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房地产是固守最坏开发商模式还是苛求新生事物http://www.sina.com.cn 2007年03月30日 15:35 新浪财经
 沈晓杰，新华日报资深编辑，长期从事财经新闻的分析评论工作。从1985年到现在先后就企业发展、网络媒体、垄断行业不法行为和房地产等领域发表若干有影响力的文章。 3月26日-4月1日，新浪财经把一周的时间留给沈晓杰。----编者按 房地产是固守最坏开发商模式还是苛求新生事物 3月30日 星期五 沈晓杰/文 博客 中国房地产的几个“大是大非”(5) 在开发商特殊利益集团操控的高价暴利住房市场的压迫下，为了使自己起码的生存所需的住房刚性需求得到基本的满足，为了城市广大人民群众住房上普遍存在的高房价、高负担的现象得以一定的改观，中国各地城市“穷则思变”，个人和政府不约而同的纷纷寻找出各种“解困之道”。个人自建房和单位建房就是其中最突出的代表。 但就是对待这样解决住房的“求生之道”，在社会上出现了各种立场并不相同的“不同声音”。有的是出于对“新事物”可能产生新的“社会不公”的考虑，也有的完全是出于对开发商特殊集团的既得利益维护而“狂吠”。 对社会和公众来说，住房发展上出现的个人合资建房、单位集资建房等“新生事物”(实际上很多是早已在世界上通行、同时也被中国过去住房发展证明了的成功模式)，究竟是好是坏，对中国市民实现住房小康是否有所帮助，既要看它们的现实“解困”的意义，又要在和垄断房地产市场的开发商模式的比较中权衡得失，更要从发展的观点去辨明方向。 住房供应，有没有比“开发商模式”更坏的模式 在对自建房和单位建房的“种种责难”中，几乎无一例外的都有一个显著的特点，就是“求全责备”，有些“评论”甚至达到了一种苛求的地步。但是他们似乎都忘了，我们现在是处在一个什么样的“住房模式”之中。在所有“备受争议”住房模式之中，有哪一个会比现行开发商操控下的垄断暴利高价的住房模式更坏。 这里有一个最基本的问题，就是衡量一种模式的好坏，是从整体上看它的大局，还是去拿着“望远镜”来找它的“瑕疵”。 所谓大局，首先要从住房本质特性来分析。大家都知道，住房既有市场商品的属性一面，又有别于一般的商品，具有公共产品的属性。因为住房是人类生存最基本的需求，居住权利也是人的基本生存权。2005年11月由中日韩三个住房协会共同签署的“关于东亚居住福利的宣言”曾对此有一个精彩的阐述。该宣言指出：“所有的人都生活在地球之上。人如果没有安全和安心居住，就难以生存，就没有基本的人权”。为此，它还特别强调了“居住福利”：“我们把拥有这种基本居住权利，人人能够有适当的住房可住，能够维持自己的尊严，能够安全、安心地生存和生活的状况称为‘居住福利’。‘居住福利’是人类生存和幸福生活的基本条件，是人应有的基本权利，是人类社会必须实现的目标”。 实际上，上述“宣言”，只是把国际上对公民居住权利(也称住房权、住宅权)的基本共识作了一番演绎：在《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”； 《公民权利和政治权利国际公约》在第一条中也指出：“所有人民得为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源,……在任何情况下不得剥夺一个人民自己的生存手段”；《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利……”。在1991年，联合国经济、社会和文化权利委员会还专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，“意见”的第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的”。 引述以上这些，都是为了说明一个问题，就是拥有适当的住房可住，是人与生俱来的一种“天然权利”。