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作者：谭洪安 王其明
7月的中国，正值盛夏。但在7月初前后的一个星期里，来自更加炎热的国度——新加坡的庞大资本势力，却在中国房地产市场上掀起一波波澎湃的热浪。
6月30日，国内领军房企万科发布上市公告称：它们与新加坡政府产业投资有限公司
(GICRE)的附属公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(简称“RZP”)签订协议，共同投资设立一家中外合资投资性公司，暂定名为“万科星地产投资有限公司”。新公司经营期限30年，注册资本一亿美元，双方各占50%股份。
7月8日，新加坡嘉德置地集团(Capitaland)旗下的嘉德商用产业有限公司宣布，它们与深国投商置业有限公司和深国商业投资有限公司签订协议，将投资33.73亿元在后者国内15家以沃尔玛为主力店的商场。这是自去年底双方签署国内6家商场合作框架协议后的再次携手(见本版相关报道)。
GICRE与嘉德置地都是新加坡乃至全亚洲实力最强的房地产开发投资商之一，它们选择此时在中国市场联袂出击，本身就是一个再强烈不过的信号。
重点进攻转向全面进攻
同样是7月8日，在香港举行的珠海市投资环境推介会上，新加坡仁恒集团宣布，将在珠海投资两亿美元开发房地产业项目。
仁恒上一次在中国内地的重要亮相，是今年2月初与和黄、世茂及浙江绿城等三大豪门激烈竞争武汉汉阳鹦鹉洲地块。该地块最后被世茂以31.5亿元拍得，并成为当时全国单幅土地拍卖价最高的“地王”。但仁恒在失败之后并未气馁，4月中旬以1.64亿元投得武汉另一地块，成功进入当地市场。
在此之前的2004年11月，仁恒投资1.6亿元在贵阳开发别墅和商业街，是新加坡公司至今在贵州最大笔的房地产投资。与此同时，它们在西南重镇成都蛰伏近两年之后，今年内最少有三个房地产开发项目签下协议或全面启动。仅位于成都锦江区、建筑面积超过30万平方米的大型商业商务综合项目仁恒广场，预计投资就达3亿美元。
这家据说老板其实是中国人的新加坡地产商，近期的内地投资轨迹颇具代表性：那就是从其到达中国的第一个落脚点上海，逐步向其他城市，尤其是中西部二线城市加速渗透。
刚刚与万科组建合资公司的新加坡GICRE旗下的RZP公司，去年11月21日便出价人民币400万元，受让了成都万科持有的成都万科置业有限公司的部分股权，介入其项目开发，也为接下来更大规模的合作进行了铺垫。
嘉德置地则通过与深国投的持续深度合作，迄今为止已拥有21个大型商业项目的多数股权，这些项目遍布诸如北京、深圳、重庆、成都、长沙、南昌、青岛、杭州等全国主要的一二线城市，据说到2010年底前它们还将至少参与投资17家此类商场。借助其擅长的资本运作方式，嘉德与其主要负责中国内地住宅开发业务的子公司凯德置地一起，短时间里在中国内地一举布下了“天罗地网”。
另据有关媒体报道，来自新加坡的吉宝置业、盛邦新业及天立国际等，近一两年来也纷纷走出上海及长三角，向广阔的中国内陆城市大举进攻。
借道与借力 全方位渗透
一直关注GICRE中国市场投资动向的人知道，实际上万科并非它们在国内的首个重要合作伙伴。早在2003年6月首创置业股份有限公司香港上市之时，GICRE通过其联营公司Reco Pearl认购前者公开发售的接近10%的股权，成为主要投资者之一。同年11月，双方达成协议，合作开发位于北京和平里及玉渊潭的两个中高档住宅项目，总投资额约人民币28亿元。
无论首创还是万科，都是目前中国内地最有实力的地产开发商之一，各自都拥有独特的市场优势。以万科为例，其品牌知名度和美誉度，大量的优质项目资源(今年3月收购浙江南都部分股权后，万科土地储备以可建筑面积算估计已跃升至1300万平方米)、覆盖全国约20个主要城市的项目管理平台和可观的人才储备等等，均一般国内地产商可比。
外界对GICRE与万科此次紧密合作的评论，往往着眼于万科获得宝贵的融资渠道这一点，殊不知前者心里可能更兴奋。由于新成立的合资公司将可能以设立项目公司或投资项目公司股权的方式，在中国境内进行房地产投资，借助于万科积累了20年的丰富资源，GICRE深度渗透中国房地产市场的计划，无疑将事半功倍。
香港森拓普顾问有限公司(中原集团成员)联席董事杨咏诗认为，嘉德置地与深国投联手进军国内商业地产的主要意图，也基本上可以从这样一个角度去分析——后者作为沃尔玛在中国主要合作伙伴之一，又是拥有政府资金背景的信托投资公司，对嘉德成功开发、运营此类商业项目，乃至日后进一步将其包装境外上市等运作，其重要意义皆不言而喻。
