二线城市地产泡沫调查记 政策难改变高房价之根

　　作者：李乐，王其明，谭洪安，李靖

　　中央政府今年以来实施的一系列宏观调控，将楼价持续飙升的上海、北京等一线城市推上了风口浪尖。但从全国市场看，房价过快上涨已呈蔓延态势，正在由一线城市向二线城市扩展。其中杭州、青岛、天津等二线城市的房价涨幅已经直逼上海。

　　正如记者在报道中论述的那样：现在国内各地区经济互相依存度越来越高，房企跨区域发展也已成为潮流，地产资本流动通畅，因此像上海这样的国内经济龙头区域楼市泡沫造成的问题，早晚会通过多种渠道波及其他地区。因此，二线城市的明天有可能就是一线城市的今天！从这个角度看，二线城市一旦出现地产泡沫，其影响将更为广泛、更加难以控制。

　　鉴于版面原因，我们分两期推出“二线城市地产泡沫调查”，意在廓清几个重点二线城市的地产面貌。敬请关注。

　　天津拆迁激化供求矛盾

　　在过去的两年中，天津房价的涨幅几乎与上海比肩

　　七部委《通知》下发之后，5月16日至20日，由副主任王钰林带队，建设部政策研究中心对天津房地产市场进行了为期一周的调研。据悉，这是此次调研的第一站。建设部内部人士告诉记者，调研结果将于近日汇总完毕，并呈送建设部领导。

　　此前的天津，房价增速已连续两年超过两位数。天津市统计局的数据显示，2003～2004年两年，天津房价平均增幅28.2%，由两年前的2609元／平方米上涨到2004年的3345元／平方米。这样的涨幅，几乎与上海比肩。

　　专家指出，作为二线城市，天津房地产市场的投机需求和外来需求极少，助推房价上涨的主要是拆迁带来的本地需求。因此，若想抑制天津房价的快速上涨，必须从控制被动需求、也就是控制拆迁规模入手，而控制被动需求也将有利于化解目前天津市场中存在的供应结构矛盾及其相应风险。

　　房价惹眼

　　据参与此次调研的建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴介绍，此次对天津的调研主要集中于市场层面，包括商品房供给、土地供给、销售情况、城市拆迁甚至二手房市场的最新变动等内容，都在此次调研范围之内。

　　赵路兴虽然向记者强调，此次调研仅仅是例行调研的一部分，不应过于敏感，但他也承认，此次调研的主题自然离不开七部委下发的《通知》。“了解《通知》精神的贯彻和执行情况，尤其是市场中的动态情况。”他对记者说。

　　就在建设部调研组入驻天津前的两个星期，天津的房价在政策调控的背景下涨势依旧强劲。天津戴德梁行的统计数字表明，2005年一季度天津房价同比涨幅依旧高达10%，达到3852元／平方米，且成交势头强劲，一季度成交面积254万平方米。

　　天津戴德梁行综合住宅部经理于志杰告诉记者，在1998年～2002年间，天津的房价一直相当平稳，整体均价维持在2800元／平方米的水平，最高不会超过3000元。“这样的情况维持了5年左右，从2003年开始，天津的整体房价开始迅速蹿升，现在已经基本达到了均价3800元／平方米，每年的涨幅在20%以上。”他说。

　　拆迁助推

　　天津房价的这一轮上涨始自于2003年。按照天津市统计局所公布的数据，2003年～2004年两年中，天津房价涨幅度接近28%；而天津建国以来最大规模的城市改造也正是始自2003年，这并非偶然。业内人士告诉记者，与其他城市房价上涨来自于土地涨价和投机不同，天津房价这两年的上涨，最主要的原因就是拆迁。

　　2003年，原中国人民银行行长戴向龙调任天津担任市长。戴向龙到任之后，以海河周边未来15年的收益权作为抵押，天津市政府获得了将近1500亿元的银行贷款改造海河沿线，而天津旧城区的集中改造也旋即上马，大规模的拆迁就此拉开帷幕。

　　“客观地讲，正是大规模的拆迁制造了被动需求，是引起房价上涨的主要原因之一。”赵路兴做出了这样的判断：拆迁制造出的被动需求直接影响了二手房市场的价格，而二手房价格的上涨刺激了新房价格的上扬。

