房地产：1月一线城市房地产市场分析(2)

　　主要影响：〈通知〉的影响与政策的执行力度有关。控制新增土地供给，增加现有土地的利用效率，这可以体现政府在保护耕地的红线要求下，又想增加商品房供给的逻辑。另外，紧缩的是新增土地，而盘活存量土地及提高存量土地的利用效率则能够减缓新增土地紧缩的影响。因此，如果〈通知〉严格执行，将会减缓新增土地紧缩的影响，对房地产行业的持续发展有利。

　　经济适用房开发贷款专款专用，低保住房政策执行力度加大

　　08年1月18日央行、银监会关于印发〈经济适用住房开发贷款管理办法〉的通知，明确了该项贷款的贷款人及借款人的条件，贷款的期限及使用标准，并要求经济适用房贷款专款专用，这是对住房低保政策执行的细化，将减少开发商开发经济适用房的难度。在信贷紧缩的情况下，一方面提高开发商开发经济适用房的积极性，另一方面将挤占其他类型物业的开发贷款，增加资金的紧缩程度。

　　房地产开发资金紧缩将松动

　　08年1月17日合肥城建公开发行，1月25日金融街增发A股股票上市等说明监管层对房地产开发商直接融资的限制有所解冻，资产优良的公司直接融资仍有机会。08年1月16日招商地产董事会已授权实施信托融资，部分公司发行公司债等，房地产开发商直接融资的渠道拓宽。

　　此外，无论08年开发贷款如何发放，相对于07年年末，将有所放松。

　　从资金层面来讲，房地产开发资金紧缩状况将有所放松。

　　2.看好天津08年房地产市场

　　2.1天津房地产市场供求矛盾不断加剧

　　97年以来，天津商品房销售竣工比呈上升趋势，商品房均价则不断上涨，天津房地产市场供求矛盾不断加剧。

　　2.2 08年天津商品房供给增速不高

　　短期和中期先行指标都显示，08天津商品房供给将以缓慢的速度增加，09年增速相对较快。

　　05年以来，天津土地购置面积小于土地开发面积，开发商的土地储备量在下降。同时，土地价格在不断上涨，商品房开发成本将进一步上升。

　　2.3.1天津房地产开发投资增速平稳

　　1997年以来天津房地产开发投资额持续增长，天津商品房供给将持续增加；从相对量来分析，97-03年投资增长率波动较大，04年以后较为平稳，月均24.59%，低于全国平均水平，26.81%，因此，一方面，天津房地产市场受政策关注的程度相对较低，另一方面，未来住房供给的增速低于全国平均水平。

　　2.3.2 08年上半年商品房供给与07年持平

　　1999年以来，新开工面积逐年增加，但07年累计增速逐月下降，未来1-2年商品房供给基本与07年持平；开工未竣工面积07年高于06年，但增速与06年相当，因此08年上半年商品房供给增速将维持07年同期水平。