房地产：1月一线城市房地产市场分析(6)

　　新开工面积，07较06年略有减少；同比增长率，04年以来，06年为正值，其余大部分月份都处于负值，尤其下降较快，因此，09年商品房供给有可能减速增加，甚至可能出现负增长。

　　另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积增速，短期商品房供给速度较近期将有所下滑。

　　重庆商品房供给，08年减速增长，09年有望加速上涨

　　04年以来，开工未竣工面积逐年增加；同比增长率，04年以来，呈下降趋势，尤其是07年下降较多，08年较07年商品房供给将增加，但增速将下降，约11%。

　　04年以来，新开工面积逐年增加；同比增长率，04年以来，呈上升趋势，尤其是07年上升较快，因此，09年商品房供给有可能加速增加。另外，07年开工未竣工面积同比增速低于新开工面积增速，短期商品房供给速度较近期将有所加快。

　　短期广州商品房供给将缓慢增长

　　04年以来，商品房施工面积，05年同比有所下降，06，07年逐年上升；同比增长率，06年由负转正，07年继续增加，但07年前11月累计增速为5.96%，因此广州商品房供给将增加，但增速不快，约6%。

　　未来商品房供给将更多来源于非一线城市

　　06年以来，从施工面积来看，上海超过北京，重庆第三，然后是广州和天津；而同比增长率，重庆和天津相当，07年前11月在18%以上，广州和北京差不多，07年前11月在5%左右，上海最低，1.8%，而全国平均水平为22.97%。因此，未来北京和上海商品房供给量仍会较大，但供给增速将较缓慢，在5%以下，而重庆商品房供给量将不仅大而且供给速度较快，天津的供给速度将相对较快；同时，07年前11月，上述5个城市的施工面积仅占全国的17.75%，06年该比重为20.43%，未来商品房增量供给将更多来源于非一线城市。

　　3.4土地开发

　　一线城市中期供给量相对下降，房地产市场重心将转移

　　07年前11月，土地购置面积，重庆土地出让最多；天津，上升较快，超过北京和上海，位于第二；北京，上海较同期有所下降，位于第三和第四；深圳土地出让最少；同比增长率，重庆和天津较高，北京其次，上海下降较快，这说明北京，上海，深圳和广州等一线城市未来新增商品房供给量将低于重庆和天津，且增速也落后于重庆和天津。另外，04年以来，6个城市的土地购置总面积占全国土地购置面积的比重呈逐年下降的趋势。因此，从供给量上来讲，未来房地产市场供给主力将有所转移。

　　北京开发商土地储备下降，未来开发成本上升

　　土地购置面积，从04年1572.46万平方米逐年下降到06年的295.01万平方米，处于低点，07年略有增加；同比增长率，07年由负转正，月均59.53%；完成土地开发面积，06年较高，07年以月均-32.52%速度下降，因此，08年商品房供给将增加，但09年有可能下降。