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作者：王其明
官方的数据再次证明了上海楼市寒冷。近日，上海二手房办公室公布的6月上海二手房指数为1710点，比5月的1714点微跌4点，环比降0.2%，出现了自2002年以来，3年来的首次下跌。
事实上，大幅度大面积降价的现象已经开始在上海出现。
上海楼市酝酿价格战
苏州河穿越上海是当地一景，临江楼盘向来奇货可居。然而不久前，位于苏州河畔、内环以内的新湖明珠城高调开盘，新推出9号楼和10号楼共336套新房，开盘价为13500元～14500元／平方米。而该盘二手房的市场价格挂牌价为1.6万元／平方米。这是目前上海公开降价位置最佳的楼盘。
靠近内环还有一个名叫上海体育广场的楼盘，市场普遍认为，开盘价起码可以到1.3万～1.4万元／平方米，结果开盘时均价仅为1.2万／平方米，销售人员还反复强调可以优惠。远在松江的一个名叫lomo森活的楼盘，2月认购时，周边市场价1.2万元／平方米，结果6月底开盘时，均价跌倒9000元／平方米。在内环附近的某楼盘，开发商甚至打出了最高可以7.7折的口号。目前在上海，从内环到郊区都开始了一轮降价风潮。
二手房市场也是非常惨淡。记者在梅龙中原店看到，嘉禾花园一套90平方米的楼盘，报价89.5万元。据中介说，这样的房子二三月份起码是110万元。“相比3月份，6月份上海二手房交易萎缩了70%～80%，成交均价下跌了10%～15%。”普润地产顾问有限公司总经理朱静说：“相比5月份，6月份又下降了一半。短期内看不出好转的迹象，只有期望9月份以后进入楼市旺季后，市场能够出‘小阳春’。”
著名的上海楼市评论员蔡为民大胆预测：“从7月份开始，上海楼市将再进入降价周期，这一次降价周期将是开发商们策动的。”某项目销售经理则告诉记者：“最近一些楼盘的降价已经开始带来销售，近几个月来市场积累的刚性需求，将会在随后几个月内释放出来，这是个机会。我们楼盘是新盘比较集中的区域，所以价格战不可避免。我们公司正在做降价的准备和应对竞争对手降价的方案。”
业界：房价下跌20%～30%
对于房价是否下跌，在业界已经没有太大的异议，有分歧的只是跌到多少幅度。
据蔡为民预测：“7月开始的这轮降价将会持续至8月底，届时相比3月初，房价将下跌20%～30%。”他的依据是，开发商为了现金流，不得不降价过冬。
上海荒岛房产工作室董事长许仰东则透露：“6月初，统计了上海12家大型企业下半年上市价格的计划。有3家(占25%)企业准备大降价，降幅在20%以上；有6家(占50%)企业准备10%～15%跌幅；有3家暂无计划要观望。这虽然只是一个采样数据，但当这些计划在市场变成行动时，至少会加剧5%～10%的市场下跌波动。”对未来楼市，他预测：“可以预计三五个月后，上海楼市的同比价下跌20%～30%是可能实现的。”
上海绿地集团董事长张玉良也认为，目前二手市场成交价是业主与客户相互博弈的结果，只有当一手房价同目前市场能够接受的二手成交价基本持平后，即一手房价跌幅达到25%左右后，才能恢复预期成交量，并出现反弹。
向来以理性和客观而著称的方方房产工作室主任胡宗亘对记者说：“两个月前，我就说上海房价去年八九月份的时候是合理的，新盘定价应该回到当时。”自去年九十月份后，上海房价起码上涨了20%～30%。
据统计，现在新房的市场交易量每周只有20多万平方米。张玉良认为，若乐观估计，今年总体市场成交量可能在1500万平方米左右。而2004年成交量在3000万平方米，下降了一半。而据预计，今年新增开发面积将达到3000万平方米。根据过去土地退出量预测，未来两年，每年都有2000多万平方米新增开发面积。可以预测，未来上海楼市，将持续处于供过于求的状态。
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