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作者：李乐
一份由北京市地税局和建委联合拟订的方案上周已经正式提交北京市政府等待批准。这份方案的主要内容是：对已购公房、房改房上市、拆迁居民购买二手房的交易行为在税收方面给予优惠，正式公布的时间可能就在七八月间。
记者了解到，在上周召开的一次全国税务系统的电话会议上，国家税务总局局长谢旭仁强调，在利用税收杠杆调控房地产市场的过程中，要“有保有压”。一位与会官员向记者表示，所谓“有保有压”就是要遏制投机，同时保证正常需求，尤其是中低收入者的购房需求。
在上述原则下，北京初步确定已购公房、房改房上市、拆迁居民购买二手房的优惠政策，顺理成章。
方案初定
对已购公房、房改房上市、拆迁居民购买二手房的税收优惠政策基本已经确定，只待北京市政府批准后下发。
记者获悉，本次“税赋减免”的方案主要针对上述交易的营业税和个人所得税：方案建议实施优惠的营业税税率，原有的个人所得税优惠政策保持不变。记者同时获悉，营业税完全豁免的可能性不大，因为税收法律中并无“豁免”一说。
北京市地方税务局个人税收征管处处长商尚告诉记者，在七部委《通知》发布之前，北京市地方税务局、原北京市国土资源与房屋管理局和北京市财政局就曾多次下发文件，对“政策性住房”在个人所得税征收方面给予优惠，而七部委《通知》中也并没有要求停止类似的税收优惠政策。这些优惠政策包括：公房购买满5年后上市交易，个人所得税征收应给予优惠；在征收房价差额部分所得税时，对核算单价不满4000元的，一律按4000元计算，从而降低了需要征收个人所得税的基础数额。
“我们觉得这些政策还应该继续执行。” 商尚对记者说，一位北京市建委的官员也表示，本次上报的方案中之所以包含这些内容，就是要明确这些政策需要继续执行，因为七部委《通知》中对这些优惠政策是否应继续执行没有明确的态度，容易造成操作上的难度。
此前，上海市就以市政府文件的形式，重申了类似优惠政策将继续执行，“北京采取的也是类似的模式”，这位建委官员对记者说。
她还向记者透露，本次上报方案中，还针对原有优惠政策进行了补充和细化：对于公房购买满5年后上市交易中5年的计算方式，很可能以产权所有人缴纳购房款的日期计算，而非房产证下发的日期，“这样，从北京市的情况看，基本上所有的已购公房都能够进入优惠的范围内了。”她说。
亡羊补牢
在七部委《通知》施行了严厉的税收政策之后2个月，北京为何又开始着力减免部分房屋交易类型的税赋？答案只有一个，保护中低收入者的购房需求。
营业税的征收固然遏制了投机资本对于房地产的炒作，但也在相当大的程度上波及到了正常的二级市场需求，而二级市场恰恰是中低收入者解决购房问题的主渠道。
记者从海淀区建委获得的一组数据显示，2005年5月，该区内存量房共1179套，其中已购公房482套，成交均价为5554元／平方米，而同期的二手商品房为629套，成交均价格6238元／平方米，但是，同期新建商品房共成交2263套，成交均价为6436元／平方米。
新建商品房与已购上市公房之间1100多元的差价，足见从侧面证明已购公房、房改房上市交易对于解决中低收入者购房问题的重要作用，而这也足以解释北京市为何着力减免这部分交易税赋的原因所在。
然而，二级市场受到税收政策波及的情况却不容乐观。链家宝业总经理左晖对记者表示，不仅是6月以后的交易量锐减的问题，而且供需关系更加不平衡，尤其是在公房和房改房上市方面，“本来北京的二手房市场就是卖方市场，现在的政策更强化了这种市场特征，相比于新房买家，二手房的买家肯定是弱势群体。”他说。
美丽家园总经理助理宫萍向记者提供的数字更为惊人，目前北京二级市场的供需比高达110，试图通过二级市场解决自身购房问题的中低收入者，显然难以如愿。
更严重的问题在于，由于征收营业税的原因，不少买家将缴税的数额也计算入房价，从而将税赋转嫁给买方，“卖家不管这个税是向谁征的，他只要保证他的获利预期，而大量的需求又真实存在，这部分税赋早晚都会转嫁到买方头上。”
记者从建设部内部获悉，建设部政策研究中心正在对上述情况进行调研，中心主任陈淮表示，本次调控的目的就在于保证中低收入者的合理购房需求得到满足，正常合理的需求被抑制是谁都不愿意看到的，“所以，我们会看看市场中类似的情况是否真实存在。”他说。
一石三鸟
几乎是在税赋减免方案上交市政府的同时，北京市二季度商品房价格公布，商品房均价较一季度再度上涨700元／平方米，房价压力仍然存在。
北京市在通过税赋减免力保中低收入群体的购房需求的同时，显然在期望促进二级市场的健全发展，通过一二级市场的联动为新商品房房价“减压”。北京市建委副主任苗乐如在接受采访时表示，北京市建委下一阶段的主要工作就是健全和发展二级市场，“一方面，二级市场可以解决中低收入者的购房问题，另一方面，它也可以合理地分流一级市场的需求，稳定房价。”
在我爱我家副总经理胡景晖看来，正是由于北京的二级市场不够发达，才使所有的购房需求都拥挤在一级市场，最终造成目前供求之间的矛盾，也间接导致了高房价难以真正有效地“降温”。他认为，只有合理的分流需求，房价上涨的势头才能被抑制住。
苗乐如告诉记者，接下来的一段时间内，北京市会利用各种手段积极推动二级市场的完善与发展，力争在最短的时间内，强化一二级市场之间的联动功能，通过二级市场的发展，完成稳定房价、保证中低收入者购房需求的中心任务。
显然，此次税赋减免方案的提出就是这一思路的体现，在保证中低收入人群购房需求的同时，促进二级市场发育，同时为高房价减压，可谓一石三鸟。
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