房改使无房户越来越多 还是造就自有率世界第一

　　沈晓杰，新华日报资深编辑，长期从事财经新闻的分析评论工作。从1985年到现在先后就企业发展、网络媒体、垄断行业不法行为和房地产等领域发表若干有影响力的文章。

　　3月26日-4月1日，新浪财经把一周的时间留给沈晓杰。----编者按

房改使无房户越来越多 还是造就自有率世界第一     3月27日  星期二

    沈晓杰/文  博客

　　中国房地产的几个“大是大非”(2)

　　在中国，究竟应该制定什么样的国家住房政策，在房地产上“市场化”和政府保障 “孰轻孰重”，都取决于对城市居民住房状况基本国情的清醒认知。

　　也正是因为“住房数据”对国家的房地产和住房政策起着决定性的影响作用，所以中国的开发商特殊利益集团总是期望通过编造数据、粉饰国情，来影响住房政策的决策和导向，以期通过影响政策走向来达到利益最大化。所以，每年一到两会等“话语权博弈”的特殊时期，总能听见一些有关房地产的“奇谈怪论”。

　　尽管人们对此早已“拭目以待”，但谁也不可能想到的是，在今年的全国两会上引发全国民众“公愤最大”的“房地产语录”，竟是来自著名经济学者、被称之为“中国经济学界良心”的吴敬琏先生。他在接受中央电视台等媒体的采访中，以中国权威经济学家之尊断言：“到现在为止。中国的自有住房率，在世界上，是在前五位”，城市的“出租房只占全部住宅比重15%”，比美国和瑞士、瑞典等发达国家都要低得多。正是因为城市中绝大多数人都有自己住房的“条件”，加上“本来资源就不够”，吴先生认为政府把住房重点放在为低收入者建廉租房就行了。据媒体报道，因为城市居民中大多数人已经拥有了自己的住房，解决了住房问题，所以吴先生认为政府打压房价不是一个有效的方法。媒体引用吴先生的话说：“如果打压房价，可能无效，而且这些钱就要流到别的消费领域，使物价上涨”(据3月6日的信息时报)。

　　中国经济学界的权威对“政府打压房价”“泼冷水”，最感“寒气袭人”的还是那些数以亿计的无房、少房和不属于“最低收入者”的普通市民。因为正是他们，无时不刻的在承受着高房价、高负担的重压。最高决策层高级智囊的“一席话”，无疑使他们身上背负的“新三座大山”又重了几份。

　　吴先生不支持“打压房价”的一个主要的“论据”，就是因为“世界前五的住房自有率”使大多数市民已经有了自己的住房。既然大多数人都解决了住房问题，那么房价的高低，只是涉及到极少数人的问题，政府对房价问题也不必“太在意”。这里就引出了中国房地产的第二个“大是大非”的问题，就是中国市民的住房自有率真的是这位中国经济学泰斗所说的那么高吗？

　　“中国住房自有率世界前列”，谎言一千遍也成不了的“真理”

　　实际上，关于中国人“住房自有率世界前列”的问题，早在去年6月前笔者就专门有过论述(见笔者于去年6-7月在新浪网上发表的“中国房地产十大批判”中的第五章和去年笔者在瞭望东方周刊上发表的“中国住房自有率第一的真相”一文)。只不过那时“放炮”的是那些开发商利益集团的自己的代言人和政府部门的“司局级官员”。最后是以“说谎者”的“哑口无言”和“休假回乡”而告结束。为什么一个被批的体无完肤的谎言，10个月后，竟然会被中国经济学的大师捡起，作为“参政议政”和给高层提供“决策参考”的“理论依据”呢？这实在让人百思不得其解。

