调控是要让公众买得起房 还是仅防房价涨幅失控

　　沈晓杰，媒体资深编辑，长期从事财经新闻的分析评论工作。从1985年到现在先后就企业发展、网络媒体、垄断行业不法行为和房地产等领域发表若干有影响力的文章。

　　3月26日-4月1日，新浪财经把一周的时间留给沈晓杰。----编者按

调控是要让公众买得起房 还是仅防房价涨幅失控     3月26日  星期一

    沈晓杰/文  博客

　　中国房地产的几个“大是大非”(1)

　　序 在中国，可能没有哪个行业像房地产这样受到“举国关注”。这几年，在每次全国两会的“政府工作报告”中，国务院总理都要“不惜笔墨”，一次比一次的突出强调加强房地产市场调控和监管，抑制房价的上涨；几年来，在国务院召开的常务会议中，几乎也没有其他的民生热点像房地产这样频频被“涉及”；国家几乎每年都要出台一系列房地产市场调控和抑制房价上涨的文件，以至于说到“市场调控”，很多人就会自然而然的把它和房地产市场联系在一起。在民间，社会不同阶层和学者与媒体，对房地产也是“独有情钟”，各种“论战”甚至是“骂战”此起彼伏，网络上有关房地产的话题也屡屡创下点击和跟帖评论的记录。但就是在这一连串的“调控”和“议论风生”之中，中国的房地产市场、特别是高房价及买房难的问题，不仅始终没有得到解决，而且还有愈演愈烈之势。

　　面对这个谁也否认不了的事实，人们有必要对现今房地产政策的导向和占据“话语霸权”的所谓“权威观点”，进行一次彻底的反思。再也不能放任特殊利益集团的谬误继续 祸国殃民。实际上，在房地产这片利益集团博弈的最大“市场”上， 被“黑色”的商人、官员和“专家”组成的“腐败铁三角”操控早已不是什么新闻。不彻底厘清房地产市场被利益集团混淆的大是大非问题，就难以从根本上改变中国房地产市场的“黑金统治”。

　　最近几天，“倍受公众关注”的建设部又传出了一条消息：近期该部将对部分省市执行房地产市场宏观调控政策进行抽查。尤其是对“房价涨幅没有得到有效控制”的地区，要限期整改并追究有关负责人责任。

　　从表面上看来，这似乎还是一条“正面新闻”，甚至还有“为政绩作秀和转移百姓视线”之嫌。但公众对此却并不买账。令建设部某些官员没想到的是，这条“新闻”在社会上引起了极大的“反弹”，仅新浪网上的跟帖和评论就有数百条之多。有的评论就质疑到：为什么“追究”的是“房价涨幅”失控，而不是“房价”失控？现在的房价如此之高,难道政府还要让房价继续上涨？有人辛辣的讽刺到：这好像是在控制房价,其实还是要涨价， 就如同一个父亲对盗窃成瘾的儿子教育:今后要少偷,偷多了不行。

　　一则看起来似乎是要控制房价上涨的新闻，为什么反而会引起公众如此强烈的不满？这里的关键，就是对现今房价水平及居民住房负担的判断，“官”和“民”之间，存在根本的差异。

　　在建设部、地方政府和房地产“腐败铁三角”看来，虽然现在买得起房的只是一些富人，但中国的房价水平还没有到顶，“还有继续上涨的空间”，有的开发商甚至扬言“还要涨上20年”。正是基于这样的“认识”，建设部在“调控”房价上的基本思想，就只能是“抑制房价过快的上涨”，及通过控制涨幅来“有序”的抬高房价；而在普通民众看来，现在中国的房价已经高到使大多数人买不起房，就是一些不得不买房的(住房毕竟是人类生存的基本而刚性的需求)中高收入者也成了开发商的“房奴”。如果房价还要再涨，无疑是要把普通百姓推向绝路。所以，从公众的角度来说，房价不仅不能再涨了，而且还应该坚决的大幅降下来，使房价真正回归到让普通百姓买得起房。

　　正是由于这两者完全不同的立场和角度，“官商”对“特殊利益”的追逐和公众对基本居住人权维护形成了空前的博弈，也使得他们对房地产调控“最基本的标志”——房价的调控上也采取了两种不同的“价值取向”。这里就引出了房地产的第一个“大是大非”问题：根据国际惯例及“基本常识”，究竟什么样的房价水平和住房负担，才是合理的和可负担的？中国当今的房价水平，是在“合理”范畴之内，还是像百姓所感受的那样，远远超出了他们可以承受的水平？让我们还是以事实来说话。

