　　自从2003年10月建设部的那位副部长非常罕见的向外公布了我国“城镇私有住房占住房总量的85%以上，城镇居民住房自有率达到74%左右”这两个基本数字后，“无意中”就使那些习惯于“偷梁换柱”拿“住房自有率世界第一”说事的利益集团一下子“原形毕露”。事实说明，作为主管房地产发展的政府部门，建设部早就知道我国城镇居民的真实的住房自有率水平，并不是向外宣传的那样达到了“超过了80%以上”(在有的“专家”、开发商和官员的嘴里，这个数字已经高达85%以上)，就是把所有的危房和破屋加在一起，中国城镇居民的住房自有率按照官方的说法也只有“74%左右”。

　　这些“意外”的公布，不仅使众人第一次知道了我国城镇居民住房自有率“更为真实”的水平，而且也使人了解到在当年福利分房冲击波刚刚平静、住房上贫富不均和两极分化相对较小的情况下，我国城镇居民住房的私有率和自有率两者之间就已经相差11个百分点以上。这就为分析和研究今天中国城镇居民的住房私有率和自有率以及这两者之间的差别提供了基础。

　　据新华社报道，在今年4月底在北京召开的一次国际研讨会上，建设部的总经济师在会上公布，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。把这位建设部高官的讲话和她的顶头上司——建设部副部长在2003年10月底的讲话做一对比，人们就不难发现，仅仅在短短的几年时间里，我国城镇居民的住房私有率就从当初的85%，大幅下降到现在的72.8%，降幅高达12.2个百分点。

　　现实的状况也验证了这一点。这几年在高房价的影响下，买得起商品房的市民越来越少，投资和投机炒房的越来越多，使城市中靠租私人住宅来解决住房问题的也越来越多。据了解，在北京、上海等一些大城市，靠租房来解决居住问题的，已经占了整个城市统计人口中相当大的比例。而城市“租房一族”中的绝大多数(90%以上)，都是通过租赁私人住宅来解决的。按照较保守的估计，如果建设部总经济师公布的住房私有率的数字是真实的话，那么，在当今房地产市场两极分化越来越加大的情况下，居民的住房自有率至少要比住房私有率低15个百分点。这也就意味着即使按照比较乐观的估计，我国城镇现有的住房自有率也只有57.8%左右。

　　这样的估计，在一些城市的统计中也得到了“充分的体现”。据报道，去年初，上海市统计局的新闻发言人、总经济师蔡旭初在上海市政府的例行新闻发布会上就对外公布，上海市家庭拥有房屋的比例为69%。也许这个数字只算了上海的“户籍人口”，未加权进数以百万计在上海打拚、为上海GDP做出巨大贡献的“统计上的上海新增人口”。所以到去年底上海的住房自有率还比较高。但上海住房自有率下降的幅度和全国的基本一致。按照上海当地的房地产业内人士的话，上海家庭住房自有率在短短的几年的时间内，从82%降到了75%，然后再次下降到69%，几年时间下共计降了13个百分点，下降的幅度比全国的12.2的百分点稍高。

　　仅仅在短短几年的时间里中国的住房自有率就下降了十多个百分点，在这个令人震惊事实的背后，集中体现了我国现在住房问题现状的严峻性。

　　对我国房改发展的历史稍有了解的人都知道，被当今房地产利益集团时常拿来“说事”的我国城镇住房较高的自有率，恰恰不是这几年房地产市场及住房政策导向的结果。正好相反，正是由于1998年宣布开始进行的住房分配制度改革所引发的持续数年的福利分房“冲击波”，使得中国居民的住房自有率一下子达到了从未有过的“高水平”，到了2002年底的时候达到了顶峰。这点，就是一些开发商的代言人也不得不承认。

　　在国内住房商品进行最早的广州市，曾经对该市的居民住房状况举行过调查。据媒体引自广州市统计局城市抽样调查队的调查，到2002年底，“广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房，与1997年相比增加了27.7个百分点”。但在这其中，靠购买了商品房来拥有自己住房的，仅仅只有“7.1%的家庭”。而占广州市居民中大多数的“64.9%的家庭购”，是靠“买了房改房”才拥有自己的住房的。另外，还有“11.7%的家庭拥有原有的私房”。这里需要提醒的是，广州市还是当时全国商品房市场化程度最高和推行最早的城市之一。广州的情况如此，全国其他城市的情况就可想而知了。

　　平时叫喊“中国住房自有率世界第一”最起劲的、有着房地产“总理”之称的任志强，在去年八月的一篇文章中，引用他们自己全国工商联房地产商会几个开发商砸下上百万元搞的一个“REICO工作室”的“研究报告”，也不得不承认“全国城镇家庭拥有住房的主要来源为房改房，2003年底房改房占全部住房总量的67.54%”。和广州市城调队唯一不同的是，在房地产商掏钱搞的这个报告中，商品房在全国城镇家庭拥有自己住房的“贡献率”达到了“13.01%”，超过了全国搞住房商品化最好城市之一的广州市的将近一倍。在去年10月任志强刊登在其博客的“不可能让百姓都买房”一文中，他也“含糊”的说出“到目前为止，中国房地产开发的存量只提供了3%的住房，每年大约300万套至400万套，只是新增城市人口家庭的40%多。也就是说，半数新增城市人口要用其他办法解决住房问题”。

　　所有这些数据，不管是来自微观的还是宏观的，不管是出自“正方”还是“反方”，不管是科学分析还是想“说事”的，都在不可辩驳的证明了一点，就是中国城镇居民住房的高自有率，只是当年突击福利分房的产物。由开发商主导的房地产市场提供的商品住房，对中国城镇居民住房自有率的“贡献”，只占到其中很少的一部分(至少比13.01%的住房私有率还要低不少)。作为现在城市供房主体的商品房及房地产市场，对提高城镇居民住房自有率的影响和作用，已经到了“微乎其微”的地步。

　　中国房地产在这里就出现了一个巨大的“黑洞”。福利分房的结束，就意味着自有率下降的开始。作为提高中国城镇居民住房自有率“绝对主力”的福利分房，其“冲击波”的余威到2002年底后基本上已是“灰飞烟灭”。而商品房市场对住房自有率的作用又是少到可以“忽略”，但中国每年新增的城镇人口却在以2000万的速度高速增长。据国家统计局的年报，到2002年底，中国的城镇人口为5.0212亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。而到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.6212亿，已占全国总人口的43.0%。也就是说，3年时间全国的城镇人口增加了6000万。而在这6000万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。相对于全社会70%人买不起房来说，新增人口买不起房的，至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。在城市中基本上没有公房出租的情况下，他们只能靠向私人住房来“暂居一室”，以解居住难题。在城市的各个角落，从城区的老房破屋，到边远的城郊结合部，到处都充斥着新的无房大军的身影。而一旦城市的租房市场绝大多数只能由私人来提供，那么城市居民住房自有率和私有率的差距，将会被大大的拉大。

　　综合上述几方面的因素，中国城镇居民的住房自有率在短短的几年时间来就从74%迅速下滑到60%以下，就一点不使人感觉“惊奇”。

　　沈晓杰博客 blog.sina.com.cn/m/sxj

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