海外机构基金瞄准北京地产 抽身上海回避高风险

　　作者：李乐

　　在青睐了上海房地产市场将近3年之后，海外机构资金的目光终于瞄准了北京。4月，美资背景的扬子基金整体收购位于北京三元桥的远洋新干线的一座酒店式公寓。据悉，此单交易价值3000万美元，折合人民币2.52亿元。

　　戴德梁行研究顾问部高级经理王晨向记者透露，他正在帮助两三家境外的机构资金在北京寻找可以收购的项目，并已进入实质阶段。据称，这些基金的交易金额都在2～3亿美元之间，有的是从上海“抽身”，有的则是从韩国、泰国等国家撤出。

　　王晨以十分肯定的口吻告诉记者，在未来，境外机构资金进入北京的数额肯定会越来越大。

　　稳定收益做“长线”

　　在扬子基金收购远洋新干线之前，摩根斯坦利、美林集团、凯德置地都已先后染指了北京市场，交易涉及的资金总额将近50亿元人民币。

　　数额巨大的机构资金在如此集中的时间内集中进入北京市场，而以摩根斯坦利为代表的不少机构资金都有在上海投资的经历或拥有上海背景，是纯属巧合还是另有原因？

　　记者发现，无论是最先进入北京的美林集团，还是先后收购富力双子座、瑞城中心的摩根斯坦利，在北京收购的都是写字楼一类的商用物业；扬子基金收购的物业虽然属于住宅，但日后也将被开发为酒店。华高莱斯地产顾问公司总经理李忠告诉记者，大量收购商用物业意味着这些海外资金开始寻求获得稳定的收益。

　　王晨也表达了和李忠类似的观点。据王晨介绍，机构资金的运作模式有三种：一是直接投资做项目，二是收购住宅，三是收购商用物业。相比之下，前两种模式更易“套现”和短期获利。而收购商用物业意味着机构资金将收购来的物业当做自己的资产进行经营，这种模式的回报周期较长，通常要15年左右甚至更长的时间。但在这种模式下，机构资金获得的是稳定的现金收益。

　　除了扬子基金收购远洋新干线的案例采用了第三种模式之外，2005年2月25日，摩根斯坦利收购富力城双子座写字楼采用的也是这种模式：摩根斯坦利斥资4亿美元买下的“双子座”将成为自己的资产，在未来将会带来稳定的租金回报。

　　“通常情况下，机构资金都是喜欢获得稳定收益的，”ING中国区董事总经理胡旭成告诉记者，在地产行业中，他所掌控的荷兰国际投资基金(ING)是最大的机构资金之一，该资金在北京和上海均有项目运作，“因为我们掌管的资金也是投资人的，投资人希望我们获得稳定的收益，而不是‘快进快出’的冒险”，胡旭成说。

　　记者了解到，在上海和北京，ING使用了多种模式，投资开发、合作开发、入股企业到收购住宅，有成功也有失败。现在，胡旭成已经开始考虑“收购商业物业的模式”，他所苦恼的是还没有找到合适的可供收购的项目。

　　除此之外，汇率是资金投资地产的另一大动因。王晨告诉记者，并不排除这些机构资金仍然在押保人民币升值。虽然从中国政府目前的态度来看，短期内人民币升值的可能性不大，但在中远期，这种可能性仍然存在。

　　北京比上海稳定

　　机构资金试图获得稳定的回报，这就要求所处的市场环境必须相对稳定。而在这一点上，目前的上海市场显然难以满足这种需要，李忠认为，这正是大批机构资金流入北京的原因所在。

　　“上海的房价目前处在波峰状态，很可能出现回调，再加上政策的调控力度，这让机构资金感到很不安全。”王晨说。他还告诉记者，根据他掌握的情况，目前进入北京的机构资金有相当一部分是从上海“抽身”的，还有一部分资金来自韩国等东亚城市，至于具体数额，他拒绝透露。

　　在新加坡戴德梁行制作的一份关于亚洲各城市房地产投资回报率的报告中，上海和北京以10%和8%的平均投资回报率居东亚、东南亚各国之首。但现在看来，北京的8%要比上海的10%保险得多。

　　王晨所说的“不安全”即是上海房价“大涨后又大跌”的可能性。今年年初，上海市政府发言人蔡旭披露，2004年上海市住宅商品房价格较上一年度上涨14.6%，达到6385元／平方米，始自1999年的这一轮房价攀升已经进入了第六个年头。而2005年元旦刚过，1月住宅价格成交均价已经上涨到了9100元／平方米，涨幅惊人。

　　此后三个月，上海市政府为了抑制过高的房价，市场、行政手段并用。有媒体报道，在国务院发出稳定房价《通知》的第二天，当日住宅成交价下降到368元／平方米，随后二手房市场价格也开始下跌——这让机构资金嗅到了不妙的味道，也让他们开始感到不安。

　　相比之下，北京市场的形势要稳定得多。北京市统计局的报告显示，2005年第一季度，北京市商品房住宅价格同比上涨6.5%，而北京房价近几年的年度涨幅也都控制在5%左右，属于稳步上涨的范畴。在ING中国区董事总经理胡旭成看来，北京的稳步增长，让机构资金觉得十分保险，可以获得稳定的收益。

　　机构资金不会炒高房价

　　当机构资金大量进入北京市场的时候，警觉的人们开始担忧，随着机构资金进入得越来越多，北京的房价会不会出现和上海类似的情况？但在李忠、王晨看来，这种担忧完全没有必要。

　　李忠指出，由于本轮进入北京市场的机构资金所采用的模式都是收购商业物业获得回报，因此，他们的获益周期比较长。而机构资金本身也是追求长期稳定回报的投资形式，因此，对于住宅的价格不会产生实质性的影响。

　　对此，王晨也表达了类似的观点。机构资金进入北京看中的就是北京相对稳定的市场环境，因此炒高房价对他们获得回报并没有直接的益处。此外，对于住宅的短线炒作通常是个人游资为之，而非机构资金的长项。就目前他掌握的情况看，个人游资在北京的规模尚不足以达到炒高整体房价的地步，因此，相信机构资金的介入并不会造成北京房价的大幅波动。

　　除此之外，大量机构资金的介入还开启了“强强联合”的开发新模式。王晨认为，这种强强联合有别于以前的联合开发，机构资金收购物业的目的也不仅仅在于物业本身的升值价值。例如摩根斯坦利正在帮助富力集团在香港上市，而收购远洋新干线的扬子基金据称也将在未来与中远房地产有更多的资金方面的合作。