　　房价收入比——国际上居民住房负担的“标准秤”

　　看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百姓带来了沉重的负担，还是处于一个可接受的水平，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。

　　“房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。

　　这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，同时也是有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，应该只是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”的就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。

　　在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。我们现在离人均30平方米的“初级小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，采用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋(单体别墅)，而我们95%以上住的是公寓房，他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平。

　　地大物博的欧美国家如此，人口密度和生活水平远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米(相当于我们90——100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5-5左右。

　　当然，并不是每个国家的和城市的房价收入比能让居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，中国的官员和百姓看了后会有什么感触！

　　这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”：

　　当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；

　　当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；

　　当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

　　中国市民的住房负担，一个不光彩的“世界之最”

　　弄清了国际上居民住房负担的一般水准，再“回味”一下眼前的现实，想必任何思维正常的人，都会对在高房价笼罩下的中国大中城市的房价还该不该涨有一个“明确的答案”。当然，那些依仗“特殊利益”攫取社会财富的开发商及其豢养的“官员、专家”另当别论。

　　实际上，和某些“房地产腐败铁三角”刻意制造的所谓高房价主要是由于民众在住房上“过度消费”造成的谬论恰恰成为鲜明对照的，是普通的中国市民在住房消费上不仅“适度”，而且还很“节约”。所谓适度，对一般市民来说，就是他们梦寐以求的“居住理想”，仅仅是拥有一套体面而小康的“普通公寓房”，而不是什么“独立屋”、联排别墅和豪宅之类高档商品房；所谓的“节约”，就是他们在住房面积上的要求，一般也就定在“初步小康”——人均30建筑平方米，户均90平方。这样的“面积”，不仅包含“公摊面积”之类“中国特色”人均住房水平计算上的“水份”，而且买到手的还是“毛坯房”，和国外通常出售的装修房相比，“含金量”又要下降了几成。

　　但就是如此“节约”而又“适度”的住房要求，中国市民的住房负担又是多少呢？各大中城市的居民都可以自己计算一下：在你所居住的城市，要想在主城区内买一套90平方米的“普通商品房”，究竟要花上一个家庭多少年的全部收入。这里需要指出的是，在现在各城市官方的房价统计中，“平均房价”早已失去了参考意义。因为用这样“做”出来的“平均房价”，只能在城市的郊区县找得到，而在传统市区(主城区)基本上已经买不到这样“平均房价”的居民住房。

　　用“基本的生活常识”找出你所居住的城市市区的真实房价水平后，再计算一下买户均90平方米的“初步小康住房”究竟需要花上多少钱。然后再把这个买房的总价除以你家庭的年收入，就可以算出你真实的住房负担——你家自己的房价收入比。这一算，就算出了中国市民住房负担的真实水平：大多数大中城市居民的房价收入比高达15左右，有的大城市甚至高达20以上，比世界上公认的“国际房价最难承受地区” 竟然还要高出1倍至2倍。在全球也找不到几个像中国这样的居民住房负担和房价的“超一流水平”。这就难怪一贯逆来顺受的中国人，对不堪忍受的高价房和住房负担会变得如此“民怨沸腾”。在这样的高房价高负担下再置民生于不顾，奢谈什么“控制房价涨幅”，不激起民愤民怨反而就奇怪了。因为住房不仅是公众最基本的权利，而且也是普通大众一生最大的投入。高房价和高负担，是地地道道对人民群众最大利益的最大侵害。

　　这里还应该指出的是，相对于上海、北京等大城市房价和发达国际大城市房价水平的“国际接轨”，中国市民的收入水平始终还处在较低的水平之下。根据国家统计局在全国5.6万多户城镇居民家庭中所进行的收支基本“抽样调查”结果推算，2006年全国城镇家庭的户均可支配收入在3.5万元左右。而全球著名的权威咨询公司——美国麦肯锡公司，在2006年中公布的一项报告则认为，在中国城市里，“有77%的家庭的年收入仍低于2.5万元”。不管是3.5万元还是2.5万元，中国城市居民的家庭收入水平都还只有发达国家户均水平的十几分之一。在这样居民收入“超低”的城市，房价却与发达国家接轨，不出问题就怪了。