　　从政府公布的公开数据来看，2003年一年天津的拆迁量为450万平方米，比2002年增长3倍。一位市规委内部人士向记者透露，这个拆迁规模至少会制造出1350万平方米的购房需求。而据他估计，上述数字也仅仅是最保守的统计。记者从在津的某外地开发企业了解到，2003年一年，天津的实际拆迁量可能已经达到了700～800万平方米的水平。如果这一数字属实，购房需求量的增长几乎需要翻倍。

　　据当地人介绍，由于拆迁力度过大，而新盘又鲜有推出，2003年天津许多拆迁户几乎无房可买，市场严重供不应求，以致于许多期房没开盘就已经被预售一空。在强劲需求的带动下，天津房价也一路走高。

　　记者从天津市建委、规委等主管部门了解到，对于拆迁对被动需求的助推作用，天津市政府在2004年就已经有所察觉，并从2004年下半年开始，逐步放缓了城市拆迁的速度，并着力控制规模。再加上今年3月出台的“国八条”明确要求地方政府控制被动需求增长，内部人士向记者透露，2005年天津的拆迁规模有望被进一步控制。

　　但是，一位市规委内部人士也提醒记者，控制拆迁规模的问题需要从市政府层面协调各方利益才能得到彻底的贯彻，而市府也同样面对着城市发展的紧迫命题。

　　结构风险

　　拆迁拉动的被动需求增长，直接导致的是供求结构的矛盾：拆迁户获得的补偿款能够“买得起”的必然是中低档商品房或经济适用房，而目前天津市场中正弥漫着“住宅高档化”的气氛；经济适用房的建设和销售也是在2004年才刚刚开始。

　　天津戴德梁行的统计表明，今年一季度新增供应的均价为5100元／平方米，市区住宅的总价在60万元左右，此类产品在新增供应中占有60%的比例。而据该机构预测，在下一季度中，新盘供应的均价可能还会继续上涨。

　　而在“蜂拥”进入天津市场的外地开发商中，高档化的趋势更加明显：金地、合生创展、永泰红堪等开发企业在天津开发的住宅，现在的销售均价多在7000元以上。在一个二线城市，这样的价格足以被看做是“天价”。

　　一组最具说服力的数字来自天津房协：在2004年的前十个月，天津高档住宅成交量为100万平方米，而同期高档住宅的供应却高达133万平方米。按照这个数据计算，供给超出需求33个百分点，供求结构矛盾十分明显。

　　于志杰告诉记者，天津作为二线城市，外来需求和投资需求都很少，支撑天津市场的需求几乎完全来自于本地，“天津市场上销售的项目，自住的客户甚至超过90%，所以天津基本上还是一个本地化的自住市场。”他总结道。

　　从上海、北京等一线城市来看，高档住宅的相当一部分的需求支撑来自外地和投资，而天津市场的本地化和自住化将意味着高档住宅缺乏有力的市场支撑：在天津打出过投资概念的阳光100、时代奥城，其客户中的投资比例至今不超过5%。

　　地产商也意识到了类似的问题。金地天津公司的一位高管曾表示，梅江片区和城市中心区将来会成为天津的高档居住区，这些地方有很多项目定价已经超过8000元／平方米。天津在未来2～3年内，房地产高端市场的结构问题会表现出来，令人担忧。

　　显然，在缺乏外地投资需求支撑的天津市场，拆迁所释放的中低档住宅需求与高档住宅的加速供应，正在供应结构领域积聚着矛盾与风险。

　　杭州新政难撼高房价之本

　　杭州房价连续12年只涨不跌，住房最大需求来自城市化

　　连续12年只涨不跌的杭州房价，将许多觊觎该城市已久的国内知名的房地产开发商拦在城市之外。但是今年以来的宏观调控，让不少企业感到了希望。某上海开发商老总对记者说：“我们一直在看杭州的项目，如果这次中央调控成功的话，在调控之后，我们肯定会进入杭州。”

　　据统计，2004年杭州房价再次上涨12.9%，平均房价已接近1万元，直逼上海。在此次宏观调控下，杭州的高房价能否就此止步，外来资本的进入又会给市场带来怎样的影响？

