西安土地提前七年透支 改造城中村欲破困局

　　作者：党鹏 来源：中国经营报

　　贾平凹小说《土门》中主人公们的农民身份马上就要变换成为西安市的市民了。和土门一样，西安187个“城中村”的农民有望在两年内成为西安市民。

　　西安市正在准备进行一场轰轰烈烈的“城中村”改造运动，并吸引了众多的房地产开 发商。

　　对于开发商和政府来说，西安的土地紧缺已经成为发展掣肘。据统计，西安的建设用地至少提前7年“透支”了3.5万亩。

　　今年拆除20万平方米旧村

　　西安雁塔路的李家村是一个服装批发市场，这里每户都盖着三至五层的小楼房。一楼全部出租做服装批发商的门面房，楼上自己住几间，剩下的也全部出租给生意人，租金年收入最高可以达百万元。但是，这种过了十几年的“滋润”生活即将被打破。

　　8月24日，西安市政府发布《加快城中村改造工作的意见》，计划在两年内对西安市三环路以内的187个“城中村”进行改造。这187个村庄在城市化进程中被城市包围，失去或基本失去土地，从而形成了今天的局面。

　　记者在李家村服装市场看到，这里道路狭窄，到处污水横流，人员复杂。用西安市有关部门的评价就是“私搭乱建严重，基础设施薄弱，脏乱现象严重，社会治安恶化”。

　　“城中村问题，目前已经严重制约着西安的建设和发展，给城市的安全和稳定带来很大隐患，也拉大了村民和市民、农村和城市之间的差距。”陕西省委副书记、西安市委书记袁纯清之前接受记者采访时表示，“关于城中村改造我们要坚决干、必须干。”

　　“通过城中村的改造我们将实现四个转变”，西安市城中村建设管理处处长陈君昌说，鉴于“城中村”存在的问题，通过改造将使“农民变居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、农村集体经济转变为城市混合经济或股份制经济”，并将城市市政、公用、市容园林等城市综合服务功能覆盖城中村。

　　据介绍，今年西安市将完成全市187个“城中村”的现状调查摸底工作，完成二环以内57个“城中村”近20万平方米的拆迁改造和30万平方米的城中村安置用房(新区)建设，并编制完成相关的管理办法和细则。计划在2006年底之前完成改造人均耕地0.3亩以下的“城中村”。

　　西安超标用地之困

　　土地正在成为西安地产中的“难言之隐”。今年以来，由土地衍生出的种种效应正在迅速发酵。政府因前两年供地过猛而陷入几乎无米下锅的窘境，蜂拥而来的外来开发商则不断飙高地价，开发商手中的大量闲置土地待价而沽，地价推动下的房价上涨令市民望楼兴叹。

　　据悉，从1997年到2003年，西安市新增建设用地17万多亩。而按照陕西省政府的规划，西安市1997年至2010年的建设用地为13.5万亩，西安的建设用地至少提前7年“超支”3.5万亩。

　　“当时制定这一项规划时，国家还没有提出西部大开发战略。1999年中央开始实施西部大开发战略，西安作为新欧亚大陆桥、中国陇海兰新地带最大的中心城市，由于其重要位置和在西部大开发中起着承东启西连接南北的重要作用，西安整体发展速度之快令人始料未及。”陕西省国土资源厅有关人士解释说。

　　西安土地市场也随之硝烟四起。2003年底，进入西安市场已有一年的中海地产以2.38亿元竞得位于南城二环区域的近82亩土地，平均每亩297万元的天价创下了新纪录。由此，土地争夺战一发不可收拾，价格一路飙升，就连西安市政府在2002年洽谈的50个投资项目因不能及时提供建设用地走了12个，失掉投资7亿元左右。2003年洽谈的55个项目，因不能及时提供建设用地已走了5个项目，失掉投资达4亿元左右。

　　“西安几乎没有多少土地可供市场开发了”，刚刚送走一批外来房企的西安市国土资源局官员显得很无奈，“未来土地供应的增量将根据西安最新一轮的整体发展规划来确定，具体情况还不得而知。而现阶段就可供量来看，实在不是很多。”

　　据统计，目前西安市可投入市场供应的土地仅1万多亩，而且绝大部分位于较为偏远的区域。与之形成鲜明对比的是，截至2004年12月31日，囤积在各类开发商手中的闲置土地已达6490亩。为了打击土地囤积，西安市大规模清理了闲置土地，并在8月中旬召开“西安市政府储备土地出让推介会”，推出了五个地块共3000多亩储备土地冲击市场，竟然引来了上百个土地投资商和开发商。

　　“一方面政府为盘活存量土地想尽一切办法，大规模进行旧城改造；一方面部分开发商囤积市场化以前的土地，从中牟利。”一位民营房地产开发商表示，“土地上的巨额利润，也是推动开发商不断囤积、造成市场供不应求、价格迅速上升的原因。”据悉，有的土地数年前购买不过10多万元一亩，2003年之前土地出让价也不过15万～40万元／亩，但去年12月和记黄埔所拍得土地已经达到138万／亩，年底西安土地拍卖的最后一槌也落在了135万／亩。

　　房价不能承受之重

　　西安西房集团曾经做过一个试验，将其一个地理位置不错的项目销售单价订在3000元／平方米以上，销售立刻冷清许多。而下降100元后，2900元／平方米的单价使得交易又活跃起来。西安人对高房价的抗拒心理由此可见一斑。

　　据统计，第二季度西安商品住宅虽然受到新政影响涨幅有所放缓，但成交价格为3170元／平方米，较上期增长达8.86%。一些地段较好的房子价格涨到了4000元以上。西安大唐芙蓉园旁边的一些楼盘就达到了每平方米4200元，普通人根本不敢问津。难怪西安有媒体惊呼：“西安房价涨得快崩盘了”。

　　但大规模的“城中村”改造给刚刚被压下头的房价有了喘息的机会。

　　按照西安市出台的《加快城中村改造工作的意见》，集体经济好的城中村可以利用自己的村办企业进行自我改造，村民不用再花钱就可以完成改造。但是大多数经济实力弱的村庄还是要通过安置房或货币化安置村民。

　　“虽然具体的数字现在还很难统计，但是可以预见将催生大量的购房需求。”西安市城乡建设委员会有关负责人表示，转换身份的村民和原来在城中村租房的大量人群将带动西安的房屋租赁业和房地产开发。在当前土地放量不足的情况下，短期内会有供小于求的信号出现，从而引发房价的新一轮上涨，这是政府应该提前预见的问题。

　　现在，第三轮土地总体利用规划正在修编之中，外来资本也正在加紧步伐进入西安，一场

房地产业热潮正悄然袭来。