房地产：1月一线城市房地产市场分析(4)

　　2.5天津房地产利用外资规模在迅速扩大

　　房地产开发资金来源中，外资所占的比重07年有快速的提升，前11个月累计较同期增长0.7个百分点；同时外资流入天津房地产市场的速度也在加快，07年前11月累计同比增长207.1%。房地产业利用外资的规模在扩大。

　　外资的流入不仅可以促进房地产开发投资的增加，而且可以助推商品房需求。因此，人民币升值带来的资产升值和资本套利的机会，将吸引大量的外资进入房地产行业，推动供给和需求增长。

　　2.6看好08年天津房地产

　　在天津房地产市场供求矛盾加剧的情况下，08年商品房供给增长率不高，而城市化带来的新增需求的增加以及相对购房能力的改善，08年天津房地产市场依然看好。

　　3.一线城市房地产市场比较分析

　　在此，我们以北京、上海、深圳、广州、天津和重庆作为一线城市。

　　3.1一线城市供需矛盾突出

　　从07年前11月销售竣工比来看，广州、重庆、天津和上海都大于1，北京则围绕1上下波动，07年前11月为1.04；另外，04年以来，重庆、天津和上海的销售竣工比呈上升趋势，广州自05年末开始逐渐增加，北京则较为平稳，仅从此指标看，上述5座城市房地产市场供求矛盾依然存在，部分城市有加剧的趋势。

　　3.2开发投资

　　从投资额绝对量上讲，07年，从高到低依次为北京、上海、重庆、天津等；从投资增长率来看，依次为重庆、广州、天津、北京和上海等；短期来看，重庆和广州商品房供给将较快，其他城市较为平稳，深圳则有所下降；一线城市投资增长率低于全国水平，未来房地产调控的重点有可能转移到二三线城市。

　　北京商品房供给平稳增加

　　04年以来，北京房地产开发投资额逐年增加；同比增长率，04-05年呈下降趋势，06，07年有所上升，其中07年略高于06年，但投资增速较为平稳，月均约16.82%；环比增长率，06年月均增长率最高，21.15%，07年下降到16.63%，其中07年四季度如往年一样，增长率较高，因此未来北京商品房供给将继续增加，但增速与07年差不多，调控风险较小。

　　上海商品房供给减速增加

　　04年以来，上海房地产开发投资额缓慢增长；同比增长率，自04年30.4%，逐年下降到07年的2.5%，其中07年1、2季度有所上升，但3季度为负，4季度略有回升；环比增长率，自04年月均增长率9.64%，逐年下降到06年的-2.4%，07年略回升到-0.69%，因此未来上海商品房供给将减速增加，调控风险不大。

　　短期重庆商品房供给减速增加

　　04年以来，重庆房地产开发投资额缓慢增长；同比增长率，自04年2月的47.6%，下降到07年3月的17.9%，07年后3季度快速回升，月均30.13%；环比增长率，05年月均增长率最高，20.02%，07年下降到15.92%，其中07年下半年，增长率呈上升趋势，因此未来重庆商品房供给增速将较快，但受到调控的风险可能较大。