购买转按揭房的全程妙方(2)

　　转按揭是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。简单地说，就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。

　　“转按揭”在法律上没有任何问题，新的买房人只要经过严格资信审查，银行确认其有偿付能力，通过债务转移，将负债人变更，银行可以先给出转让贷款的承诺，买卖房屋的 双方就可以到房管部门办理产权登记手续。但是，现贷款人贷款年限不能超过前业主。

　　“转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清

住房贷款时，可以卖出该房屋，而买入该房产的人，可向银行申请

二手房购房贷款。“买卖”两讫后，该房产的借款人就从前一个购房人变更为现购房人。

　　按揭购房的还款方式有两种，一种是等额本息还款(简称：等额法)，即每月还款额相同，便于安排家庭收支计划；另一种是等额本金还款(简称：递减法)，每月归还的本金不变，利息逐月递减。两种还款方法各有所长，后者比较适合积蓄资金以存入银行或购买债券为主的家庭。赵小瑞一家手头上还有其它投资，且投资回报率高于贷款利率，仔细权衡之下，赵小瑞选择了前者。

　　赵小瑞想首期付款20万元，贷款30万元，贷款年限15年，月还款额2400元左右，以自己和妻子两人总额12000元的工资，月供2400元是没有任何压力的。

　　若转按揭的话，卖方需准备身份证、户口本、人名章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明；赵小瑞需准备夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证书、两张一寸彩照，原件及复印件，收入证明，《营业执照》复印件加盖公章，委托专业按揭公司即可。

　　办理手续的流程如下：

　　第一步，卖方向银行提出申请。

　　第二步，银行经审查同意，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。

　　第三步，卖方和买方签订住房转让合同。

　　第四步，买方向银行提出新的贷款申请。

　　第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。

　　第六步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，卖方与买方办理房屋产权过户手续，银行与买方办理新的抵押登记手续。

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[下一页]