大鳄火拼全国第二高楼 非商业因素成胜负关键

　　作者：谭洪安 来源：中国经营报

　　9月15日，规划建筑高度432米、号称全国第二高楼的广州珠江新城西塔项目投资商公开招标结果将揭晓。

　　此前半个月，来自香港新鸿基、新世界及广州本土的越秀城建、富力、恒大以及上海 长峰等6家投资商在截止日期前报名投标，正式参加最后的角逐。

　　尽管预算投资不下人民币60亿元、施工周期长达4年的西塔花落谁家仍是未知之数，但种种迹象表明，某些微妙的非商业因素，将决定谁会最终胜出。

　　广州新地标 拒绝“烂尾楼”

　　9月7日，广州当地媒体引人瞩目地刊出头版头条报道：西塔绝不做“第一烂尾楼”。报道援引主持此次西塔招标工作的广州市建委有关负责人的话称，政府将对整个工程实施严格监管，并制定应付“工期延误”的预案。如因投资商自身问题延误工期，政府会按企业承诺及时处置，启动预案，确保工程不出现“烂尾”。

　　根据广州市政府的规划要求，作为未来广州新地标的西塔，预定今年底开工建设，2009年投入使用。而2010年亚运会将在广州举行，可以想象一旦西塔届时未能如期完工，广州苦心营造的国际都市形象，会打多大的折扣。

　　“说实话，纯粹从商业角度看，我们对这个项目能否成功持保留态度，像这样规模的超高层建筑开发成本极高，沉淀资金量巨大，投资回收期很长，开发商的投资收益并不十分划算”。广州某港资地产代理公司写字楼部主管对记者表示，“当然，假如政府出于多方面考虑大力扶持，甚至不惜作出重大让步，又是另一回事了。”

　　也许正因为业界有这样或那样的担心，政府才觉得有必要在开标前夕主动出面，信誓旦旦地力挺西塔。

　　更重要的是，该项目投资额巨大、工期紧迫且不容有失，对投资商的资金实力、管理能力和开发经验无疑都是严峻考验。因此，谁能担当重任，政府方面肯定颇费思量。

　　是六强混战 还是越秀城建单挑新鸿基？

　　在西塔的招标文件中，对参与竞争企业设定了严格的门槛，其中包括“必须具有海内外发行

股票或贷款等融资能力和渠道”、“企业总资产达人民币50亿元以上，净资产达人民币20亿元以上，过去三年平均资产负债率≤70%”等等。这也使此次入围的穗港沪六大地产商，至少从理论上具备了啃下西塔这块“硬骨头”的基本条件。

　　不过，细心分析，6条大鳄报名参与西塔投标，或许各有自己的盘算和底牌。

　　日前，在富力地产今年7月赴港上市后第一份中期业绩报告的发布会上，公司董事长李思廉主动对香港媒体吹风，称“公司对内地地产投资一直持积极进取姿态”，并特别强调“近期已参与广州西塔投标”一事。

　　但外界普遍认为，富力此举制造题材、讨好股东之意明显。因为该集团正积极开发京、津、穗等各大城市数十个大型项目，战线甚长，光是西塔所在的珠江新城就有多个高级写字楼、酒店工程在手，很难有余力和决心问鼎西塔。而且以住宅开发见长的富力，转攻商用物业不过最近两三年的事，要独力承建西塔这栋巨无霸，恐怕尚欠火候。

　　至于广州恒大地产，迄今为止还没有开发过一栋上档次的写字楼。而上海长峰则是一家甚为低调的民营开发商。虽然在沪上也拥有数个大MALL，实力不俗，但要建西塔，似乎还没有足够的说服力。

　　香港新世界多年来在国内参与房地产开发及大型基建项目建设，综合实力之强自然不在话下，但该集团最近两三年整体表现波动甚大——2003年6月新世界发展(0017.HK)更一度被剔除出香港恒生指数成分股行列，直至今年5月才恢复蓝筹股地位。