　　房价“调控”回合理水平第一步：家庭月收入要能买得到1平方住房

　　揭开了中国城市居民买房“超级负担”和“超级房价”的真相，了解和比较了国内外居民在住房上的“真实水平”和“较大差别”，再来剖析和评判建设部在“房价调控”上所谓的“涨幅控制论”，就不难发现作为政府主管部门出台的政策的荒唐。因为对任何一个负责任的政府来说，现在中国的城市房价早已不是涨还是不涨、涨多涨少的问题，而是应该采取强力的政府干预，使它回归到合理是价格水平上来。其实，早在几年前各级政府就再三强调要“控制房价上涨”，但房价还是按照开发商利益集团所操控的目标继续高速疯长。几年后的今天，当房价早已上涨了一倍甚至更多“极不合理的水平”的时候，还把“控制房价上涨幅度”当作调控的目标，建设部就如同一个“不负责任的大人”，自己打起了自己的耳光。

　　那么，对中国城市居民来说，什么样的房价水平及多高的房价收入比，才是可以“让老百姓买得起房”的合理水平呢？对此，作为住房保障政府主管部门的建设部并不是“一无所知”，而是早有一本“明白帐”。

　　早在1998年实行房改时，当时的建设部官员在解释什么才是与占人口八成以上的“中低收人家庭的承受能力相适应” 住房价格水平时，专门提出了房价收入比4的概念。即如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房(当时政策规定的供房主体)，它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”也就是说，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平应该是“房价收入比4倍”。实际上，在相关部门的内部，也是长时间的把房价收入比4作为老百姓买得起房的一个“基本标杆”。但这几年，在建设部等住房保障政府主管部门，不仅没人再提“让老百姓买得起房”，而且连房价收入比4的“标杆”也被“冷藏”了起来。

　　随着社会经济的高度发展和人们生活水平的相应提高，人们对住房的要求也“初步小康化”了——户均提高到90平米。在这样的情况下，适当的提高老百姓的买房“个人承受水平”，适度提升房价收入比，也不是不可，但也应该有一个“度”。那么，在现实的情况下，这个“度”究竟应该多少呢？

　　重庆市常务副市长黄奇帆等提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米房的“合理房价法”，笔者以为就是一个可行性高、操作性强的比较法。

　　如：一个城市的家庭平均月收入在3500元，每平方米的平均房价也在3500元，那么该市的普通百姓买一套90平方米的普通商品房只需要31.5万元。他们只需用7年半的收入即可买上一套小康住房(也就是房价收入比为7.5)。虽然这样的房价收入比还是超过国际上的平均水平，但它毕竟比现在多数大中城市的现状要下降了一半左右，在现今执行起来可行性很高。因为只要把中国开发商的暴利消减下来，使房地产的利润率下降到3-5%的世界平均水平，中国市民的住房负担就有可能大幅下降一半(房地产市场供房结构由120平方米左右下降到90平方米，也是房价收入比下降的因素之一)。

　　把一个城市的合理房价，和该城市的家庭平均月收入“紧密联系在一起”，不仅使老百姓对房价的合理性便于观察和监督，而且也符合国际上的惯例。在世界上任何一个成熟的房地产市场上，房价的高低，从来都是和一个地方的工资水平成正比的。一个城市的房价的越高，这个城市的工资就越高。就拿美国来说，旧金山和圣荷西(硅谷)的房价全国最高，但那儿的工资也是全美最高。像中国大城市出现的这种高房价、低工资的荒唐现象，在全世界的房地产市场上也可算得“离谱至极”。此外，把房价和收入水平“钉”在一起，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。

　　当然，把普通房价定在房价收入比7.5的水平，还只能算作把房价调控回归到合理水平的第一步。毕竟，7.5的高水平在世界上还属于“国际上房价最难承受地区”，更何况，社会主义公有制的优越性也应该在公民的住房问题上得到应有的体现。社会主义也决不是口惠而实不至的“空心汤团”，从长远来说，中国市民理想的房价收入比，应该控制在家庭年收入的5倍以下。到那时，中国的城市，才谈得上真正的和谐。

　　沈晓杰

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