　　之所以说“中国市民住房自有率世界前列”是世界性的谎言，是因为这样的断言没有经过任何统计和比较，毫无科学可言。

　　首先，中国国内没有任何的权威和官方的统计部门和研究机构，对中国城市居民的住房自有率的真实状况进行过全面系统的统计和客观科学的研究。笔者在10个月前的文章中就指出，2002年最早喊出我国“房自有率在全世界是最高的”，是“政绩”和住房发展“紧挂在一起”的建设部的高官。当时他在包头举行的一次国际会议上高调宣布，我国的“城镇家庭80%拥有住房，农村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中国人“住房自有率世界第一”的“美名”由此而来。但对这项民生上的“伟大成就”，不管是中国中央政府的门户网站和中国国家统计局网站上都“不见踪影”。而且你还会发现，国家统计局也没有对住房自有率进行过任何全国范围内的专门统计调查。那么，建设部公布这项中国人在住房上“举世瞩目”成就的依据又何在呢？建设部至今也没人“拿出证据来”。而人们听到更多的，则是建设部官员的“推导”：在98房改中，国家和单位的80%的公房都卖给了职工，因此中国城市的住房自有率一下子提高到了80%。这里本身就有一个问题，80%公房卖给职工，并不等于市民中住房自有率就一下子可以达到80%。因为在当时几代人或几家户口同处一室的，并不是极个别现象，有陋室可居的无房户则更多。而且还有不少无力盖房单位的职工根本上就是无房可买。把80%公房卖给了职工“毛估估”成8成市民都有了“私有房”，这本身就是站不住脚。再加上后来大规模城市改造和拆迁造成的新的“无房户”(有很多“老市民”不得以只能被逼到农村或外地房价便宜的小县城解决居住问题)，原来一些福利分房的“铸就”的较高的住房自有率就更是下来了不少。这样“毛估估”出来的中国市民自有率，到最后连建设部自己的官员都不相信了。在前两年开始的官方文件中也没人再敢提出如此“大跃进数字”了。在2003年10月，当时的建设部常务副部长就外公布我国“城镇私有住房占住房总量的85%以上，城镇居民住房自有率达到74%左右”。到了2006年4月底，建设部的总经济师在一次国际研讨会上公布，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。按照上面两者之间的差距推论，当时我国城镇居民的住房自有率已经低于了60%左右。

　　第二，既然连中国国内城镇居民真实的住房自有率也搞不清楚，既然建设部官员自己在前几年“毛估估”的基础上已经“下调”了中国城镇居民住房自有率的“高水平”，那么号称“中国人住房自有率在世界上前五位”就根本无从谈起。大师之所以受人尊敬，做学问的严谨是最起码的。吴先生不仅在这里拿不出中国城镇居民住房自有率(因为中国农村是农民自建房，不存在房地产市场问题)真实的、科学统计出来的资料，而且也拿不出比较对象——世界各国住房自有率真实资料。据笔者目前所掌握的资料，联合国也没公布过世界各国关于城市居民住房自有率的统计调查结果，因为在很多国家(包括中国在内)压根儿就没有开展过这项调查。在这样的情况下就把中国自封为“世界前五名”，这不像学者的行为，而更像阿斗的游戏。

　　第三，这里还需说明的是，由于中外的居住文化和住房保障等方面的不同，各国百姓对是否需要自己买房居住的“价值取向”也不尽相同。如在西方一些住房保障体系成熟而周全国家，一些中等以下收入的群体与其自己买房，不如租赁国家和政府提供的“国有房”要来得实惠，这样可以用更小的成本来解决住的问题。此外，，欧美人历来有经常迁徙和异地就业的习惯。在这样的情况下，买房往往就成了拴住发展机遇的“绊脚石”，住房自有率低就成为自然而然的事情。关键的核心就在于，这样的低住房自有率，不是由于买不起房或者住房保障体系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由于住房保障体系的健全、房价的平稳以及较低的房价收入比，才使得国民在解决居者问题时可以有更多的选择。而在华人社会，居者有其屋是千百年传承下来的根深蒂固的传统。任何华人的国家、地区、社会圈及家庭对住房自有都特别的在乎。新加坡的居民住房自有率就高到90%以上，我国台湾地区民众的‘住宅自有率’也高达93%，连居住在加拿大多伦多的“华人家庭自住房拥有率在76%，高出当地人的67%。”

