沈晓杰：房价下降对房地产业究竟是祸还是福

　　沈晓杰，新华日报资深编辑，长期从事财经新闻的分析评论工作。从1985年到现在先后就企业发展、网络媒体、垄断行业不法行为和房地产等领域发表若干有影响力的文章。

　　3月26日-4月1日，新浪财经把一周的时间留给沈晓杰。----编者按

房价下降对中国房地产业究竟是祸还是福     3月28日  星期三

    沈晓杰/文  博客

　　中国房地产的几个“大是大非”(3)

　　在某些“房地产腐败铁三角”散布的种种“屁股指挥脑袋”的言论中，“最具威慑力”的，恐怕就是“名声远扬”的“房价下跌将导致经济崩盘”的“高论”。开发商利益集团豢养的“学者”甚至声称，房价下跌，将使包括普通百姓在内，没有任何人可以躲过它所带来的经济灾害和财富损失。

　　中国的房价下降，真的会像这些利益集团的“铁三角”所讲的那样，会给国家和民众带来“大劫大难”吗？这些“算命先生”的预言，是又一次的“世界末日的预测”，还是真的有那么几份“道道”？让我们也来算一算帐，对房价下降可能带来的影响进行客观科学的分析。中国高层的住房政策决策和中国百姓的住房小康，被“房地产铁三角”的“房价下跌崩盘论”的要挟的情况，不能再继续下去了。

　　在“房价下跌崩盘论”中，“铁三角”首当其冲的“矛头”，是说什么如果中国房价真的大幅下降，受到冲击最深的，就是被某些高官当作国民经济发展“支柱产业”的房地产以及相关产业。要知道，如果真的是因为房价的下跌而造成中国经济发展的“支柱”少了“一只脚”，那可是多大的“罪过”。不过，我们要问的是，情况真的会如此吗？！

　　衡量一个市场是否得到健康、成熟、有序的发展，一般来讲评价的指标主要就是看它的两个方面。一个是看这样的市场发展是否带来了“效率”，市场能否满足社会的需求；二是看这样的市场能否带来公平，就是这样的市场的发展，是否促进了社会的公平正义。

　　毋庸置疑，当今在开发商垄断操控下的中国房地产市场，和“公平”相差了十万八千里。这样的市场不仅成了世界上最大的“暴富制造器”，每年中国几十万的开发商要从老百姓的口袋里攫取数千亿的财富，而且它也成了世界上人民财产“洗劫器”，“造就”了最大的“房奴”队伍。老百姓辛辛苦苦几十年甚至一辈子积累的财富，因为生存所必须的买房，而在顷刻之间变得“倾家荡产”。这些早已是人所共知，无需论证。

　　那么，没有“公平”可言的中国房地产市场，是不是一个“有效率”的市场呢？

　　这里同样有一个公认的事实：现在的中国房地产市场，早已把70-80%的公众都当作了“穷人”，使他们被“高房价”驱赶出了中国的房地产市场的大门之外。而仅仅“为富人盖房”的房地产市场，本身也就成了一个阻碍房地产业自身正常健康发展的无“效率”的市场。按照正常的中国城市化发展和住房小康进程的要求，中国城镇每年至少要提供15亿平方米的新建居民住房(具体请见本人“中国房地产十大批判”系列文章)。但在开发商暴利高价模式的垄断寡头市场操控下，现在开发商每年只生产和提供新建商品住房3亿多平方米，市场竟然就会出现1个多亿的“空置房”。也就是说，中国房地产市场上可以“消受得起”开发商高价房的，只是城镇居民住房正常需求量的15%都不到。这也正“应验”了开发商利益集团的“地产总理”自己所说的那句“名言”：开发商只为富人盖房。而他们的“反动性”也就在于此：开发商是拿着全民的土地资源，把本来应该为90%以上普通百姓服务的人民的土地，拿来作为自己特殊利益集团暴富的“利器”，作为只给少数富人多占公众资源奢侈生活的“专利”。一个不能满足80%以上市场正常需求群体住房消费的市场，同样还有什么“效率”可言！

　　以上还是理论上的“上纲上线”，那么，如果房价真的降下来了，又会给中国的房地产和相关产业带来什么呢？我们就假设中国城镇的房价下降30%(也就是某些“铁三角学者”所举例的会给中国经济带来“崩盘”的房价下降“界点”)，看看它最有可能给中国房地产和相关产业带来什么。

　　中国城镇房地产市场的房价下降30%，首先被“激活”的，将是被高房价长期压抑而得不到“释放”的中国城镇普通市民买房的正常需求。一般估计房价下降三分之一，正常的住房消费将至少提高到占总体住房消费需求(每年15亿平方米)的三分之二。也就是说，中国城镇房地产住房消费市场，在房价下降三分之一后，每年可实现的商品住房销售将达到10亿平方米的销售总量。

