房价涨幅趋缓市场投资降温 房地产步入后调控期

　　作者：李乐 来源：中国经营报

　　中央决策层正在评估3月24日以来针对地产行业进行政策调控的效果，而其重要依据，便是七部委检查组对八省市房地产市场的检查报告。据悉，目前这8份报告已经呈送国务院，“高层下一步调控的思路和走向，很可能与这8份检查报告密切相关。”一位知情人士称。

　　2005年5月～6月间，由建设部、国土资源部、发改委等7部委组成的调查组，对河北、北京、山东、重庆、江苏、安徽、湖南、湖北共8个省市的房地产市场进行了检查。从记者获得的检查报告来看，政策调控在遏止炒房、控制被动需求和控制房价涨幅方面取得了一定的效果，但在盘活存量用地，进一步控制房价上涨仍然面临困难。

　　涨幅趋缓 投资降温

　　房价涨幅的过大是决策层重拳调控地产行业的直接动因。在建设部有关官员的眼中，“控涨幅”是决策层调控的初步目标，而七部委八城市的检查报告显示，调控百日之后，房价涨幅确实得到了一定程度的控制，两位数的房价涨幅已不多见。

　　“从几个房地产比较热的省市的情况来看，虽然房价处在高位运行的状态，但涨幅都已经明显回落。”一位检查组的官员告诉记者，而所谓“房地产比较热的省市”即是指北京与江苏。

　　检查报告显示，北京市今年1月～4月，商品住宅期房平均销售价格同比增长7%，在江苏，虽然1月～4月份的涨幅依旧达到21.53%，但与去年22.4%的涨幅相比，同比下降0.87%，而在河北、湖北、安徽、湖南、重庆、山东等省市，房价涨幅基本控制在5%左右。

　　与房价涨幅共同趋缓的是房地产开发投资增幅。检查报告显示，江苏省房地产开发投资增幅已经从2004年的59.62%下降到2005年一季度的38.76%，环比下降20.6%；重庆市的房地产开发投资增幅今年一季度也回落到19.9%，同比下降13.4%，而在去年一季度，这一数据曾一度达到33.3%。

　　一位检查组的官员告诉记者，在检查北京房地产市场的过程中，房地产开发投资增幅的数据正在统计。“所以，北京的报告中没有涉及到相关的数字，不过，从检查组掌握的一些情况来看，这个科目虽然还在增长，但幅度也已经呈现出回落的趋势。”

　　“中央是比较看中这两个科目的数据的，”这位检查组官员向记者强调。不过，对于这两个科目目前的情况中央是否满意，这位官员没有表态，“我们只是执行层面，具体怎么定性，调控是否取得足够的成效，这些都必须由中央来做结论。”他说。

　　控制非正常需求见效

　　决策层看中的两项数据均在百日调控之后，呈现出回落的态势——这与非正常需求的有效控制密切相关，而控制非正常需求亦是本次调控另一项主要任务。

　　在2005年3月24日下发的“国八条”当中，决策层已将投机性购房和拆迁造成的被动需求定义为“非正常需求”，并要求地方政府控制拆迁规模，遏止投机性购房。经过三个多月的调控，这两项非正常需求都已经得到了有效的控制。

　　一方面，税收政策对于控制投机性购房十分见效：CBD核心区是北京投资性购房比例最高的地区，记者从该区域的一商业项目处了解到，该项目中的大部分短线投资者由于期房禁转和征收营业税的政策，而不得不改变投资策略——由做短线改为做长线。一位在该楼盘购买45套房产的炒房者向记者坦言，如果现在将手中的房产出手，每套至少会亏4万～5万元，所以不得不改做长线。他还告诉记者，像他这样的情况并非个案而是普遍现象。

　　另一方面，各地拆迁总量也得到了一定的控制。记者从检查报告中获知，北京、重庆、江苏等省市的拆迁量或下降或持平。江苏省检查报告称，2005年，全省计划全年拆迁量为1500万平方米，与去年基本持平，而2004年该省的实际拆迁面积已经较2003年下降了65%。同时，记者还分别从南京和苏州市政府方面获悉，在上述精神的指导下，南京市提出保持拆建平衡，并通过建设限价商品房来分流拆迁制造的被动需求，而苏州今年的目标也要把拆迁总量控制在250万平方米之内。北京控制拆迁的思路与江苏类似，检查报告显示，2005年北京计划拆迁量为533万平方米，与去年基本持平。

