二线银行松绑个人按揭贷款 地产商资金之急略解

　　作者：李乐 来源：中国经营报

　　久旱逢甘霖。就在国有四大银行紧缩按揭贷款对地产商资金链形成越来越大威胁的情况下，二线商业银行“突施援手”，个人按揭贷款的“松绑”迹象令久受资金链困苦的地产商看到了一线光明。

　　“个人住房循环授信业务”、“放松新房发放按揭前的评估程序”是二线商业银行为个人按揭松绑的基本渠道。隐藏在这些新渠道出台背后的，是地产商、商业银行和央行调控三方的暗自博弈，而利益自然是这场博弈的原始动机。

　　按揭松绑

　　姜奕凡(化名)是北京一处高档楼盘的项目经理，直到8月底，他的心情才真正的轻松下来。因为他的项目终于与一家二线商业银行谈妥，由这家银行为购房者提供按揭。而在此前，中国银行严格的按揭审批程序已经令姜奕凡感到了来自资金链的压力。“工程费用不能拖延，我们一天扔在工地上的资金就有将近百万元，否则到了合同交房日期交不了房就可以退房，可是预售款早已经打到工程款里面去了，哪来钱退回客户的房款？资金链上的这个缺口如果不能堵上，后果很难设想。” 姜奕凡说。

　　这家二线银行的介入之所以让姜奕凡如此看中，原因只有一个，放款之前的评估程序取消。

　　姜奕凡告诉记者，按照前一阵的情况，银行评估的价格肯定低于交易价，“总价80万元的房子，银行的评估结果可能只有70万元，然后银行以70万元的基准价发放一定成数的按揭。这实际上降低了按揭发放的总额，现在这个程序没有了，80万元就按80万元的基准放款。”

　　据悉，这家银行的这一政策最早开始于陕西，已执行了1个月有余，于8月底正式登陆北京。这家银行主管

房地产信贷的一位领导告诉记者，目前正准备在北京全面推开这项业务，如果没有政策明确叫停，应该会持续执行下去。不过他同时强调，“我们还是会十分重视贷款者资质的审定，以防控风险。”

　　利益“原罪”

　　给个人按揭贷款“松绑”的，绝非只有姜奕凡所接触的这家二线银行。就在姜奕凡寻找更为“宽容”的按揭贷款发放者的过程中，另一家二线银行招商银行也与之进行过接触，“他们的渠道叫做‘个人住房循环综合授信业务’。”他告诉记者。

　　所谓个人住房循环综合授信业务是指客户可以其所购住房抵押做最高额抵押，向该行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可向银行多次申请具有明确合法消费用途的个人贷款。不过，由于这个渠道操作起来相对复杂，所以最后招商银行并没有成为姜奕凡的合作伙伴。据姜透露，在谈判开始之初，这家银行曾明确提出，希望由自己独家代理该楼盘的按揭业务。

　　一边是国有商业银行的全面收缩，一边是二线银行的积极争取，在这背后，各自的利益点何在？

　　建行一位管理人员私下告诉记者，其实按揭贷款的利润并不与规模完全成正比。“这符合边际效益递减规律，当市场份额占有到一定程度的时候，随着份额的增长，利润不仅不再增长，反而会出现下降的趋势。所以现在四大行在这一领域扩张的诉求已经不再那么强烈了。”他说。“况且，房地产相关科目贷款都上了央行限贷的名单，今后很长时间里，规模上收缩的精神不会因为竞争的因素而有所改变。”这位人士说。

　　虽然国有四大银行都在收缩这项业务，但市场上实际的需求并未消失，也因此吸引了众多的二线商业银行。 “个人购房按揭贷款是其中最重要的一部分，争取更多的市场份额是必须的。”浦东发展银行的一个地方分行的行长告诉记者。

　　博弈央行

　　在与这家二线商业银行谈判的进行过程中，身为项目经理的姜奕凡始终有一个担心，二线银行按揭贷款的松绑究竟能持续多久？“毕竟从央行的精神来看，在房地产科目贷款这一块，还是要收紧的，而这家银行的做法与央行的精神似乎并不一致。”他说。

　　甚至在相当长的一段时间中，姜奕凡甚至怀疑这里面存在有“违规”的成分。但是，当记者就此问题向这家银行有关人士求证时，得到的答复是，“我们完全是在规定的范围内操作，并不存在违规行为。”这位人士告诉记者，对于

商品房发放按揭之前，评估价格是否一定低于市场销售价格，央行并没有明确的规定。但这并不意味着没有底线。姜奕凡也曾经试图为购买第二套住房的客户争取更多成数的贷款，但被这家二线银行回绝了。

　　在没有违规的情况下，二线银行扩张自己在住房按揭领域的市场份额，地产商紧绷的资金链因此得到缓解，从而实现“双赢”。如此一来，在与央行博弈的行列中，除了原有的地产商，又加进了二线商业银行。

　　事实上，这并不是商业银行第一次加入博弈央行的队伍。2003年，央行曾出台121号文件，专门针对按揭发放做出了“高层主体工程完工2／3，普通住宅封顶发放按揭”等一系列的严格规定，但最终却都无疾而终。业内人士普遍认为，如果不是商业银行的“下有对策”，这一政策也不会如此大打折扣。