许青安：从上海来看房价调控的可行性

　　许青安

　　房地产调控,建设部说调控完成了, 渣打银行说出现泡沫了. 在这样的背景下,八部委近日下发通知，联手开展房地产领域的市场秩序专项整治。此次整治覆盖房地产所有领域，对有投拆举报的项目将重点调查。

　　房价在调控中越调越高,人们难免用困惑的眼光来看八部委的”新政”,这次专项整治,会不会“治标不治本”?是不是又是“越调越高”?

　　有学者提出这次整治“扭转市场失灵”是调控的重点,看了让人不禁哑然失笑,中国有真正意义上的房地产市场吗?寡头垄断下的市场要素间哪里有市场的波动呢?

　　房地产业,被很多地方作为财政收入的主要来源,被绑在”政绩”的战车上,被效益低下的银行业当作收益支柱____这样的房地产业,只能是垄断性的”坏市场”,也就是说,收益由利益集团瓜分,成本由社会分担,这样的所谓”市场”哪里还存在”灵”与”不灵”呢?

　　上海给我们提供了一个解读中国房地产业的很好样本,上海

房价高居不下,面对中央调控”岿然不动”,中央采取行政手段处理”社保案件”,指出

上海楼市资金来源居然有来自老百姓的养命钱,33亿被挪用用于房地产开发,按照金融的信用放大作用这笔资金入市就可以变成66亿、99亿，试问这样的资金规模可以做多少个大型楼盘项目？近期，上海市土地学会会长、上海市房地局原副局长殷国元因巨额财产来源不明，已被上海市纪委调查。土地违规的问题被放在公众的视野之下。在上海市房地局原副局长殷国元被调查前后，多位上海土地管理系统的中高层人士相继被调查，其中不乏局处级干部———上海过往几年的土地管理以及其间可能存在的问题正面临一场彻底清查。

　　在2005年、2006年宏观调控期间，殷国元先后抛出了“土地价格不跌论”、“开发商征地正其时论”、“上海高地价未托高房价论”、“调控到位论”等观点。在2006年的“国六条”出台前，殷国元曾在中国土地市场年会上说，“上海地价仍有上升空间，现在是开发商在上海拿地的好时机。上海的土地后备资源极其短缺，可利用的土地正越来越少，随着城市化和工业化的发展，对土地的需求量日益增加。”

　　日前国土资源部发布的2006年全国土地违法案件查处情况通报显示：去年查处结案9万多件，90%以上土地违法案件与地方政府相关，被处理相关责任人近3600人。上海堪称为国内房价畸高、秩序失范、调控失灵的典型城市之一，其土地管理系统存在的问题大抵可以视为全国缩影。

　　接近上海市房地局的人士直言不讳，土地出让、变更用途等环节都存在一定的“腾挪空间”。如今地方土地市场往往是一、二级分离，一级土地市场如土地储备环节主要是运用地方政府权力进行征用，大多数情况下并未实现市场化运作；而二级土地市场如对待土地囤积问题，无论是同意延期开发抑或给予经济处罚，也给一些官员留下“职务之便”。

　　回顾上海房价的畸形猛涨，“经济适用房”被取消是个重要原因，老百姓全被挤进了“商品房”的华山一条路，这个时候，别有用心的新闻媒介的声音是“温州炒房团”炒高了上海的房价，企图混淆是非，替官商勾结哄抬物价的行为找出一只替罪羊。

　　在经历了两轮地产调控之后，上海土地财政风险开始露头。有数据表明，上海市2003年公开招标的1200多公顷土地，每亩的平均价格达到105.4万元，比2002年上涨了124.3%，溢价部分成为政府的重要收入来源。2006年上半年，在上海房地产市级税收当中，营业税为29.7亿元、所得税为16.3亿元，

契税为4.5亿元，剩下的大约140亿元大部分是土地出让金。房地产税收及土地相关收入占上海财政收入25%，经历两轮地产调控后，上海土地财政风险开始露头。后续政策还在陆续发布，对财政影响到底有多大，还有待观察。

　　今年年初，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称“通知”)，股市迅速做出反应，当天地产股板块整体跌去9.78%。上海地产商拟联合上书，反对清算土地增值税。

　　按照土地增值税的征收依据——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1993年年底国务院发布的第138号令，以下简称138号令)中的相关条款，上海2005年的土地增值税至少能征收400亿左右。

　　综上所述，上海的标本告诉我们，中国不存在真正意义上的房地产市场，住房改革严重偏离方向，大量的土地收益未列入国家财政收入管理范围，成为地方政府的财政收入最大来源，在住房体制改革上，政府经济责任被偷偷排除，“廉租房”、“经济适用房”等退出了市场。

　　面对其他行业的投资收益缺乏暴利，暴利的房地产业就成为资金追逐的对象，尤其是国内落后、低效益的银行业，当然更包括社保金、外资等境内外的游资热钱。

　　从上海的整治经验来看，只要对于行政管理敢于动真格的，使调控措施成为“高压线”，这样一来的调控才可能是有效的。其次是必须是综合性的治理。

　　一是对于土地出让金的资金管理体制改革，确认对于“廉租房”、“经济适用房”的地方政府经济责任，使之成为和GDP一样的政绩目标，回到1998年住房改革的初衷上来，法定“廉租房”、“经济适用房”在地方政府土地收益中的比例支出，操作的各个环节“乱世用重典”，确保真正的低收入者的利益；

　　二用土地增值税这个调控手段，把房价控制下来，土地增值税目前还是很多语焉不详的地方，留有灰色的操作空间；

　　三加大供给，建设部每月公布各地“廉租房”、“经济适用房”的建设计划和进度，鼓励“集体建房”。严格控制“单位建房”，没有供给的放量，房价只能是越调越高；

　　四打击腐败，如果有决心像抓上海贪官一样，抓一批关一批，房价就应声而落；当然，房价应该软着陆，使房地产业得到真正健康发展的社会环境。