房地产：1月一线城市房地产市场分析

　　渤海证券 周户　

　　核心观点：

　　细化以往政策，资金面有所松动。08年1月份，政策出台的力度较07年年末有所减弱，主要是细化和强调以往出台的政策。同时1月份合肥城建发行上市和金融街的增发成功，使得房地产开发商直接融资的限制有放松的迹象，同时08年信贷将释放，房地产开发资金面较07年年末有所松动。

　　看好天津房地产市场。97年以来，天津房地产市场供求矛盾逐渐加剧，而08年商品房供给增长率不高，同时城市化带来的新增需求的增加及相对购房能力的改善，08年天津房地产市场依然看好。

　　一线城市商品房供给相对下降，房地产市场供给主力将有所转移。无论从开发投资增长率，还是从施工面积占全国的比重，再是土地购置面积占全国的比重，一线城市(北京、上海、天津、深圳、广州和重庆)都低于全国平均水平或比重较同期有所下降，未来商品房供给将更多来源于其他二三线城市。

　　看好一线城市房地产市场。一线城市住房需求能力处于全国前列，同时城市化等带来的外来商品房需求也高于二三线城市，在一线城市商品房销售竣工比大于1的情况下，而土地购置面积04-06年以来的持续下降必将带来供给的紧缩，未来一线城市房地产市场供求矛盾依然突出，看好一线城市房地产市场。

　　一线城市房地产市场价升量减，“拐点”不在。一线城市商品房价格增长率较快，而销售面积增长率相对较慢。若以此判断一线城市房地产市场支撑不下去，出现所谓“拐点”，将不客观。04-06年以来，除重庆外，北京、上海、深圳、天津和广州的土地购置面积持续下降，而这些城市的人均可支配收入和外来商品房需求都非常高，这必然导致市场出现价增量相对跌的局面。

　　推荐万科A。万科不仅土地储备丰富，而且项目资源多位于一线城市，资源质量较高。在良好的营运能力和融资能力的支持下，公司业绩将有较大提升。预计07，08年每股收益将分别为0.61，1.28元，08年PE约21倍，给予强烈推荐评级。

　　1.细化以往政策，资金面有所松动

　　节约集约用地，缓解新增土地紧缩

　　08年1月3日国务院下发了关于促进节约集约用地的通知。这是对以往土地调控政策的综合和细化。〈通知〉的主要内容包括：首先，加强土地利用规划，扩展规划范围。〈通知〉在土地调查的基础上，加强土地利用的规划。规划的范围扩展到基础设施、各类工程等利用土地的项目都要纳入土地利用规划，规划范围放宽。其次，〈通知〉在土地的开发，交易，使用和监管等环节，都提出了要求，增加土地的来源，如农村土地、未利用和废弃土地等，提高土地的利用效率等。土地开发环节，主要是明晰土地产权关系，提高土地开发效率，变未利用和废弃土地为可用土地；土地交易环节，提高土地出让的市场化程度，规定土地出让的条件，如土地的容积率、绿地率、住宅用地上的套数及套型等；土地使用环节，收回闲置土地或征收土地闲置费，提高土地的利用效率(提高容积率、控制农村宅基地数量、提高农村和开发区的土地利用效率等)；土地监管环节，明确国土资源部、金融机构、规划部门等部门责任，将节约用地作为政府政绩考核的指标。