并不是只有高收入者才应该买得起“适当的住房”。但恰恰就是这点上，垄断操控中国的房地产市场的开发商模式，以暴利的高房价，使中国八成左右需要买房的普通市民，成为在房地产市场买不起房的“困难户”。请问，从古至今，从中国到世界，有哪一个国家、哪一个时代，创下了如此让八成应该买房的普通市民买不起房的“历史记录”和“世界记录”？从这点来说，世界上最坏的住房发展模式“帽子”，除了“中国特色的开发商模式”，还有其他模式“有资格”戴上吗！ 有的所谓“经济学家”说，现在的住房和高房价的问题，是由市场来决定的。那么，我们就从住房商品性的一面，来看看现在中国开发商操控下的房地产市场 ，究竟是一个什么样的市场。 早在去年，在笔者发表的“中国房地产十大批判”系列文章中，就对中国房地产市场的“市场特色 ”进行过剖析。 根据现代经济学的分类，市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场这四种类型。我们在这里先来对当前中国房地产市场和开发商的“本质特征”进行一下剖析，再来给其做个定性。 中国的房地产市场“最大的基本特征”，就是被开发商所完全垄断和控制。除了一些象征性、做秀点缀和定向供应的经济适用房以外，所有市场上的产品——商品房，和不可缺失的最重要资源——土地使用权，都是被开发商所垄断。虽然从房地产市场的形式上来说，它不是由一个厂商所控制，或者也不是只有两三个寡头占有，但从实质上来讲，它公认的是被一个特殊利益集团所完全操控。在中国的房地产市场上，基本上就没有出现过的什么“价格战”，这是对中国房地产市场“寡头和完全垄断市场属性”的最好说明。这个“利益高度一致”的特殊集团，可以在商品房市场还存在大量“空置房”的情况下，“自然而默契”地“联手共谋”操控市场的房价，使其以非同寻常的“非市场规律”年年暴涨。不是有不少开发商“未卜先知”的号称什么“铁定涨价”吗，任何一个非完全垄断寡头操控是市场，有谁有这样的“牛气”。这样市场的另一大“杰作”，就是在世界上房地产行业的平均利用率还在3-5%的情况下，中国的房地产的利润率竟然高达50%左右，十多倍于国际上的同行。这些，都是中国特色的房地产市场“完全垄断”和“寡头垄断”特性的最好写照。 经济学在分析一个市场怎样才能形成“完全垄断”时讲了几条原因。把这些原因和中国房地产市场的现状一一对照，你会发现其中很多方面有着许多“惊人的一致”。 造成“完全垄断市场”的原因之一，就在于某个厂商“可以控制生产该产品所需要的全部原料的供给”。而在中国的房地产市场上，不可或缺的最重要的资源——土地使用权，就是被开发商利益集团完全所垄断控制；“完全垄断”的原因之二，还在于某个厂商“拥有生产某种产品的专利权”。中国开发商的这个“专利权”不是技术上的，而是政治上的。这就是只有开发商才能进行房地产市场商品房的开发；“完全垄断”的原因之三，是“由于政府的特许，形成了垄断”，这一点，搞过自建房的都会有深刻的体会。 中国的普通市民正是在一生最大的家庭支出——买房中，在一种万般无奈的“没有讨价还价余地”情况下，真真切切的感受中国的房地产市场是如何的被开发商寡头们所“完全垄断”，“不可多得”的体会到“什么才是最坏的市场”。 所以，有了这些比较的基础，再来权衡“新的”住房模式(如自建房、单位建房等)，那些求全责备的“专家学者”们，还有谁可以说出让“最坏的市场”继续垄断操控中国房地产市场的任何理由吗！ 物极必反，住房上“新生事物”辈出是社会和公众“减压”的必然 应该看到，在当前中国的住房发展上出现自建房、单位建房、中低价商品房等等，是一种历史发展的必然。 中国革命的历史上有一句至理名言：“哪里有压迫，哪里就有反抗”。这句话用在中国当前的房地产市场上，是再恰如其分不过的了。这几年中国各地出现的“自建房”现象，就很能说明问题。搞自建房的市民，没有任何人是“天生盖房子的爱好者”。