房地产：1月一线城市房地产市场分析(3)

　　2.3.3土地稀缺性提高，09、10较08年商品房供给加快

　　04年以来，土地开发和购置面积及其增速处于逐年上升趋势，尤其是07年增速较06年有所提升，中期住宅供给将以较快的速度增加。另外，05年以来，土地购置面积一直小于开发面积，开发商土地储备总量在下降，土地资源的稀缺性提高，未来地价将上升较快。

　　02年以来，综合地价逐年上升，但地价增速07年有所下降，因此中期住宅开发成本上升的幅度将有所降低。

　　综上所述，尽管09或10年商品房有可能以更快的速度增加，且开发成本上升幅度较07年有所减缓，但更远的将来，由于土地稀缺性的提高，商品房供给的速度将放缓，开发成本提升的幅度也将上升。

　　2.3.4天津开发商受紧缩货币政策影响高于全国平均水平

　　房地产开发资金来源中，05年以来，天津开发商，约75.33%来自于开发商自筹资金、定金及其他预付款，而从全国来看，该比重约为77.14%，相应的，国内贷款所占比重则分别为24.12%和21.44%，这一方面说明天津房地产受信贷紧缩的影响高于全国平均水平，另一方面，天津房地产外资利用率相对不高。

　　尽管07年多次加息，但天津房地产开发资金来源中，国内贷款所占比重较06年有所上升，如果08年货币政策继续收紧，天津房地产开发受到的影响将更大，有可能降低商品房供给量。

　　纵向比较，从全国来看，国内贷款和自筹资金年末所占比重小于年初，而定金及其他预付款和个人按揭贷款所占比重则相反，说明开发商可以部分转嫁年末银行信贷紧缩的影响；而天津，国内贷款所占比重年末和年初基本持平，这有可能提高开发商的信贷成本。

　　因此，在天津严格执行央行货币紧缩政策的情况下，天津房地产开发企业受到的影响相对较大。

　　2.4商品房需求将持续旺盛

　　2.4.1城市化带动旺盛商品房需求

　　由于城市化的不断深入，一方面带来大量的拆迁改造，引起商品房的被动需求，另一方面带来城镇人口的增加，积累商品房需求。仅分析后者，2000年以来，天津外来人口新增数量(除去人口自然增长部分)逐年增加，相应带来的新增住房需求也在上升。总体上讲，2000-2006年共新增常住人口65.17万人，户籍人口中非农业人口增加33.84万人，以06年人均住房面积26.05平方米来算，分别增加1697.68和881.53万平方米，分别占06年销售面积的116.39%和60.44%；仅06年，新增的住房需求面积约在201.37-790.13万平方米之间，占06年销售面积约在13.81%~54.17%之间。随着滨海新区的建设和天津城市化水平的提高，未来新增人口将更多，新增的商品房需求也将增加。

　　2.4.2天津相对购房能力改善

　　天津人均可支配收入，自00年开始逐年提高，年增长率10.49%，尤其是07年前11月，月均达到17.51%，人们的收入水平在增加；房价增长率，自05年以来呈下降趋势；房价与人均可支配收入增长率之间的差距在缩小，07年前11月累计增长率差额为-0.2%，人们的相对购房能力有所改善。