房地产：1月一线城市房地产市场分析(11)

　　07年住宅销售面积同比增长-29.1%，年末销量有所回升

　　深圳住宅销售面积，自05年逐年下降；同比增长率，06，07年均为负值，其中07年累计同比增长-29.1%；环比增长：07年单月平均销量低于06年，约36.03万平方米；环比增长率，从07年4月的42.51%持续下降到07年10月的-48.97%，年末两个月由负转为正，07年住宅累计销售量较06年下降了205.42万平方米，年末销量有所回升。

　　07年住宅销售价格同比增长44.84%

　　07年房价较06年同期上升了约4139.31元/平方米，同比增长44.84%；环比增长，07年单月房价均高于06年，平均约14742.51元/平方米，其中，07年11月份较10月份下降了14.15%，12月有所回升，07年环比增长率较06年增加，月均约3.04%。

　　07年深圳住宅销售面积同比有所下降，而房价上涨较快。07年11月，深圳房价由17350.26元/平方米下降到15069.48元/平方米，引起市场拐点争论，我们认为其中的原因在于深圳特区内可供给的新增建设用地逐渐减少，而新建住宅更多来源于特区外。自05年7月，特区内销售的住宅面积占深圳住宅销售面积的比重，由53.57%下降到32.37%；同时特区内的房价高于特区外，这必然降低深圳平均房价。另外，11月份特区外住宅销售价格有所回落，所以导致深圳住宅销售均价有所下滑。在12月份房价和销量均有回升的情况下，给予深圳住宅市场，乃至中国房地产市场，拐点的判断，为时尚早。

　　看好一线城市房地产市场

　　从商品房销售面积来看，北京，广州和深圳07年有所下降，其中深圳下降最多，约30.4%；重庆，上海和天津有所上升，其中重庆最多，同比增长88.3%。而07年前11月，全国商品房销售面积同比增长率为30.45%，只有重庆超过。

　　从商品房销售价格来看，07年6座城市均有所上涨，按同比增长率大小依次为深圳、北京、广州、重庆、天津和上海。07年前11月，全国商品房价格同比增长率为13.99%，只有上海在其之下，为13.06%，一线城市的商品房价格增长率依然较快。

　　一线城市价格增长率相对较快，而销售面积增长率则相对较慢。若以此判断一线城市市场无法继续支撑下去，存在所谓“拐点”等结论，都是不客观的。04年以来，6座城市中，只有重庆土地购置面积是在增加的，其他城市的土地购置面积，04-06年都是逐年下降的，这必然导致商品房供给量的紧缩。而这6座城市的人均可支配收入和城市化带来的需求都是非常高的。在这种情况下，市场必然出现价增量相对跌的局面。

　　3.6一线城市需求仍将持续旺盛

　　一线城市住房需求能力处于全国前列

　　从人均可支配收入角度看，6座城市当中，只有重庆低于全国平均水平，但增长率高于全国平均水平，其中深圳，上海，北京和广州居于国内前列，因此这6座城市的住房需求能力也相对较强。