　　所以，不管是“第一”，还是“前五”，“中国城镇居民住房自有率高居世界前列”之类的“大话”，都是经不起推敲的“世界性谎言”。不管它被说了多少次，也不管是被身居高堂“权威”所言，它永远也成不了真理，更不应该成为提倡科学决策、民主决策的高层对中国“民怨沸腾的房地产市场”行政作为的依据。

　　一笔让人心酸的民生帐：房改8年，35%的城镇居民成了无房户

　　实际上，任何一个学者如果对全国各地的大中城市住房状况进行哪怕是“走马观花”式的社会调查，都可以深切感觉到当今中国城镇居民住房的辛酸的一面。

　　众所周知，中国在98年后之所以出现一段时间较高的城镇居民住房自有率，都是托房改初期福利分房的福。房改后福利分房的结束，就意味着普通百姓今后只能到房地产市场解决住房问题。但究竟有多少普通市民，可以“消受得起”开发商操控的房地产市场的高价暴利房呢？

　　一般推算，房改福利分房的“冲击波”余威到2002年底后基本上已是“灰飞烟灭”，此后几年城镇居民的住房状况发生了很大的变化。不仅每年新增的城镇人口在以2000万左右的速度高速增长，而且由于城市改造拆迁而造成的老市民中无房户也急剧增加。此外，由于居民生活水平的提高，需要提高住房水平和质量的市民也越来越多。

　　据国家统计局的年报，到2002年底，中国的城镇人口为5.0212亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。而到了2006年底，全国的城镇人口已增长到5.7706亿，已占全国总人口的43.9%。也就是说，4年时间全国的城镇人口增加了7494万。而在这7494万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。相对于全社会70%人买不起房来说，新增人口买不起房的，至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。

　　中国房地产的宏观数据也证明了这点。如果这7500万的新增城镇人口都可以买得起房的话，那么中国的房地产市场这四年仅为这些新增人口所需要提供的新建住房就应该为22.5亿平方米左右(以人均30平方米、户均90平方米计算。其实，这几年全国房地产市场商品住房的户型的平均面积，都远远高于100平方米以上)。但实际上这几年中国的房地产市场又总共提供了多少商品住房呢？

　　据国家统计局的年鉴，2003年全国城镇实际销售的商品住宅为2.977885亿平方米，2004年为3.381989亿平方米。2005年估计为3.5亿平方米。2006年也估算为4亿平方米，这4年全国房地产市场提供的商品住房总共也就14亿平方米左右(对城镇新增人口来说，可以享受到经济适用房和单位合资建房的只是极少数)。按照城市改造“拆一建二”的惯例，其中的一半(7亿平方米)用于拆迁户。在剩下的7亿平方米中，绝大多数(估计至少在四分之三及75%，5.25亿平方米)还是被有经济实力进一步改善住房条件的“老市民”中“有房一族”买去的。城市中的“无房户”们如果可以买到新增住房的四分之一(25%，1.75亿平方米)就相当不错了。也就是说，按照乐观的估计，全国城镇这4年被以新增人口为主的“无房户”所买走的商品住房，每年只有0.44亿平方米。按照每人需解决30平方米住房来计算，也就只能解决146万人的住房问题。仅仅把它和全国城镇每年新增的2000万人口做个比较，就会发现全国每年城镇至少新增1850万买不起住房的“无房人口”，占到了城镇全部新增人口的92.5%。如果再把它把因拆迁和生活贫困而失房的人口加在一起，全国每年新增的“无房人口”要达到2000万。4年新增的城镇无房人口就达到了8000万。

