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沈晓杰：开发商一年暴利4000亿 利润占房价一半http://www.sina.com.cn 2006年10月30日 09:20 新浪财经
编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之六（一c），作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。 公民的住房问题，在生产力比较发达的年代，早已不是什么经济问题、市场问题，说到底是它是一个政治问题。 中国自古就有“居者有其屋”、“安居乐业”等传世千年的名句。诗圣杜甫那句“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”千古绝唱，更反映出历代中国人对住房的理想追求。但从治国安邦的角度来看，它实际上更多的反映了古代贤人在治国理念上对清明政治和“盛世”的一种向往。百姓居住的好坏，也成了他们评判统治者是否“作为”和“好坏”的重要标志。从古至今，中国人对住房一直都有一种特别的“情怀”。在《黄帝宅经》中就有这么一段话：“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。 如果说古代百姓的居住好坏，还是衡量统治者的一种“治国能耐”的话，那么到了生产力水平大大提高的今天，公民住房的水平则更多的反映出执政者的一种“政治价值取向”。因为在公民的住房成本及市场上商品房价格中，建房所需的“自然成本”(房屋本身建筑费用，通称建安费)所占的比例越来越少，而公民买房中所付出的最大的成本，则是为我们现在的“住房政治”(各种住房政策、房地产政策法规及市场作用的综合导向)“买单”。 让我们先来看看作为中国的公民，买房中的“自然成本”究竟应该是多少钱。由于我们是社会主义国家，根据国家宪法第十条规定，“城市的土地属于国家所有”，也就是说城市的土地应该由市民共同分享，市民买房所用土地的成本应该是忽略不计的。建房的“自然成本”，应该就是建房所需的真实价值。那么这个成本究竟是多少呢？根据国家统计局资料，我们可以推算出，2004年中国城市中“自建房”“竣工房屋价值”(主要是房屋建筑安装费等)，每平方米仅仅只有468.32元(同样根据国家统计局的资料，也是2004年，中国农村农民住房每平方米的造价310.3元)。这些新建住房的建设成本，和现实中动辄数千甚至上万的高房价相比，实在是“九牛一毛”，甚至少于房地产市场的“优惠折扣”。当然在以上这两个价值中，可能建筑商的利润很低，也基本上没有建筑市场上屡禁不止的“商业贿赂”成本等。 而同期的市场上开发商提供的商品房的销售价、也就是我们实行的住房政治及房地产政策和住房政策“合力”所导致的“政策附加成本”加上了以后，市场上的商品住房的价格又是多少呢？根据2005年底公布的全国经济普查公报，2004年全国商品住房的销售面积为3.9723亿平方米，住宅销售额为10359.6亿元，根据计算平均价格为每平方米的2607.96元。尽管这些房价数字在一些大中城市老百姓的看来低到“极为荒唐”的地步，但它还是比“绕过”开发商的“自建房”的价格高出了2139.64(住宅商品房均价2607.96-自建房造价468.32，约等于2140元)。 是由于国家的土地出让价格高，而导致开发商所卖的商品房价格要比同样在城市的“自建房”贵上2000多元吗？让我们还是依据权威的数据来说话。根据国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同制作的“中国城市地价动态监测系统”提供的资料，2004年“全国主要城市地价平均值”，在“居住用途”上为每平方米1165元。把现在城市建造的新的住房的容积率按照比较低的标准来算，及每平方米的土地只建造1.5平方米的商品住房(容积率为1.5)，“全国主要城市”商品住房的楼面地价平均每平方米仅仅也就只有776.67元。而全国大多数地方是“非主要城市”，这些地方的土地价格要比“主要城市”低得多。所以就是高估的话，全国城镇商品住房的楼面地价成本，也只能在每平方米600元。 这就是说，扣除开发商的地价成本，仅仅以当年同期的商品住房价格和土地出让价格来计算，开发商为市场提供的商品住房比城市里同期建设的“自建房”，价格还是要高出1540元。 