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沈晓杰：房价暴涨之灾 被官员统计技巧大大掩盖http://www.sina.com.cn 2006年11月13日 11:44 新浪财经
编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（一g)解析当今中国城市最大的“不和谐因素”，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。 当前人们在剖析和争论现有房地产市场导向和住房模式危害和利弊的时候，都喜欢拿“数据”说话。其中城市商品房价涨幅的高低，不仅成了各方衡量房地产市场发展是否健康的一个最重要的指标之一，而且也成为中央出台新的调控政策的主要依据之一。从某些方面来说，这更成了相关部门和地方政府官员是否真正落实中央关于房地产调控一系列政策的“标志”。也正是由于商品房价涨幅的高低已影响到官员的“执政能力”和“政绩”考察，所以在全国和各地商品住房房价涨幅的“统计”上，相关的“统计技巧”，就成为有关官员极为重视的一项“政治任务”。甚至在有些城市，“父母官”已经把房价涨幅的“对外公布”，视为“影响稳定”的“大事”，成了媒体和研究机构“不能碰”的“高压线中的高压线”。就像人们所说，在中国一旦什么事情牵涉到“政绩”，那么有关的“数据”就不可避免的存在“猫腻”。 这几年，按照统计局和建设部等官方的统计，全国和各地的每年房价的涨幅，基本上都是在10%左右“上下浮动”。但是在各地老百姓的切身感受中，房价的涨幅要远远大于此。市民们看着居住区域及周边的房价，几乎都是四五年、甚至两三年就翻了一倍。在“官”和“民”之间，对房价的高低和涨幅的真实水平，意见和“感受”各不相同，早已成为十分普遍的现象。 确实，房价的涨势之凶，已远远不是官方统计上的“数据”所能真实反映。现在在一些大中城市，统计报表反映的每年房价的涨幅只有10%左右。但其真实的增长水平，可能连30%也不止。这其中各级政府及主管和统计部门所“精心策划”和“创新”出的各种“统计技巧”，是非常人可以想象的。比如在北京或上海，三环以内或内环内这几年的房价究竟增加多少，翻倍了没有，北京或上海的百姓最清楚。但在统计局的统计报表上，这两个城市房价的涨幅又是多少呢？！有兴趣的人同样也可以把这几年自己所居住的周边区域的房价的涨幅和统计局报表上的数据作一个比较，看看两者之间，是不是相差了“十万八千里”！ 我们这里以南京市为例，看看在房价上官方及统计局的“数据”，和现实中的真实状况，究竟差了多少。 根据南京市统计局的一份报告，在“十五”期间(2001到2005年)，南京市5年住宅商品房销售价格“累计上涨44.7%，年平均增长7.7%”。据报道，该市房管局官员甚至声称这几年南京房价年均涨幅3%左右。南京市房价增长的幅度，真的像该市房地产政府主管部门和统计局统计的那样“稳健”吗？让我们还是用事实来来说。 根据该市的“南京日报”2003年5月的报道，当时该市“每平方米均价，城中(指南京市的老城区)逼近5000元”。三年半的时间过去了，现在该市的“城中”的房价又是多少呢？今年十月，该市一家有着南京市房产局背景的房地产研究机构对外公布了截止到9月份的南京市“城中板块”房地产市场报告，其中商品住宅的“销售均价已经达到9631元/平方米”。该报告还指出，三季度“城中板块销售均价排名前五位的楼盘，销售均价都在10000元/平方米以上”。实际上，由于“城中”的概念在不断扩大，2003年所指的“城中”区域现在的房价，现在基本上都“跑”到每平方米1.1-1.2万元。这就意味着，南京人要在老城区买上一套小康标准(人均35平方米)的普通住宅，至少要花上百万元的巨资；这同样也意味着，在南京市一个普通人家，至少要不吃不喝不用花上20 年的家庭全部所得(根据统计局是数字推算，南京市城市家庭年收入的中位数为5万元左右)，才能在原来居住的老城区内“住得小康”；这同样更意味着，在南京的传统城区内，房地产市场的商品住房的房价年涨幅高达30%以上。 