房地产：1月一线城市房地产市场分析(8)

　　02年以来，土地价格逐年增加；同比增长率，06年有较大幅度提升，约77.99%，07年有所回落，12.83%。

　　尽管开发商土地储备在增加，但08年商品房供给将有所增加。另外，地价近年来的快速上升，商品房开发成本将有所提高。

　　深圳开发商土地储备增加，未来商品房供给将下降

　　土地购置面积，从02年333万平方米逐年下降到06年的92.3万平方米，下降了72.28%；同比增长率，均为负值，06年为-25.38%；完成土地开发面积，从02年188.6万平方米逐年下降到06年的90.6万平方米；同比增长率，均为负值，06年为-4.33%，因此，未来两年深圳商品房供给将有所下降。

　　购置未完成开发的土地面积，02年以来，逐年下降，06年为1.7万平方米，尽管土地购置面积和新开工面积都在下降，但开发商的土地储备却在增加，土地开发的进度相对较慢。

　　02年以来，土地价格逐年增加；同比增长率，06年有较大幅度提升，07年下半年有所回落。

　　尽管土地购置面积和新开工面积都在下降，开发商土地储备却在增加，土地的开发进度相对较慢，未来两年商品房供给将有所下降。另外，地价近年来的快速上升，商品房开发成本将有所提高。

　　一线城市中期供给量相对下降

　　04年以来，土地购置面积，重庆土地出让最多；天津，上升较快，07年超过北京和上海，位于第二；北京，上海有所下降，位于第三或第四；深圳土地出让最少；同比增长率，07年前11个月，重庆和天津较高，北京其次，上海下降较快，这说明北京，上海，深圳和广州等一线城市未来新增商品房供给量将低于重庆和天津，且增速也落后于重庆和天津。另外，04年以来，6个城市的土地购置总面积占全国土地购置面积的比重呈逐年下降的趋势。因此，从供给量上来讲，未来房地产市场供给来源结构将有所变化。

　　完成土地开发面积，06年以来，天津最多，重庆次之，其次是北京和上海，深圳最少；同比增长率，07年天津和重庆在40%以上，而北京和上海则为-40%以下；6所城市完成土地开发面积占全国的比重，04年以来，逐年下降；因此，从供给量上来讲，重庆和天津，不仅从绝对量上，而且从相对量上，都超过北京，上海，广州和重庆；同时，这些大城市在未来商品房供给中所占的比重将下降，房地产市场供给来源结构将有所转变。

　　3.5销售情况

　　看好一线城市房地产市场

　　从商品房销售面积来看，北京，广州和深圳07年有所下降，其中深圳下降最多，约30.4%；重庆，上海和天津有所上升，其中重庆最多，同比增长88.3%。而07年前11月，全国商品房销售面积同比增长率为30.45%，只有重庆超过。

　　从商品房销售价格来看，07年6座城市均有所上涨，按同比增长率大小依次为深圳、北京、广州、重庆、天津和上海。07年前11月，全国商品房价格同比增长率为13.99%，只有上海在其之下，为13.06%，一线城市的商品房价格增长率依然较快。