甚至诚如某些开发商所讽刺的那样，这些“外行”搞自建房，不仅是一种“低效率的劳动”，而且在技术、监理和资产管理上“水平都差一大截”。除此之外，来自上至建设部高官，下至实权的房管局长发飙出手的“暗器”就更多，以至于全国很少有几个自建房组织获得了成功。但就是在这样的情况下，自建房的实践者们为什么“明知山有虎，偏向虎山行”，为什么他们的举动，赢得了全国那么多民众的关注和支持呢？关键就在于，搞自建房都是“无权无地”的个体市民。正是为了避开和反抗开发商操控的房地产市场暴利高价房的盘剥，满足自己有“有适当的住房可住”，他们才走上自建房这一条还有几份可能性的唯一路径。所以，不管有多大的困难，不管成功的几率有多高，只要有一线的生机，就义无反顾的坚决走下去。这些都是为是什么呢？就是为了使自己在解决基本的生存问题——体面的居住条件的时候，不要因为只能买开发商暴利的高价房而大半生只能给开发商打工，成为这个特殊利益集团的房奴。自建房虽然“效率不高”，但少了将近一半的房价支出后，至少使自己的人生变得更有幸福感，生活的质量也将得到大幅度的提高。 而放开城市单位合资建房的“口子”，同样也是一个负责任的地方政府高官，为了公众的利益，为了打压开发商的垄断和暴利，而不得不采取的一项带有“政治意义”的重大举措。从某种程度上讲，这就是政府对开发商特殊利益集团的“经济镇压”。不少文章都把这场住房建设新举措，看作是“政府和开发商的博弈”，点出了问题的实质。 所以，自建房、单位建房这些住房发展的“新生事物”，都是被开发商模式下高房价、高负担给“逼”出来一条新的“生路”。如果现有的房地产市场是一个公平、有效、非暴利的市场，那么任何“业外人士”都不会有那个闲功夫来做这种“低效率”事的。但比较下来市场给出的结论是，这样“低效率”的事，竟然使老百姓的购房成本，比开发商模式低了50%左右。这就是“制度和模式的胜利”。开发商模式的“效率”再高，那也只是加快他们从公众口袋里洗劫财富的暴富速度。而对公众来说，不管是个人合作建房，还是单位集资建房，不要管是经济适用房还是普通商品房，只要是可以让老百姓买得起房、住得好房，就是好模式。 当然，作为一项刚刚“破壳而出”的“新生事物”，总还有相当多不完善性。但它至少比房地产市场最坏的“开发商模式”要好得多。在这样的“大是大非”上，一个最基本的道理就是“两者相衡取其利,两者相衡去其弊”。有了这样的基本取舍后，再来进行“完善发展”。比如说，现在只有在一些拥有土地的单位才能搞低价的“单位合资建房”，这对在民营、外企就职，或是自主创业的人来说，肯定就是一种不公平。那么如何才能“发展完善”到公平，可取的方法不是取消“集资建房”，恰恰相反，公众最应该推动的事，是要把“单位个惠制”，变成“公民普惠制”。也就是说，要促使政府像“单位合资建房”那样，为普通的住房条件未达标的公民提供自己合作盖房的土地，这才是今天应该选择的“正道”。只有这样，才能让所有的老百姓都可以享受“制度的公平”，以最小的成本，实现住房的小康。 住房发展模式的选择，是为了几万个开发商，还是近六亿中国市民 实际上，不管是从我们国内的发展，还是国际上的惯例，住房的发展有多种多样的模式可以选择，并不是只有“中国特色开发商模式”一种方式可以选择。 在民主发达的国家，住房市场从来就不会被一个搞暴利的特殊利益集团模式所垄断。这不仅是国家的反垄断法等经济上法律法规所不允许，而且“住房法”等民生上的法律保障，也使房地产的暴利没有存在的空间。在这些国家住房生产和供应的市场上，采取的是一种开放的态度。哪一种模式更能为公民提供成本低、品质高的住房，哪一种模式就更能得到政府的支持和帮助。 在这些国家中的住房生产和供应，主要由政府开发生产的社会公房、公众自己联合的合作建房(相当于我们的“自建房”)以及盈利性建筑公司(像中国特色的开发商这样的“中间商”，在发达国家是没有市场的)商品房这三种形式组成。而且每当国家和公众的住房成为严重的社会问题的时候，住房的市场供应，就主要由政府开发的社会公房和公众自己的住房合作社来担当。