就在南京的老城区内房价高的只剩下“百万豪宅”之时，就在普通百姓买小康住房的房价收入比已经高达20左右之时，南京市官方对外公布的房价又是多少呢？官员们和“专家”对房地产市场又是如何“评价”的呢？在十月下旬南京市建委、房产局等5部门联合举办的“南京房产新政政策解读会”上，南京市有关官员对外公布的商品房价格在4400元平方米左右。据报道，就是在这次会上，南京市房管局长是这样总结南京房市的：“前5年内，南京房屋平均价格年均涨幅3%左右，比较平稳”。在十月底，江苏省建设厅又根据南京市提供了资料对外公布，1～9月份南京市市区商品房(注意：不含政策性商品房)平均成交价格为每平方米4255元。如果有南京的老百姓真的用这样的“平均房价”去和主管房地产的局长们“较真”，要求政府“说到做到”，在主城区和老城区按照每平方米4255元的价格向他们出售商品住房，真不知道这些局长们何以面对。更叫人感到荒唐的是，就是这样房价超过普通百姓承受能力和合理水平(房价收入比3-6)数倍的高房价市场，竟然还被那些拿着不菲“车马费”的“专家”和相关官员“一致认为”“不存在市场过热情形”和“秩序健康稳定”。 那么，为什么每平方米上万元的高房价，到了主管官员的手里，就可以变魔术一般的降到仅仅4000多元呢？“变戏法”的关键就是不断扩大统计口径上的“市区面积”。房价增长统计及纵向比较是否准确的一个基本前提，就是相同区域的住房相比。但到了相关官员那里，房价统计的参照系就可以根据“官场的需求”而变化。随着这几年城乡区划的调整，行政辖区概念上的市区也已调整得越来越大。这正好为相关官员在房价涨幅上的“数字游戏”提供了“舞台”。就拿南京市来说，仅在2002年的南京江北行政区划调整中，南京市区面积就由当时的2598平方公里扩大到4737公里。一次调整就把市区的面积扩大了近1倍。而那些过去还属郊区县的“江北新市区”，当时的商品房价每平方米仅1000多元，只有“正宗市区”每平方米4-5000元的几分之一。这样一来，扩大后的“市区房价”自然而然的就“大幅下降”。 除了直接把过去的郊县通过新的行政区划调整为“市区”外，在现在“新市区”的规划调整扩充中，常用的另外一种做法就是把原来的郊区县重新划并到老城区中。这样也使得老城区的房价被“综合平衡”了下来。如在“南京市网上房地产”上，鼓楼、玄武、白下、秦淮、建业和下关这六个主城区的房价，分别只有5800-7300元之间，这和南京市民“切身感受”相差甚远。其原因就在于这些挂在“老城区”名下的新建商品住房，绝大多数都是建在居民习惯中的“郊区郊县”上。在南京的市区房价统计表上，过去统计全市“平均房价”时，“非主城区”的“五县四郊”只有2-3个区的房价统计在“市区房价”中。现在经过一系列的“调整”后，南京市仅仅还剩下两个高淳、溧水这两个边远的郊县商品房没有被统计在“市区平均房价”中。这样一来，南京市区高房价就自然会被过去还属郊区县的低房价大大“稀释”，全市的“平均房价”自然就大大下降。如此“统计”，南京市的“平均房价”怎能不超乎普通市民想象而“出奇的低”呢！ 但仅仅是靠“新市区”低房价的加权平均，南京的平均房价还不至于低到只有每平方米4200多元的水平。把“全市平均房价”大幅“拉”下来的另一个重要的因素，就是全市新建的居民商品住房，绝大多数都是建在“新市区”。据媒体报道，南京市某房地产研究机构的市场分析表明，在南京市今年预计新增的878万平方米商品房中，作为“新市区”的江宁、江北就占五成以上，作为新建城区的河西也占到新增量的17%左右。仅这三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城区的“新增边缘市区”，整个南京市新建商品住房的90%以上都是建在“非传统城区”。