　　这方面，中国私家车的发展可以作为一个很有力的参照佐证。它和住房一样，都属于中国家庭“消费升级”的最大消费之一。但和住房不一样的是，私家车的消费是弹性的，买还是不买，都没有什么太大的关系。而住房消费则是刚性消费。不管你想还是不想，都必须得有房住，它是人类生存的基本必须。这几年间，中国的私家车价格也是下降了三分之一左右，但给中国汽车产业带来的，也并不是当初有些“寡头汽车厂商”所说的汽车工业的崩盘，而是把中国的汽车工业带进了一个更高的层次：不仅私家车的消费量成倍上涨，而且中国汽车业年生产量也大步迈进了世界前三。可以说，正是降价，使中国的汽车业得到了更大规模、更高水平发展的“新生”。

　　由于住房消费是人们必须的刚性需求，所以住房消费市场的价格弹性要比私家车降价的“效应”还要大得多。说它房地产市场的房价降三分之一的价格，将会“激活”三分之二的住房需求总量的消费，一点也不为过。而这“三分之二”(每年10个亿平方米的商品住房销售)究竟会给房地产市场带来什么“翻天覆地”的变化呢？

　　首先，它将使中国的房地产业得到前所未有的高速发展。房地产对国民经济的拉动效应和“支柱产业”作用也将因它的“突然发力”而更加突出。根据2005年底国家统计局公布的全国经济普查公报推算， 2006年中国房地产市场的商品住房销售总额估计为1.2万亿元。房价下降三分之一，就是少了4000亿元，也就是在原有的产量下销售额就只有了8000亿元。但房价下跌又使得商品住房销售总面积增加了2倍，由每年3..5亿平方米左右增加到10亿平方米，这样中国的房地产市场就又会多了两个8000亿元的销售额，一下子就使得中国房地产市场的商品住房的销售总额达到了2.4万亿元，比降价前整整提高了一倍。

　　这2.4万亿的年产值相当于什么概念呢？这就是说，把中国所有的煤炭、石油和矿产这些采矿业的一年主营业务收入加在一起(2004年为1.2334万亿元)，也仅仅比降价后健康发展的房地产业一半的产值稍多一些。

　　其次，房价下降三分之一后，房地产业的数倍增长给我国的建筑业、建材业、钢铁制造、家用电器和装潢业等相关产业的带动作用就更是了不得。有研究报告指出，住宅消费带动的相关产业的发展系数为1.5—1.7。也就是每投入100元的住宅投资，可拉动150—170元相关产业的发展需求。

　　更重要的，还在于房地产及相关产业，大多数都是劳动密集型的产业，它们的高速发展，可以极大的提升我国的劳动就业率。这就使我们在解决高房价和住房难问题的同时，可以解决中国的另一大民生难题——就业难，从而大大减低社会的压力和提升百姓的生活水平。仅就建筑业来说，住房的高速发展给它带来的劳动力就业人数的提高就非常可观。据中国经济普查报告，到2004年末，全国共有建筑业法人企业单位12.8万个，就业人员2791.4万人；建筑业个体经营户56.5万户，就业人员461.6万人。两者合计共有就业人员3253万人。这3000多万人在2004年合计完成了“房屋建筑竣工面积” 14.7364亿平方米。如果每年使房地产市场的商品住房增加个6.5亿平方米，至少可以增加就业人数1500万人。

　　而这1500万新增的就业人口意味着什么呢？按照在今年全国两会上国家劳动和社会保障部部长在记者招待会上的讲话：今年城镇新增的求职人员将会有2400万人。通过新增就业岗位，加上城镇一部分退休人员所腾出来的就业岗位，两项加在一起，才能争取能够实现1200万人的就业。而另外还有1200多万人将无法就业。这样的“就业危局”，就极有可能因为房地产业的变化而得以“解困”。房地产及相关产业因为房价下降得到的高速发展所可以带来的新增就业人数，仅建筑业就可新增1500万人，加上其他的相关产业，全国仅因为住房产业的高速发展而新增的就业人口就可能超过2000万人。而且这可能带来的2000万人的就业人口的劳动力结构，正好和中国当前剩余劳动力的结构水平像吻合和匹配。

　　房价下降带来的“利好效应”，可谓是“一箭双雕。这不仅一下子就解决了当前中国为百姓和高层最为关注的几大热点民生问题中的两项，而且对破解当前中国社会经济发展的公平和效率的难题提供了新的思路。对于这样的利国利民之“大举”，任何人都没有理由和必要“久拖不决”、“举棋不定”！

    中国房地产的几个“大是大非”(1)：

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    房改使无房户越来越多 还是造就自有率世界第一

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