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沈晓杰：开发商模式 制造社会失和不公最大推手http://www.sina.com.cn 2006年10月20日 09:44 新浪财经
编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六(一b)，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。 当一个行业的发展模式，成为影响整个社会“最大的不和谐因素”，尤其是当这样的行业，是关系到将近占中国人口一半的五、六亿城市居民的基本民生，对任何一个负责任的政府来说，这种制造社会“最大麻烦”的“行业模式”，就到了要非“推倒重建”不可的时候了，更何况对一个把致力打造和谐社会作为新的“治国大略”的中央高层来说，情况就更是如此。 从1998年取消福利分房以来，中国的房改至今已有8年。8年的房改，使开发商成为中国房地产市场的真正主宰。据新华社引自国家发展和改革委员会的消息，“今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点”。 这就是说。不管各级有关官员如何高喊要重视经济适用房和廉租房的建设，但在今天的中国住房供应体系上，以暴利和垄断为特征的住宅商品房生产和销售的开发商模式，已经成为当今中国房地产市场的绝对主导，经济适用房在住宅商品房市场中所占的比例已“微乎其微”到可忽略不计的地步了，而廉租房则更是降格到“政绩秀场”的点缀。所以可以毫不夸张的说，当今房地产市场的“一切功劳”，都要“归功于”开发商的所作所为。 现在人们要追问的是，“中国特色的开发商模式”，究竟给亿万中国居民带来了什么？为什么在这样模式主导下，不可避免出现的高房价和住房难等一系列问题，被城市的亿万百姓公认为“社会最大的不和谐因素？”还是先让我们盘点一下开发商模式究竟“结出了哪些‘硕果’”，然后再下结论也不迟。毕竟“实践是检验真理的唯一标准”！ 走进今天的中国住房市场，人们无需深入的探究，就可以用他们“痛彻心底”的“感受”，来“切身体悟”到什么叫做“病入膏肓”的市场，什么是一个走向极至、荒唐到无以复加的畸形“住房模式”： 这是一个让大多数人买不起房的房地产市场。 在这样由开发商掌控的房地产市场，普通的市民、尤其是在一些大中城市的老百姓，要买房解决或改善基本的居住问题，只有“华山一条路”——到开发商那儿买暴利的高价房。而从开发商的手上，要想买上一套小康标准的体面而尊严的住房，付出的成本和代价又是什么呢？对一般人尤其是工薪阶层来说，这就意味着要花上一辈子辛勤劳动所得的一半以上收入。对一些工资收入刚刚达到“平均线”或者是在平均线以下的大城市的普通职工来说，甚至一辈子的工资收入，在自己所居住的城市市区也买不起一套初步小康(人均住房30平方米)标准的住房。现实中不是经常有人面对高房价自嘲悲叹：辛苦一年，也买不到市区房一间小小的厕所。这也难怪“房奴”成为当今社会的“最流行词”。试问，世界上究竟有多少国家，要她的子民必须用要毕生收入的一半以上甚至更多的巨大的生存成本，才能换得一个基本的、初步小康的居住条件？又有哪个行政者，推行的住房模式使他的公民要多付出三分之一以上的价格，成为开发商暴富的资本？对普通市民生活“打压”的如此之深的开发商模式，一个真正的和谐社会，有它们生存的基础吗！ 根据统计方面的有关资料，我国生活水平达到“平均线”和在平均收入以下的城市人群，至少占到全部的60%以上。在贫富不均、两极分化日趋严峻的今天，生活在平均线及以下的城市人口的比例就更大。在开发商模式主导的房地产市场上，他们买不起房实属“不正常导向”下的“正常情况”。实际上，买不起房的社会人群要远甚于此。现今的房价是如此之高，甚至不少已经跻身社会“中间阶层”白领和公务员等也是对高房价“望而生畏”。 在这样的市场，公认的有70%以上的城市人口买不起房。以至于在基本的住房问题得不到保障的情况下，某些“相关”的官员竟然号召70%的市民去租房，并荒唐的下结论说这样才是“健康的住房消费模式”。那么，在一个住房保障缺失、大多数人买不起房的情况下，所谓“健康的租房模式”又是怎样的呢？我们看见的是，众多城市的“标准白领”，被迫7-8个人(甚至更多)挤在一套百十平方米左右的“白领公寓”，而大多数普通的打工者，只能在老旧民房、地下室、违建房或危房以及城郊的农民屋中“沙丁鱼般的蜗居”。前不久有报道说，一些“城市新的建设者”们，在炎炎夏日和狂风暴雨之中，只能在桥洞底下栖息而居！