据南京日报报道，今年一季度南京市“城中住宅上市2万多平方米，占全市住宅上市量的不到2%”。 正是由于南京市的新建商品住房绝大多数都是在新市区，也正是由于新建商品住房在新老城区的比例差别是如此之大，使得在官方统计口径中的“南京市区新建商品住房”，基本上就是南京市“新市区”的新建商品住房，南京市的“新建商品住房平均房价”，基本上就等于南京市“新市区”(也就是过去的郊区县)“新建商品住房平均房价”。这也就是为什么在统计报表上，南京市的平均房价能够“低”到每平方米4200多元的“惊人地步”的根本原因。 但这样的“官方统计”虽然“拉低”了老市区房价，但却掩盖不住“新市区”房价的暴涨。就拿南京的江北市区来说，3—4年以前，这里的房价每平米还只有1000多元，但现在这里房价已经高涨到接近3000元；同样是在南京的仙林新区，房价也由前几年的2000元左右，一下子暴涨到现在的5-6000元。任何稍有小学生算术能力的人都可以算出，在这些的占据“市区”新建商品住房绝对主力的“新市区”，房价的涨幅究竟是每年增加百分之几，还是百分之几十。 其实，南京的情况在全国各大中城市都极为普遍。之所以把它拿来作为“房价涨幅之谜”的“解剖对象”，是因为它在某些方面具有“典型性”和“代表性”。 所以在现在的政策下，不管是原来的老城区，还是刚建的新市区，就同一区域的居民来说，这几年房价的涨幅度，都早已高到了让中央高层难以想象、让普通百姓越发难以承受的“惊人地步”。从所有市民的切身感受来说，各自居住区域的房价的增长，不仅超过了官方统计中的10%左右的“数据”，而且大多数居住区域房价的真实涨幅，早已是“官方统计”中的数倍。在房价上“官方的统计”是如此“不堪一击”，以至于不管是广大的买房者，还是开发商和房屋中介，都早已不把官方的“平均房价”和“房价的平均涨幅”当作一回事。因为如果真的拿“官方的数据”当作买房的“参照系”的话，可能你永远也买不到房。 “官员的统计技巧”，可以把所“为官一方”的城市平均房价大大的拉低，也可以把房价涨幅的真实水平大大“调控降低”到“政绩”需要的“幅度”上。但在房价的“官方统计”之外，在“城市超低平均房价”的“政绩光环”下，广大市民所承受的实实在在的生活的成本，却是他们想躲也躲不掉的。 当在高房价的重压之下，大批的市民只能到郊区县甚至外省市(如北京人到河北买房居住)“安居”之时，他们同样也不得不在“乐业”和生活质量上做出极大的牺牲。他们不仅每天要花上数小时疲于奔命在家和单位的“长途旅行”之中，而且每年每月都要为并不高的工薪收入(住在郊外公寓的基本上都是中低收入者)付出更多的交通成本；居住郊区化不仅使他们生活的质量大大“打折”，而且在孩子上学、老人看病等方面也带来了极大的不便。 这里应该特别指出的是，众多大中城市在住房建设发展和规划上，把中低收入者赶到郊区县的做法，实质上加大了城市不同人群的贫富差别，违背了文明国家住房建设和发展的规律。“穷人郊区化”，普通市民成为城市“边缘人”，表面上使城市的“平均房价”和房价的涨幅大大降低，但实质上它牺牲了广大居民、尤其是中低收入者作为市民所应有的权利。它不仅使普通民众没有分享到靠全民共有的巨大财力所打造的城市发展的巨大成果，反而使他们成了城市发展的牺牲品。而这和我们的社会制度的“根本属性”是背道而驶的。 所以，对中国城市商品住房房价和房价涨幅的真实水平的了解，不仅可以使我们真正的看清在现有住房模式下，房地产市场的“恶性肿瘤”已经“溃烂”到何种地步，而且也能更深刻的理解为什么要重新打造“符合中国国情的住房模式”根本意义所在。 更多内容请见沈晓杰博客blog.sina.com.cn/m/sxj 转载需经作者同意cn_sxj@yahoo.com.cn
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