　　新政下的杭州楼市

　　5月出台的七部委新政一个重要内容是，“对两年以内转让的商品房征收营业税”。事实上，2003年杭州就已经开始向卖房者征收高达20%的个人所得税。但实际交易中，上家却将所得税转移给下家，房价反而进一步上涨。

　　据悉，杭州将在5月30日左右出台七部委的实施细则。阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋认为，如果杭州政府真的想打压房价，则会出台很严格的政策；但是如果政府不想真正打压房价，就会打“太极拳”。从现在的情况分析，杭州市政府在调控房价上依然犹豫不决，可能会选择后者。比如对非普通住宅的界定，中央政府的规定是在120平米以内，但杭州则是140～155平方米以内。据统计，房地产业对杭州市政府的财政收入直接贡献已经高达37%，相关收入贡献超过50%。

　　杭州是此次中央调控的重点城市之一。3月以来，数项政策出台之后，杭州市场一片观望气息，成交量大为萎缩，尤其是供应量最大滨江区。滨江区之前一直是当地政府重点炒作的区域，也是杭州房价上涨最快的区域，过去4年内房价翻了两番。新政策出台之后，滨江区首先有楼盘公开宣布降价，打出买房送7万～8万元的汽车，如果不要车返还现金的广告。这相当于房价下降了10%。

　　与其他城市高档楼盘受压力较大不同的是，杭州市场中低档房价变化得更加明显。余先锋说：“杭州的一个现象是，中低价商品房受影响大，可能房价会下跌。而市中心高档楼盘现在大都在‘捂盘’，跌的可能性较小。开发商普遍认为，七部委文件明确要求减少高档楼盘用地之后，市中心的高档楼盘将会更为稀缺。”

　　在二手房市场，为了赶在6月1日前出手，抛盘现象很明显。据杭州金丰易居方面数据，现在虽然5月挂牌量增加了20%，而且平均价格较上个月下跌了400元／平方米左右(约下降4%～5%)，但是成交量却较上个月下降了20%～30%。市场观望气息浓重。

　　浙江佳华置业投资有限公司韩春副总经理认为：“政策对杭州的影响不如上海大，影响可能会滞后些。不过，杭州楼市的火爆势头可能被由此遏制。”

　　政策难改变高房价之根

　　在杭州目前出现的抛盘现象，并不是游资购房者，而是一些工薪阶层炒房者。由于房价的快速上涨，很多工薪阶层也加入炒房行列。由于这部分群体以短期操作为主，所以新政策对这群人打击很大。

　　“杭州房价高的根本原因在于供需失调，土地供应不足。”余先锋对记者说：“从地理上看，杭州三山一水，占了很大面积，土地供应一直不足。2003年土地供应是3000亩，2004年计划供应4500亩，但最后实际上只供应了1700多亩。”

　　与此同时，杭州的需求非常旺盛。2004年，杭州人均可支配收入为14565元。从数据上看，此收入根本支撑不起杭州的房价。

　　但浙江有一个奇特的现象，在浙南农村比城市富，而杭州在全浙江都极有吸引力，使得整个浙江人都爱去杭州。尤其浙南的农村人富起来后，都希望进入杭州。浙江的城市化进程也是全国最快的，城市化成为杭州住房的极大需求。余先锋说：“杭州的房价有着坚实需求基础。在杭州，一套房子转手到第二次，就入住了。所以，在杭州投机现象并不很明显。”

　　目前进入浙江的地产业大企业极为有限，除了万科假道南都，曲线进入杭州外，只有凯德置地、万达、金光置地等有限的几个企业取道宁波进了浙江。据了解，2003年，杭州推出了近30幅住宅用地，2005年却只有5个楼盘开盘了，还有近30个楼盘没有开发。到现在还有2001年拍的土地没有开发。而且，由于动拆迁趋难等因素，杭州将更难有土地推出。地价下调的可能性并不大。

　　另据浙江民营经济学会统计，浙江的民间资本，2004年有8000亿元，预计2005年将有1万亿元，一部分游资自然会流向房地产业。专家认为，正是由于这些特点，杭州的房价很难因为一个政策就发生根本逆转，最多只是让房价缓涨。因此从长期来看，杭州的房价依然存在上涨空间。