今年1月底，新加坡《联合早报》报道，GICRE将与吴德南控股公司一起，向盛邦新业集团的独资子公司盛邦新业国际注资，成立联营公司，后者将陆续投入7500万美元开发中国的城镇房地产项目。 报道称“这三家新加坡企业各有所长：盛邦新业有在新加坡规划与开发城镇的经验，GICRE有在全球房地产投资的经验，吴德南控股则在中国市场投资的经验，联营公司将借此优势开拓中国市场”。
而2003年9月起，盛邦新业国际已经和同样来自新加坡的吉宝置业集团，共同在成都开发一处占地面积近千亩的城镇房地产项目。
这样一种新加坡地产商抱团儿进军中国的景况，也可谓别开生面。
力压欧美 直逼港资
“对我们在中国的发展来说，2005年是承上启下的一年，具有重要的战略意义”，目前在内地市场最负盛名的新加坡地产商凯德置地(嘉德集团中国业务子公司)有关人士在回答本报记者的提问时称：“前10年我们不断地试水中国的住宅及商用房产市场，后10年我们将向打造完美房地产产业链的目标全力挺进”。
一定程度上，凯德置地的表白，代表着这一轮加速进入中国市场的新加坡地产商的真实心态。
按广州珠江恒昌房地产顾问公司研究部经理何浩成的说法，像GICRE这样的新加坡地产商，早在上世纪90年代中期已经到华南一带考察市场，但是也许是对市场环境比较陌生以及新加坡公司一向谨慎稳重的风格，它们迟迟没有落实投资项目。珠江恒昌是广州几家有港资背景的地产顾问机构，与新加坡业界素有来往，曾为凯德置地广州首个开发项目提供过顾问服务。
何认为，与近水楼台的港资地产商以珠三角作为进入内地的跳板不同，新加坡资本最终还是选择了更加国际化的上海登陆中国，也是理所当然的。
对新、港两地地产投资界情况都比较了解的香港森拓普联席董事杨咏诗则指出，上世纪90年代后期起直到前两年，两地资金对内地地产市场的投资都相对沉寂，原因却各不相同。
“港资是因为10年前吃过第一次北上内地遭遇调控的亏，一直心有余悸，而且项目决策掌握在香港总部手里，对内地市场的变化和机会不够敏感”，她说：“新加坡资本则更多是通过上海这个窗口学习和熟悉中国市场”。
她认为，随着前几年上海及长三角经济的迅猛起飞，房地产市场也开始高速增长，新加坡地产商尝到了甜头，但周边地区地价等投资成本的不断上涨，也促使它们这一两年将目光更多投向地价低廉、市场空间巨大的中西部城市，甚至比在内地发展本来更有优势、根基更深的港资先行了一步。
至于与近来同样活跃于中国市场的欧美地产投资机构相比，杨咏诗及戴德梁行(上海)助理董事叶建成均认为，新加坡企业更加了解中国人的文化传统、生活习惯和市场特色，团队也更加本地化，所以敢于介入过程较长、牵涉复杂因素较多的住宅和商业物业全程开发，也更大胆地杀入内陆二线城市。而前者出于对投资风险的顾虑，只对一线城市成熟商用物业感兴趣，风头自然有所不及。
(本报记者罗焱对本文也有贡献)
记者观察 新加坡地产资本：为什么是中国？为什么是现在？
是什么因素促使新加坡地产商集中掀起这一轮的中国投资热？
概括说来，应该有以下几点：
首先，受新加坡实际市场条件的影响。正如香港森拓普联席董事杨咏诗所言，新加坡国民以中产阶级为主，生活和居住条件都相当不错，他们没有强烈的房地产投资意愿，令当地楼市非常平稳，地产商投资获利空间不是很多；而新加坡周边国家和地区也不能提供太多这样的机会，除了蓬勃发展的中国。戴德梁行(上海)助理董事叶建成也指出，很多新加坡地产商是国有资金背景，由于国内土地有限，政府是极力推动这些企业走出去的，而语言、文化上的相通，以及市场的巨大前景，都让新加坡公司乐意进入中国。
其次，市场环境的逐步完善乃至相关政策的适度收紧，也给了它们更多机会。这一点，新加坡地产商与港资的反应非常相似。在近一年来国内房地产调控措施接连出台、内地大多数房企叫苦连连的背景下，新、港两地地产资本却认为机会来了，不约而同地明显加快了它们的进攻节奏，其中对中长期市场看好、趁低入市的盘算，颇为耐人寻味。
还有一点，就是新加坡成熟的资本市场，让地产商拥有足够的腾挪空间。深圳德思勤地产顾问公司投资总监胡宁的观点可谓一针见血：“嘉德与GICRE旗下都拥有不止一个房地产投资基金，也是这方面的运作高手，可以在适当的时候将内地最优秀的开发项目，特别是商业物业包装到新加坡上市，从而得以套现并达到合理转移利润的目的，有这样良好的投资退出机制，它们当然能够放手一搏。”
胡提醒说，内地业界在为新加坡地产资本涌入内地或欢呼或惊叹之余，倒是要更多想想，中国最有投资价值的房地产项目，最终可能会让境外投资者得到巨大利益，手中有钱却苦于投资无门的内地中小投资者，反而只能望洋兴叹。
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