住房问题如此沉重，“和谐”从何而谈。 有人说，为什么那么多人买不起房，绝大多数人又住得上房呢？实际上，绝大多数人还是在吃福利分房的老本。据不完全统计，在全国现有的居民住房中，60-70%还是原来的“房改房”。真正靠买开发商的商品住房来解决住的问题的，仅仅占了10%左右。有多少人可以为开发商的“暴利房”买单的就可想而知了。更何况我们现在要搞清的是，在开发商模式主宰的房地产市场，在社会新增需要买房的人群中，究竟有多少人可以买得起房。 这是一个让百姓在基本民生上“分享不到发展成果”的住房市场 照道理，经济越是发展，包括住房水平在内的老百姓的生活就越是提高。按照胡锦涛主席的话说，就是“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”。 从1998年房改至今，这8年也是中国经济发展最快的时间。根据国家统计局的统计，1998年全国的全年国内生产总值(GDP)为79553亿元，全国3.7942亿城镇居民人均可支配收入5425元；而到了2005年，全年一年的国内生产总值已高达182321亿元，比1998年增长了一倍还多，全国5.6212亿城镇居民的人均可支配收入也达到10493元，也比98年增长了将近一倍。但全国城镇居民的住房水平又提高了多少呢？ 按照建设部的说法，1998年全国城镇居民人均住房建筑面积“不到 19 平方米”，现在则已“提高到 26 平方米以上”。实际上用国家统计局的城镇人口资料和建设部提供的全国居民住房面积一对比，就知道建设部的这一“政绩”是多么的虚假和荒唐。如果按照开发商控制的房地产市场提供的住宅商品房(不包括一些专为机关干部等“特权人士”提供的“自建房”、“合资房”等)来计算的话，现在中国城市居民的人均住房水平只能在18平方米左右，不仅低于98年水平(具体见“中国房地产十大批判之五［上］” )，而且也使中国城市居民的住房水平离小康越来越远。全面实现小康的目标，也变得越来越“模糊”。人们还记得一句有关小康的经典的名言：“小康不小康，关键看住房”。开发商模式使住房小康没有了支撑，中国市民的小康又从何而谈。 所以，在开发商的住房模式下，中国的绝大多数市民不仅没有“分享”到经济发展给他们的住房带来的“改革成果”，居住水平不仅没提高，而且反而呈现出住房水平每况愈下、人均住房水平越来越低的倾向。以普通工薪阶层为主的城市老百姓，大部分还蜗居在过去福利分房时代所得的质量差、面积小的老旧的公房中。在现在的房地产格局下，他们大多数人基本上没有改善住房的可能。 这是一个制约发展、激化矛盾、制造不安的市场 人们常说，安居方能乐业。但在开发商模式下操控的高房价市场，“安居”竟成了普通老百姓的一种最大的“奢望”。 中国的房改，实行的是“老人老办法，新人新办法”。所以，对现在房改导向“感受最深”、受高价房打压最甚的，还是那些在当今中国的各项发展上最具活力的、被称为“中国希望所在”的中青年一代。这些没赶上福利分房的年轻人，没有“福利房”的底子。开发商和相关官员操控下的高价房，不仅使他们中的绝大多数人对买房“望而生畏”，不甘而无奈的成为“无房户”，而且无房和就业上的双重压力集聚，使他们在最基本生存面临空前的压力，使“希望的一代”也成了“最不稳定的一代”和“最不满的一代”。有人在网上就发出这样的感叹：当代中国年轻人对房价的不满，就像对中国足球的绝望一样，都使他们痛彻心扉。如果说足球已使他们心恢意冷，连骂的力气也没有的话，那么对房价，在强势的开发商和政府官员面前，他们除了发牢骚和在网上宣泄隐藏内心的不满以外，别无他法。 胡锦涛主席1998年6月在共青团第十四次全国代表大会上，曾说过一句发人深省的话“我们党只有赢得青年，才能赢得未来”。 实际上，开发商操纵的高房价市场，不仅使青年一代对为未来感到“迷茫”，而且这样的市场也成为中国城市化和现代化发展最大的瓶颈。现在不管是苦读“寒书”十几年终于“跳出农门”的“天之骄子”，还是到城市打工谋生的新的产业工人，不管是白领的人才流动，还是蓝领的劳动力转移，他们中的绝大部分都面临无法“扎根城市”的巨大的难题。不管他们为所在的城市贡献了多少GDP，不管他们的“城市化”，使中国社会整体的进步和发展提升到了一个新的水平，但由于住房问题难以解决，这样“脚踩两头”的城市化，随时可能使中国的现代化发展出现突发的、不可逾越的矛盾。据推算，在每年2000万的新增城市人口中，有90%基本上只能成为“无房户”。他们解决住房问题办法，只能是去租那些不怎么“体面”、更不敢奢谈“小康”的住房了。 不仅新增人口如此，就连很多为了城市改造而迁居的老市民，在高房价的压迫下也未能幸免。