　　西安地价上扬背后的需求乏力

　　今年第一季度西安地价总体增幅位居同期全国各城市之首

　　一向在全国房地产市场表现不温不火的西安，由于国土资源部的一纸地价监测报告成为业界关注的焦点。

　　在国土资源部《2005年第一季度城市地价动态监测报告》中，西安地价以6%的总体增幅位居同期全国各城市之首，居住用地的地价增幅为5.30%，仅次于上海。5月20日，西安当地的开发商告诉记者，由于地价与房地产市场关系重大，建设部住宅与房地产司副司长沈建忠刚刚结束了在西安的调研。

　　一般而言，地价上扬是开发商看好该区域房价前景的一个集中表现。可是记者发现，上海绿地集团在西安开发的绿地世纪城，其二期的即将开盘价已由去年一期开盘报价的每平米4000元以上，回落至3700元左右。

　　西安地产开发商对当地市场普遍感到有些无奈：一方面西安作为西部门户和国际著名的城市，吸引了大量的地产巨头前来投资，地价房价正处在上涨阶段，大规模的城市建设还没有真正开始；但是另一方面和其他城市相比，西安真正参与买房的人比例不大，目前的市场基本是开发商“剃头挑子一头热”。

　　需求不足

　　绿地世纪城项目在西安市场的价格微调在一定程度上反应了西安市场的供需状况。两年前，绿地老总张玉良一举拿下西安高新区规划CBD的1200亩土地，并且很快进入开工建设阶段，当时张对西安市场的判断是“潜力极大”。但当地开发商认为，绿地对西安市场估计得并不充足。绿地世纪城虽然在西安的声望很高，但遇到的情况确实反应出目前西安消费者对房价的承受能力。

　　近期，西安《华商报》做了一个《2005西安房价调查》的活动。记者了解到，在这个调查活动里，西安60%以上的购房者接受的房价在2000元／平方米左右。70%以上购房者的理想户型面积是70～100平方米，最佳住房面积是80平方米。而目前西安的统计数据是，西安平均房价为3007元／平方米，在户型上，目前在售商品房100平方米以上、三居室户型占有比例已经超过了70%，有的社区甚至已经超过90%。也难怪在西安做开发的人往往感觉消费力不足。

　　记者在一个已经销售了一年的项目里发现，该项目的所有小户型已经被抢购一空，剩下的大中户型的房子虽然设计得相当不错，但是至今还有很多的房子待售。一个正在看房的人对记者说，西安炒房的人还是不多，人们不是很有钱。目前西安的项目价格涨得比较快，面积也普遍太大，所以买得人少，开盘了之后还是看热闹的多。

　　尽管市场需求不足，但这并没影响大地产商投资西安的步伐，和记黄埔、上海复地、上海大华，中海地产等等全国著名的地产商，都已经投资或正计划投资西安。

　　打破僵局

　　对于西安房地产需求乏力状况，西安紫薇行置业公司副总经理曹靖认为这不表明西安房地产发展没有空间。主要原因一个是市场的产品结构偏高，中低档和中小户型的供应不足，另外一个是政府很多工作没有做到位。比如二手房市场的开放没有做到位，“不像上海房地产市场启动时，很多企业的员工有一套旧房子，就可以拿到市场去卖，或者抵押成贷款。而目前西安二手房市场的激活根本就是一个停滞的状态。二三级市场起不来，一级住宅市场也就带动不起来”， 曹靖说。

　　据西安政府部门的统计表明，几年时间内，西安市房管部门已核发的城区范围内房屋所有权证约有20万；已售全产权或部分产权的房改房约40万起，倘若每处住宅按套内建筑面积80平方米计算，多达4800万平方米。若将这一大批房屋盘活推向市场，对二手房市场、对房地产二三级市场的发展将起到举足轻重的作用。

　　华人世纪罗志钧对记者表示，近半年多来，一些外地大财团进入西安市场。由于这些财团资金实力雄厚、抗压系数高，不像中小型开发商需要尽快回流资金，完全可以把房子在相当长一段时间维持较高价格。这样一来，肯定会把市场带动上去。但现在的问题是政府要防止房地产过热、打压房价，可以说政策已经改变了西安房价的走势。“我们觉得很冤，上海江浙有病了，陕西也跟着吃药”，这是西安开发企业普遍的心态。