这是国际上低成本解决国民住房问题的一条重要的经验。 这就告诉我们，没有中国式的暴利开发商，不仅“天没有塌下来”，而且世界上其他国家公民的买房负担(房价收入比)都要比我们要来的低得多；同样没有垄断暴利的开发商，中国人在过去生产力水平十分低下的时候，住房问题也听说成为民生最重的“新三座大山”。人们就不禁要问，本来世界上就有很多的住房发展“模式”，而中国为什么要“吊死在开发商的模式之下”？ 选择什么样的模式，关键还是一个利益的考量。在中国，搞房地产开发的开发商大约有5.9万个。而受开发商暴利高房价影响的中国城镇居民又有多少呢？有5.77亿之多。这两者从数量的比较上几乎就是1：10000。但数量上的“绝对优势”，似乎并不能换来公众更多的话语权和影响力。相反，开发商特殊利益集团总是有办法使得建设部等政府主管部门的出台的政策变得对他们更加有利。据不完全的估算，仅仅由于2003年由建设部起草出台的“取消普通市民经济适用房”的“房改新政”造成的房价飞涨给中国开发商带来的暴利，就高达近万亿元。而这万亿元的天价财富，并不是自己从银行的印钞机中“印”出来的，而是从买房的老百姓口袋里攫取豪夺出来的。 从这点看，中国的房地产市场对开发商来说，是地地道道的“暴富制造器”；而对广大公众来说，房地产则是十恶不赦的“财富抢劫者”。 在这样的情况下，中国的住房发展究竟应该选择什么样的住房发展模式，就不是一个什么单纯的“技术问题”和“经济问题”，而是一个站在什么立场、代表什么人利益的“大政治”。作为一个立党为公、执政为民的执政党，不可能允许它负责居民住房的政府相关部门及其高官为了5.9万个开发商的“特殊利益”，去牺牲5.77亿国家城镇居民的基本居住权利。这不仅是一个房地产的大是大非问题，更是一个执政党政治取向的大是大非问题。 这里对一些平时“不关心政治”的人，有必要重述一下中央新一代领导核心胡锦涛主席的以民为本的基本理念。在4年前上任伊始，胡锦涛主席就鲜明的提出“权为民所用，情为民所系，利为民所谋。”在中国的改革发展出现较大的两极分化之时，他更是突出强调“发展为了人民，发展依靠人民，发展成果由人民共享”。在中共十六届五中全会上，新一代领导的民本思路又有了具体的落脚：“认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”。在今年的两会上，胡锦涛主席更是明确提出“在共建中共享,在共享中共建”指导思想。 在全国两会前，总理温家宝在一篇重要的讲话中也第一次强调指出：巩固和发展社会主义，必须认识和把握好两大任务：一是解放和发展生产力，极大地增加全社会的物质财富；一是逐步实现社会公平与正义，极大地激发全社会的创造活力和促进社会和谐。以这“两大历史任务”来剖析今天中国房地产市场的开发商模式，显然它都不能适应。这不仅是因为开发商模式抑制了中国房地产业的发展、市民住房的正常消费，阻碍了中国人的住房小康，而且它制造了中国社会最大的不公。所以，在中国要使房地产市场和住房的发展能够满足执政党的“两大历史任务”的需要，必须建立符合中国国情的住房发展的新模式。 所以，从整体上来说，人们应该对中国房地产未来的发展保持一种谨慎的乐观。这不仅是因为国家高层已公开把居民住房问题摆在了“解决得不够好”、“群众不满意”的“涉及群众利益的突出问题”民生热点之中，而且这也是从执政党“为人民服务”的基本属性所决定的。 现在唯一需要解答的问题就是，如果在政府的主管部门中，有的人执意站在开发商特殊利益集团的立场，在行政和作为上不能代表人民的利益，高层和民众应该怎么办！ 中国房地产的几个“大是大非”(1)： 中国房地产的几个“大是大非”(2)： 中国房地产的几个“大是大非”(3)： 中国房地产的几个“大是大非”(4)： 更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。
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