　　“从全国的情况来看，北京、重庆、江苏这些省市的城市化进程是比较快的，因此也是‘拆迁大户’，这些城市对于拆迁量的严控，从一定程度上削减了控制房价格上涨的压力。”这位检查组的官员说。

　　老问题依旧难以求解

　　房价的快速上涨和非正常需求虽然已经得到控制，但这绝不意味着针对房地产行业的调控已经完全见效，七部委检查报告显示，部分一线城市进一步控制房价上涨存在一定的困难。

　　从记者目前掌握的情况来看，北京的问题相对敏感。一位北京检查组的官员向记者直言，北京未来继续控制房价上涨的压力比较大，而在北京市的检查报告当中，相关内容也占用了将近400字的篇幅，足见其重要性所在。

　　记者了解到，促使北京检查组做出如此结论的主要原因是需求难以长期控制，“北京为了迎接2008年的奥运会，大量的城市基础设施改造必然会带来一定量的拆迁，而且很难长期控制在一个低水平，所以未来控制房价上涨存在一定的压力。”这位官员解释。

　　检查报告中称，未来北京城市化进程的加快，已有人口自然增长都必将增加对住房的需求，同时，人民币升值的未来预期，不排除大量游资进入北京套利的情况出现，而这也都将再次增加北京进一步控制房价上涨的压力和难度。

　　与需求难以长期抑制同样引起检查组关注的是存量土地的盘活问题，检查报告当中用“盘活用好存量土地的任务还很重”来描述此问题。检查组的一位官员称，北京目前开发商手中用地有9410万平方米，为2004年全市开发土地面积的14.8倍，而房地产开发项目闲置用地约有69.9万平方米，“这是很关键的问题。如何盘活这些用地，对稳定房价有重要意义”，这位官员说。

　　检查报告显示，南京、苏州都存在类似的情况，第四检查组在“建议”部分中明确指出，对这些问题要密切关注。

　　后续调控土地存悬念

　　需求难以长期抑制，盘活存量用地存在困难，为后续调控政策的走向留下了足够的想像空间。但是，至少从建设部传出的消息称，近期应该不会再有新的调控政策集中出台。

　　建设部政策研究中心一位人士告诉记者，现在有很多已经下发的调控政策等待落实，最为紧迫的就是房地产税收政策的执行。例如，二手房买卖的个人所得税的征收问题，至今各方仍存在对政策的不同理解。

　　此前，建设部政策研究中心已经召开了一次有北京市建委系统和北京市地税系统参加的内部研讨会，就房地产税收问题交换了意见。据记者了解，本月底，建设部将会同国税总局和发改委，再次就房地产税收的问题进行内部研讨。有消息称，主管部门的副部级领导将会参加本次会议，并有可能形成某些结论。

　　同时，记者从北京市建委方面获悉，目前，北京市建委的主要任务是在稳定房价的同时，着力于调整供应结构，加强中低价位商品房的开发和供应；同时，尽力完善现有的住房保障体系，“至少从现在的情况看，该出的政策已经都出了，而且也都很细化，近期应该不会再有新政策出台了，主要的工作是落实。”北京市建委一位主管交易的官员对记者说。

　　但即便在这样的情况下，并不意味着后续调控政策未留悬念。相反，在土地层面，尤其是盘活存量土地的问题上，并不能排除出台严厉政策的可能性。

　　从目前公开的信息来看，盘活城市存量土地增加供给是国土资源部的主要思路之一，但一位知情人士告诉记者，目前在全国范围内盘活存量用地存在一定的难度，“除了土地闲置税的征收，还关系到有偿收回还是无偿收回的敏感问题，现在主管部门也在考虑这个问题。”他说。

　　所谓有偿还是无偿的问题是指，针对超期未开发土地如何收回的问题，如果是有偿收回，政府在“收地”的时候就要按照一定的比例偿还地产商的购地款，然后再行拍卖。“但是，关键的问题就在于，土地是地方政府拍卖的，现在，如果要有偿收回，地方政府是不是拿得出这么多钱来是个关键问题。”这位情人士说。

　　在国土资源部内部，盘活存量土地的时间表是5年，而主管部门是否会出台更严厉的政策推动加速存量土地的盘活，至今还是悬念。“或许这不是国土资源部能单独决定的。”上述知情人士意味深长地说。