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作者：谢红玲
7月初，以“绝对豪宅”高调亮相的北京星河湾逆市开盘。积累三载的客户开盘日换签落订107套，有数的几套千万元级别豪宅也悉数订出，给调控打压下日见低迷的高档房市场带来一抹亮色。
在记者最近随机进行的采访调查中，北京的专业人士集中反映：“尽管这次受政策寒流影响最大的是高档住宅市场，但其中的总价在500万元以上的高端产品市场受伤不重”。在不久前本报联手《新地产》、搜房网发起的“豪宅沙龙”上，来自纳帕溪谷、万城华府、香江别墅、NAGA上院4家高端楼盘的一线高管证实了这一说法。
这一结果有些出乎人们的意料，风动树梢摇，难道位于金字塔顶端的北京豪宅(指总价在500万元以上的产品)市场另有玄机？在上海，近一个月来高档别墅交易已是寥寥无几，贷款总额的限制更是让千万元级别的顶端豪宅元气大伤。
成熟的置业型买家拥趸是关键
京西城市豪宅代表、万城华府副总经理遇绣峰并不否认宏观调控开始后楼盘销售受到一些影响。“从我们项目的成交情况来看，5月份没有反常变化，延续了4月份的成交高潮。不过到了6月份，明显感觉到客户成交的周期在拉长，客户决策慢下来了。但总体来看，成交的情况还是比较不错的。” 遇绣峰介绍，万城华府从去年9月份开始销售，三期总套数近700套，平均每套面积在300平方米左右，去年开盘价为1.3万～1.4万元／平方米。今年从4月初到现在，单价在1.7万～2万元／平方米，每套价格在500万元上下，成交客户100%为自住型。
位于亚北的高档别墅项目纳帕溪谷的反馈比万城华府还乐观。有着10年别墅市场经验的项目销售总监尹群说：“从我们的销售情况来看，政策对项目的成交情况影响有一点儿，但并不大。因为我们的产品面对的不是投资客，更不是炒家，而是自住客户。目前纳帕溪谷所有成交客户都是买下房子自住的，退房率几近于零。纳帕溪谷去年提出的口号是‘细节决定成败’，从一开始我们就在产品品质上下工夫。在别墅一线工作10年，我接触过的业主不计其数，纳帕溪谷的业主是素质最高的。项目的销售业绩在很大程度上也得益于业主的口碑传播，80%的新客户是老客户介绍的，其中一个老客户带动了15个新客户，还有一个带动了13个。这个层面的业主对产品好坏确实是有很强的分辨力的。”
“我们不久前开盘的香江别墅销售情况不错，个人感觉政策调整对高端市场的影响比对中低端市场的影响小得多。我们在做市场调查中也发现，确实有些打投资牌的高端项目销售量在下降，因为政府打击的也是这一部分。但真正以满足自住需求为主的产品，到目前市场受的影响都不太大。只要产品做得好，是实实在在的好东西，市场还是认可的。”香江国际副总裁潘明朗称。
负责城市豪宅NAGA上院销售的北京君龙时代房地产经纪有限公司总经理袁欣也告诉记者，这几个月来NAGA正在为9月份的开盘积累客户，到现在为止，接待的访客量没有减少，客户储备一直在递增。“近几年来，我一直在做单价在2万元／平方米以上的高端公寓。据我观察，这些买得起500万元以上房子的高端客户，通常社会阅历丰富，有自己的判断力，富有主见。而且本身他们用按揭支付房款的比例就很小，所以金融政策调整影响不大，他们对人民币升值问题、欧元和美元的问题关注度更高。因为买房对他们而言，其实是在置业，是想拥有一套高档的好房子。另一重意义是他们兼带把买房当做一种不动产投资，并不是想赚投资回报率，也不是赚租金。”袁欣说。
由市场的反馈我们似乎可以得出这样的结论，客户群购买动机的不同是导致京沪现阶段豪宅市场不同表现的一个重要原因。北京师范做大学教授董藩在参加沙龙活动时曾作出相应分析：“北京和上海市场的区别确实有两地文化差异的因素的影响，上海就是投机文化盛行，上交所、期货交易所都设在上海，格外助长了人们的投机行为。在上海，街头巷尾到处都流传一夜暴富的故事。所以，上海市场炒房的特别多，人们特别有投资意识。”
产品性价比决定竞争力
并不是所有的高端项目都那么幸运。在旺市之下，大家的日子都过得去；市场难度一增加，高下就分出来了。而且决定高下的最重要因素就是房子的品质。对自用型买家而言，物有所值的好房子最具说服力。
最近一条消息在业界不胫而走，北京高档别墅项目万万树最近被当代集团亿元收购，更名为“万万树Moma”。这是今年北京高端市场第一个倒掉的项目，而且是个以“造林运动”、“造院运动”扬名京城地产界的知名项目。记者从多个渠道了解到，该项目的失败原因一方面输在自有资金实力不足上，另一方面正是输在产品竞争力弱上。尽管一期销售业绩不错，但开发贷款的收紧，后期产品的滞销，导致了开发商现金流的枯竭。“表面上看，万万树似乎是宏观调控的牺牲品，其实还是输在产品上。卖得好的话，回款有了，银行放贷也痛快了。”一位业内人士分析。据悉，当代会用科技地产的思路对万万树进行改造，Moma公寓的成功能否移植到别墅上还有待其产品品质的提升和确定能被市场接受的价格定位。
月初逆市开盘的星河湾能够受到上百个买家的青睐，秘诀也在产品上——开发商修路、改造水系、移树运石造景，展现在买家眼前的俨然已经是一个美丽成熟的豪宅社区；能在亮相时吸引数千人士现场关注的原因还在产品上——用近乎手工打磨般的工艺“三年造一盘”在当今楼市颇富传奇色彩。否则，单凭着该项目“品质豪宅”的自我标榜、“熊市”试水的勇气是打动不了北京人的，更不会因此吸引到那么多开发企业自老板到中层经理的登门造访。
在准备中等待9月黄金季
随着北京酷暑的来临，以及宏观调控政策后效应的逐渐显现，近来多家高端住宅开发商也感受到了访客量的减少。原本以产品的环境因素为一大卖点的豪宅销售本身就有季节性，所以大家纷纷把希望寄托到九十月天高气爽时节。
不过，开发商们并没有就此沉寂，反而加大了吸引客户眼球的活动力度。其中，最出位的当属NAGA上院掀起的一场“物业革命”。这个尚未正式面市的项目日前在现场召集数十家媒体记者，宣布自己为业主策划的一种新的物业管理模式，要把开发商先期投入资金成立的物业管理公司在卖房子的时候以股权形式无偿赠送给业主，以此保障业主管理小区的自主权。最终能否实施有待时间检验，不过此举确实让NAGA上院大大赚了一把眼球。
9月黄金季能否来临，北京豪宅前途如何，本报将继续关注。
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