　　这8000万的新增无房人口，再加上2002年全国城镇1.2亿左右的无房人口(2002年的城镇住房自有率按照75%计算)，那么现今中国城镇无房户的总人口已高达2亿左右，占到了全国城镇人口的35%。反过来说，现在中国城镇居民的住房自有率粗略估计一下，也就在65%左右。这样的住房自有率就是凭经验来估算的话，最多在世界上也就是一个中上游，怎么也排不到全球的“第一方阵”，更谈不上“世界前列”。

　　更重要的是，如果中国的住房政策还是被利益集团所左右，房地产的市场导向不变，那么这样的状况就不能从根本上得到扭转。今后中国城镇的无房户人口，还将以每年新增2000万左右的可耻速度继续增长。

　　中国的住房政策要“拨乱反正”，就必须使高层的“智囊”不受误导

　　中国的房地产市场之所以发展到今天成为城市中最大的不和谐因素，谁也不能否认的一个事实是，我国的住房政策自2003年以来，就开始走上了了一条“弯路”。这点连建设部原常务副部长也不得不承认。这中间，既有政府主管部门的高官被开发商特殊利益集团所左右的一面，又不可否认的是，一些高层周边的“智囊”提供的“决策参考”出了错。

　　至今我还是始终以为，以媒体公开报道出来吴先生言论来看，他绝不是那种可以被“开发商利益集团”花重金就能收买的人。这不是说开发商利益集团就没有打过这位中国经济学大师和“高层智囊”的主意。恰恰相反，鲜有人知的是，那位经常自视为“地产总理”任姓开发商，就在老先生的身上下了很大的“功夫”。 吴先生获得了具有“中国经济学诺贝尔奖”的中国经济学大奖，任志强就积极的为此项大奖提供了数百万元赞助，成为 “主要捐资人”之一。而且这位任“地产总理”在颁奖大会上就公开号召中国的经济学家们继续成为他的“改革战斗者”，并赤裸裸的说“我们更关心的是中国政府开始从官本位向商本位转移…”，公开与新一代中央“以民为本”政治叫板。

　　对开发商利益集团及商人的“利诱”，聪明人的做法是“糖果可以接下来，炮弹一定要打回去”。我也始终以为，吴先生千万也不会像某些“穷途末路”的老先生那样，因为“地产总理”在给他所谓基金会赞助或募集资金，就站在开发商利益集团的立场，一会儿“炮轰经济适用房，一会儿又对单位自建房大打闷棍。对这些早已失去学者人格的“老先生”胡言乱语，人们连接话的都懒的。

　　但吴先生就不一样了。他不仅是公众关注的经济学家，他的人格和学风也为众人所敬重。此外，他还是为国家高层做出决策的提供参考意见的“高级智囊”(吴先生为国务院发展研究中心的高级研究员和国务院经济体制改革方案研讨小组办公室的副主任)。不管是崇拜他的民众，还是期望科学民主决策的高层，都对他抱以很高的期望。虽然吴先生不被开发商利益集团所“诱”，但似乎耳朵根子被其所“惑”。以至于在不知不觉之中充当了“枪手”。开发商一贯的策略是，利用影响靠近决策层的学者，来影响中国的住房政策和房地产市场的导向，用政治上的话语权和影响力，达到特殊集团的利益最大化。

　　说一句心里话，在中国的著名经济学人中，吴先生是笔者最敬重的学者之一，这不仅因为他和厉以宁先生一样，都是笔者在南京金陵中学的前辈校友(两位中国经济学的大师级人物，还是同届)，而且他多次强调的有关“寻租”和政府改革的理论，都给笔者以很深的启迪和共鸣。笔者真心的希望，吴先生有空多多走到群众中去，了解一下他们的实际处境和所思所想。同时，也站在公众的立场上，利用难得的“沟通机会”，多多观察和分析一下“地产总理”之类的特殊利益集团是如何攫取民脂民膏的。有了这些的比较，再对中国的房地产市场“指点江山”，至少不会落入开发商的圈套。

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