房地产：1月一线城市房地产市场分析(5)

　　08年广州商品房供给将增长很快

　　04年以来，广州房地产开发投资额逐年增长；同比增长率，04年以来呈上升趋势，04，05年相对平稳，月均3.33%，而06年为13.9%，07年前11月进一步增长到31.01%，同比增长率加快；环比增长率，04-06年月均增长率28.46%，07年上升到37.78%，增长较快；因此08年广州商品房供给增速将较快，但受到调控的风险可能较大。

　　深圳商品房供给将下降

　　深圳房地产开发投资，05年较04年有所下降，而07年前10月同比也有所下降；07年前10月同比增长率为负，因此，未来深圳商品房供给将有所下降。

　　一线城市开发投资增长率低于全国水平

　　04年以来，按照房地产开发投资额，从高到低依次为，北京，上海，重庆，广州，深圳和天津，其中除深圳外，其他5个城市房地产开发投资额都逐年增加；同比增长率，重庆，天津相对较高，广州07年后来居上，其中，07年广州，深圳，重庆和天津都呈上涨趋势，而北京和上海呈下降趋势；07年年末，广州，天津，重庆和北京同比增长率有所放缓，这与年末银行惜贷有关。因此，除深圳外，其他五个城市商品房供给将增加；另外，07年，全国房地产开发投资的月均同比增长率为28.76%，6个城市均未超过，这一方面由于这些城市投资的基数较大，另一方面，未来调控的重点城市将有可能转到二三线城市；但重庆和广州，同比增速也较高，存在一定的调控风险。

　　3.3开发建设

　　未来商品房供给将更多来源于非一线城市

　　未来北京和上海商品房供给量仍会较大，但供给增速将较缓慢，在5%以下，而重庆商品房供给量将不仅大而且供给速度较快，天津的供给速度将相对较快；未来商品房增量供给将更多来源于非一线城市。

　　08，09年上海商品房供给减速增加

　　开工未竣工面积是指施工面积中扣除新开工面积的剩余部分。04年以来，开工未竣工面积逐年增加；同比增长率，05年至今，月均同比增长率为10.57%，呈下降趋势，尤其是07年前11月月均同比增长率为5.68%,08年商品房供给仍将增加，但增速将放缓。

　　04年以来，新开工面积逐年递减；同比增长率，04年以来，大部分月份都处于负值，09年商品房供给将继续减速增加，甚至有可能出现负增长。

　　另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积增速，短期商品房供给速度较近期将有所下滑。

　　北京商品房供给，08年加速增长，09年有可能下降

　　开工未竣工面积，06年较05年有所下降，07年前11月同比增加；同比增长率，06年，呈逐月下降趋势，但07年趋势反转，有所增加，08年较07年商品房供给将增加，且增速将加快，约8%。