　　余下的香港新鸿基及广州最大商业地产开发商越秀城建，看来是此次投标的最有力竞争者。而记者从多个渠道得到的信息也暗示，最后赢家极有可能在两者之间产生。

　　政府微妙心态左右争夺结局

　　“据我所知，在数家对西塔投资有兴趣的著名港资财团中，新鸿基的热情最高，也做了大量的前期工作。”一位参与过广州市政府西塔项目筹备方案咨询的地产机构人士对记者透露说。

　　这位不愿具名的人士分析说，作为香港最大的地产商，新鸿基近年来在广州及国内市场投资波澜不惊，与李嘉诚“长和系”的大刀阔斧及新世界中国的持续推进相比，可谓大为逊色。而广州西塔这样国内数一数二的城市地标项目，正好为他们迅速拓展内地市场开路。

　　据记者了解，最初广州市政府从资金实力及开发经验方面考虑，确实也有意让财雄势大的港资入主西塔。去年8月底，广州市市长张广宁率团赴港招商，曾遍请香港各大财团老板与会，包括西塔在内的珠江新城城建项目就是推销重点之一。

　　但据知情人士称，在后来的讨论咨询过程中，广州市建委及其下属的西塔建设指挥部官员相继提出，鉴于该项目的特殊情况，还是由本土国企集团投资承建比较稳妥，政府的监管控制也容易到位。

　　有分析认为，港资财团的重大投资决策以商业利益为准则，一举一动都要对公司投资者交待。如今他们看好国内市场投资回报而参与西塔投标，万一在建设期间国内外经济环境发生意料之外的变化，不能完全排除其采取停工甚至撤资的举动，而所造成的局面是政府不能承受和容忍的。上世纪90年代中期前后港资在广州的大规模房地产投资相继失利，留下不少“烂尾楼”、“烂尾地”，其中就包括所谓“全国第一烂尾楼”中诚广场，难怪政府官员们心有余悸。

　　由此看来，在上一轮港资大举撤退行动中有“前科”的新鸿基(当年该集团曾在广州开发市区

豪宅锦城花园，半途将大部分股权转让给有内地国企背景的中海及越秀，从此未再踏足广州一步)，说不定已经在争夺中处于下风。

　　反观广州市属国企越秀城建，可谓根正苗红，夺标呼声自然高唱入云。近期越秀城建高层不仅公开表态有信心拿下西塔，在其对媒体公布的总投资达210亿元的新发展计划中，“珠江新城新项目”赫然在列，明眼人一看便知所指为谁。

　　记者观察　赢家的风险

　　根据业界人士估算，总投资60亿元的西塔，至少需要投资商有20～30亿元的资金储备支持。一旦开工，每天的现金投入不会少于100万元，而且是四年工期内持续投入、只进不出。这也是一般人担心资本实力不足的本土企业难以承当的主要理由。

　　值得注意的是，前段时间有报道称，越秀城建正计划将旗下广州黄金地段超过60万平方米的商厦的一部分，包装成房地产投资信托基金(即REITs)在境外上市，预计融资20亿港元。该集团随即在港交所上市公告中证实确有此意。此外，最近该集团一改以物业收租为主的经营策略，公开发售广州数个大型商用物业项目，回笼资金的迫切心情可见一斑。

　　“越秀城建大举筹集资金之举，显然就是为需要大量资金周转的西塔项目作准备，但是集团内部其实也为项目给企业带来的巨大压力和风险捏一把汗。”一位接近城建高层的人士私下对记者表示。

　　针对前述当地媒体报道中，广州市建委负责人所强调的“开工前将明确银行、企业关系，落实融资方案，约定支付程序”等说法，这位人士分析认为，估计政府会发挥影响，承诺协调银行融资安排，解除投资商的后顾之忧。此种表态，实际上也正好说明政府更倾向于由越秀城建这样的本土国企接这个“烫手的山芋”。

　　“对市政府来说，最重要的是2009年西塔能够成为广州新的标志和骄傲，谁最不会拖政府的后腿，谁就最可能成为这次投标的赢家。至于赢家需要付出什么代价，怎么处置它的战利品，那是下一步再考虑的事情了。”这位人士意味深长地说。