　　武汉隐性泡沫困扰楼市

　　外来开发商的大举进入，有可能产生“房价高、产品素质低”的结构性问题。

　　五月的武汉，天气还不算十分炎热。但最近一段时间世茂、瑞安及和黄等三家财大气粗的港商接连出手，共斥80亿元巨资圈地所掀起的地产投资热浪，已让这个著名的“火炉”提前燃烧起来了(详见5月9日本版相关报道)。

　　这一连串重大的利好消息，令近两年楼市持续升温的武汉，从政府到地产圈到媒体，再到一般购房者，大都洋溢着一派乐观情绪。正当上海等地的短线投资炒房者在中央调控政策下达后慌忙夺路而逃时，当地民间已经有人提出“武汉：中国楼市价值投资最后一城”之类激进的观点了。

　　楼市洋溢乐观情绪

　　武汉各界对楼市走势的乐观情绪，并非毫无根据。据今年初武汉市房地产管理局等权威部门公布的《2004年武汉房地产市场情况分析报告》披露，2004年该市房地产开发投资为233亿元，同比增长37.6%，仅房屋新开工面积即超过1000万平方米，同比增长近40%；而商品房销售面积为658万平方米，同比增长高于21%，同时商品房空置面积为121万平方米，同比下降近34%。

　　更值得注意的是，该《报告》的统计表明，去年一年武汉楼价节节上升，第四季度的住宅均价已达每平方米2835元，同比增长接近20%！该《报告》认为，“旧城改造拆迁计划的逐步实施，以及居民对房地产发展前景的良好预期，形成强劲的市场需求”，这是促使楼价不断上升的主要原因。

　　实际上，前述港资财团投资圈地所开发的项目，只是武汉大规模旧城改造计划的一部分。借助实力雄厚的外来资本推动旧城改造，并拉动本地投资积极参与，已成为武汉市政府近年来的一项既定政策了。目前看来，这一政策逐渐收到预期效果了。

　　最新的统计数据表明，今年一季度武汉商品房销售量出现回落，住宅均价增幅也不明显。当地市场研究人士承认，除了季节性影响和不同档次的产品结构调整之外，宏观调控政策的实施及个人住房消费速度的放缓，是导致这一现象的重要因素。而单个楼盘售价上涨势头受到遏制，也反映出调控政策已经对购房者的决策产生制约。

　　尽管如此，武汉这样一个大城市住宅售价至今每平方米还不到3000元的事实，还是让很多当地人士坚信以下两点：第一，楼价仍有不错的上升空间，投资前景看好；第二，此次调控政策所针对的楼市过热、楼价泡沫等问题，在武汉并不算很突出。

　　隐性泡沫依然困扰

　　不过，在一派乐观情绪之中，不乏对武汉房地产市场现状的忧虑和批评之声。

　　当地业界人士指出，与国内地产市场发育较成熟的一线城市相比，武汉较低楼价的背后是楼盘产品开发质量参差不齐、总体水准不高、同质化严重、抄袭模仿比比皆是。比如万科四季花城等知名发展商的楼盘，就几乎被人抄了个遍。

　　另一方面，由于最近两三年武汉楼盘项目建设呈“四面开花”状态，大量市郊新开发项目因为周边的商业、交通、教育甚至最基本的水电等市政配套设施跟不上，实际上处于所谓“空置状态”(即销售出去但无法入住)。在不少外来开发商项目云集的金银湖地区，以及高校客户众多的武昌光谷片区，这种情况尤为突出，有些业主买了房没法入住，交楼多时却不得不回市区租房子住。

　　对各界纷纷叫好的外来投资大举进入，也有人表示担忧，认为这对楼市健康发展是一把“双刃剑”。其理由是，大量外来地产商主要开发中高档楼盘，势必大幅拉升现有房价水平，并带动其周边片区一些本来素质较低的本地企业开发楼盘价格虚高，不仅令中低收入阶层更难解决住房问题，“房价高产品素质低”这一结构性问题也将日趋严重。

　　此外，外来大地产商在销售楼盘时几乎肯定会利用其原有客户资源，以相对较低的楼价和良好的升值前景为饵，吸引更多外来购房投资者，无形中为投资炒房热潮推波助澜。

　　其实，上述问题或可归结为楼市的“隐性泡沫”，这与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。