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房地产:1月一线城市房地产市场分析(3)

http://www.sina.com.cn 2008年02月15日 11:30 顶点财经

  2.3.3土地稀缺性提高,09、10较08年商品房供给加快

  04年以来,土地开发和购置面积及其增速处于逐年上升趋势,尤其是07年增速较06年有所提升,中期住宅供给将以较快的速度增加。另外,05年以来,土地购置面积一直小于开发面积,开发商土地储备总量在下降,土地资源的稀缺性提高,未来地价将上升较快。

  02年以来,综合地价逐年上升,但地价增速07年有所下降,因此中期住宅开发成本上升的幅度将有所降低。

  综上所述,尽管09或10年商品房有可能以更快的速度增加,且开发成本上升幅度较07年有所减缓,但更远的将来,由于土地稀缺性的提高,商品房供给的速度将放缓,开发成本提升的幅度也将上升。

  2.3.4天津开发商受紧缩货币政策影响高于全国平均水平

  房地产开发资金来源中,05年以来,天津开发商,约75.33%来自于开发商自筹资金、定金及其他预付款,而从全国来看,该比重约为77.14%,相应的,国内贷款所占比重则分别为24.12%和21.44%,这一方面说明天津房地产受信贷紧缩的影响高于全国平均水平,另一方面,天津房地产外资利用率相对不高。

  尽管07年多次加息,但天津房地产开发资金来源中,国内贷款所占比重较06年有所上升,如果08年货币政策继续收紧,天津房地产开发受到的影响将更大,有可能降低商品房供给量。

  纵向比较,从全国来看,国内贷款和自筹资金年末所占比重小于年初,而定金及其他预付款和个人按揭贷款所占比重则相反,说明开发商可以部分转嫁年末银行信贷紧缩的影响;而天津,国内贷款所占比重年末和年初基本持平,这有可能提高开发商的信贷成本。

  因此,在天津严格执行央行货币紧缩政策的情况下,天津房地产开发企业受到的影响相对较大。

  2.4商品房需求将持续旺盛

  2.4.1城市化带动旺盛商品房需求

  由于城市化的不断深入,一方面带来大量的拆迁改造,引起商品房的被动需求,另一方面带来城镇人口的增加,积累商品房需求。仅分析后者,2000年以来,天津外来人口新增数量(除去人口自然增长部分)逐年增加,相应带来的新增住房需求也在上升。总体上讲,2000-2006年共新增常住人口65.17万人,户籍人口中非农业人口增加33.84万人,以06年人均住房面积26.05平方米来算,分别增加1697.68和881.53万平方米,分别占06年销售面积的116.39%和60.44%;仅06年,新增的住房需求面积约在201.37-790.13万平方米之间,占06年销售面积约在13.81%~54.17%之间。随着滨海新区的建设和天津城市化水平的提高,未来新增人口将更多,新增的商品房需求也将增加。

  2.4.2天津相对购房能力改善

  天津人均可支配收入,自00年开始逐年提高,年增长率10.49%,尤其是07年前11月,月均达到17.51%,人们的收入水平在增加;房价增长率,自05年以来呈下降趋势;房价与人均可支配收入增长率之间的差距在缩小,07年前11月累计增长率差额为-0.2%,人们的相对购房能力有所改善。

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