有“寡头”的属性，根本的原因就在于他们和其他市场的寡头厂商一样，“获得了对某种产品生产资料的控制权、专利权或获得政府的特权保护，使得其他厂商进入市场成为不可能”。对中国的房地产市场来说，“造就”寡头的核心，就在于开发商获得了对房地产开发所需用地“土地使用权”绝对的专有权和控制权，这个市场只有他们才可以“进入”。这是他们成为市场上商品房唯一供应者的根本原因。 所以，无论是从房地产市场的实际效果、还是开发商的暴利目标实现，中国房地产市场可谓是“真真实实”的“完全垄断”和“寡头垄断”的“双重恶性市场”。一个国家的最大的基本民生保障——住房供给，由这样的“恶市场”操控，不出问题是偶然的，出大问题则是必然的。 沈晓杰 更多内容请见沈晓杰博客blog.sina.com.cn/m/sxj 转载需经作者同意cn_sxj@yahoo.com.cn 沈晓杰系列文章： 更多内容请见沈晓杰博客
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