尤其使民众深感不平和愤慨的是，在这样的市场，有相当的中低收入者被高房价“逐出”了他们世代而居的城市。在北京，就有8万多市民被迫迁居到河北安家。一些人就不禁辛酸的调侃：多少朝代的“反动统制”没能使他们“离井背乡”，但在“当家作主”的新社会，高房价却使他们被迫出走他乡。这就难怪在中国社会调查所的一项调查中，公众对住房的“幸福感”呈现较大的下降！ 这是一个在社会主义制度下制造“特殊利益集团”的市场 和大多数老百姓买不起房、掏尽家财也不一定能够拥有“小康住房”的情况相反，开发商操控的中国房地产市场，成了他们拿全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。在开发商模式的垄断下，一个城市几百万上千万的市民，要为几百上千个开发商的“房地产暴利”买单。在一些大城市，每户每家只要你购买商品住房，就都要为开发商的暴利交纳十几万、甚至几十万的“暴利费”。全国几亿的城市人口，实际上是在为十几万、几十万的开发商的暴富，“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。这也就难怪在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地产而一举暴富。而这一切，竟然还都是在土地属于“全民国有”的社会主义公有制下异化而成的。 开发商模式掌控下的中国房地产市场，不仅制造了贫富两极的绝对分化，成了制造中国贫富不均的最大的“洗牌器”。而且也成为社会不公的最大推手。在发达的资本主义国家，居民用自己2-6年的家庭年收入，就可买上一套200平米左右的独立别墅，房地产的市场利润率也只有3-5%上下。这和我们社会主义国家，人民在自己的土地上买房的遭遇形成了截然不同的对比。我们的公民不仅要为在自己土地上买房付出“土地出让金”，更要为中国开发商的暴利买单。和国际上的低利润率相比，和国内其他行业的社会平均利润率相比，中国开发商的利润都高的离谱。是中国住房建设的成本特别高吗？非也。中国的建房成本，在全世界都是很低的，这也是中国的建筑大军出口扬名全球的原因之一。如果减去开发商的暴利，减去政府的“苛捐杂税”，城市里平均一套90平方米的小康住房，建筑成本最多也就8—10万元(在农村甚至三四万即可解决问题)。一个中国城市家庭的3-4年的收入即可抱得“房”归。加上方方面面的“七费八税”，一般普通的中国城市家庭买套小康住房，最多也只需花上4-6年左右的家庭收入。但现实是中国现在的市民要用十几年、甚至几十年的全部所得，才能有一套体面的住宅。数亿的中国市民，实际上是在为开发商的暴利打工。允许这样的住房模式继续生存发展，就是对文明社会的公平正义最大的践踏，就是对社会主义优越性的绝对嘲讽。 开发商的“横征暴敛”之所以得逞，这还和中间隐藏的另外一个“特殊利益集团”有关。这就是和房地产市场及开发商有着“千丝万缕”关系的“相关官员”。他们的“特别”就在于，他们不仅无需承受高房价之苦，而且还能从中获利。他们在把老百姓推向高价房市场的同时，自己却可偷偷的“享受”到价格只有市场几分之一、甚至十几分之一“集资房”、“自建房”和“经济适用房”，有的甚至还能拿到几乎无需花钱的“福利房”。市场上的房价越高，这些可“兑现”到手的利润就越大。还有不少“实权”官员，几乎每年都可以从有求于他们的不同的开发商手上，拿到远低于市场价的“变相行贿房”。房价越高，他们倒卖获利的空间就越大。靠这些官员在房地产市场上“行政”，他们不推高房价，谁推！ 开发商模式引发出的中国住房问题，不是一个简单的经济问题，也不能指望仅仅用经济和市场调控的手段，就能对其“包治百病”。它是是一个系统的社会工程，要把政治调控、社会调控和经济调控的手段整合起来综合运用。 “社会公平正义是社会和谐的基本条件，制度是社会公平正义的根本保证”。这是中共中央关于构建和谐社会“决定”中的一句名言。引发被视为城市民生最大的不和谐因素——高房价和住房问题的根源，就是开发商模式。只有在住房模式的制度上彻底 “拨乱反正”，从根本上搬倒开发商模式，才能为真正的构建和谐社会创造条件。人们注意到，温家宝总理在7月底召开的全国经济工作会议上有一段“非常有新意”的讲话，这就是要“推行符合国情的住房建设模式和消费模式”。中国房地产的春天，已越走越近。 (未经作者本人许可，其他媒体不得转载) 更多内容请见沈晓杰博客 blog.sina.com.cn/m/sxj
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