这里我们再给开发商多列一些成本开支：把开发商销售的商品住房的建筑成本每平方米再提高200元(也就是每平方米的建安费为668.32元)，另外再把340元算上开发商给政府交上的除了土地出让金以外的税费和其他的费用，那么开发商在商品住房上每平方米的利润，就高达1000元。 实际上，由于土地转让和拍卖在先，建房售出在后，所以开发商从拍卖或转让获得土地到商品住房的售出至少有相当的一段时间差。而在这几年房价高速增长的情况下，开发商从拿到土地到建房售出的中间时间拖的越长，就意味着可能给开发商带来的利润越大，毕竟中国房价的增长幅度要比银行的利率要高的多。所以全国开发商在商品房上平均每平方米的实际利润水平，要比前面所讲的1000元还要多。 我们以一个一拿到土地就开工建设的开发商中少见的“良民”来为例，较快的普通多层住房的建造周期也要在10个月左右。根据国家发改委一份统计调查，2005年1-2月，全国商品住宅平均销售价格为2930元/平方米(同比增长19.1%)，而十个月前的2004年一季度，“全国主要城市地价平均值”，在“居住用途”上为每平方米1131元。还是按照容积率为1.5的标准来计算，还是去掉这些“主要城市”的价高因素，全国的楼面地价估算连每平方米600元都不到。在计算开发商的成本时，我们还是按照前面的方法，在建安成本和政府税费上，给他们同样在每平方米分别加上200元和340元，那么开发商的利润水平每平方米就在1321.68元(2930-600元的土地出让金-(468.32＋200)建安费-340元的各种税费)。 这还是开发商中表现最规距的“良民”的利润水平。如果按照开发商的一般“规则”，从拿到土地到售房高峰，这个周期通常在2年左右(包括开发商中经常出现的囤积土地和捂盘惜售等情况)。而据国家发改委的“情况分析”，今年1-5月“全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米。由于2年前全国城市商品住房的楼面低价成本，全年基本上没什么大的变动，都是在每平方米600元左右，所以，还是用前面的方法我们就可以得出： 全国开发商平均每平方米商品住房的利润为1590.68元(约为1591元)左右； 开发商平均利润占到商品住房房价比例的中49.73%(1591÷3199，约为50%)左右； 按照全国经济普查公报，全国房地产市场开发商2004年销售商品住房为3.9723亿平方米。以此计算的，全国开发商现在一年的仅销售商品住房的利润，就高达6353亿元(今年1-5月每平方米3199平均房价×3.9723亿总的销售面积×50%利润率)。扣除正常的运营成本，现在全国开发商的一年的净利润，就高达5000亿元人民币以上； 这也就意味着，在全国每年房地产市场商品住房的几百万的购房户中，上万亿的购房款有一半是在为开发商的暴利买单。相当于每户购房者要为开发商“供奉”上十多万元的利润。 根据估算，除自建房、合建房和经济适用房外，房地产市场开发商提供的普通商品住房一年的销售额应该在1.2万亿元左右。就是把中国的房地产开发企业的利润率定在10%的话(高出发达国家平均水平一倍以上。另外根据全国经济普查的结果，中国工业企业的利润率为5.98%，建筑业为2.81%，批发零售业为1.94%)，中国房地产开发商在普通商品房上一年正常的利润总和也应该只有1200亿元，如果按照统计局所谓的房地产开发企业的利润率为7.77%来计算的话，全国开发商在普通商品房上的一年的利润总和也应该只有924亿元。 这意味着，中国的开发商在现有的房地产和住房政策导向的纵容下，一年除了获取比社会平均回报率还高的1000亿元的正常的利润以外，每年从中国从数百万户买房者的手中攫取的暴利，就高达4000亿元。开发商对买房者户均的暴利攫取，至少高达十万元以上。试问，这种加速贫富两极分化、制造社会最大不公的“不良住房政治”成本，百姓在“构建和谐社会”之时还要继续承受吗？给开发商一年带来4000亿元暴利的“住房模式”，作为一个“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”负责任政府，还会允许它继续存在、继续压榨人民吗？回答当然是“不”！毕竟，在构建和谐社会的“选项”中，把人民群众利益放在第一位是不二的选择。 更多内容请见沈晓杰博客blog.sina.com.cn/m/sxj (其他媒体转载需经作者同意cn_sxj@yahoo.com.cn)
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