央行欲缩紧土地信贷 供地变数将波及房价

　　作者：李乐

　　《报告》提示：银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。四是土地储备中心的运营风险。

　　此次《报告》中，央行首次提出了土地贷款尤其是土地储备机构贷款的风险问题。而此前，房地产开发贷款和按揭贷款是信贷风险控制的焦点。

　　央行的统计数字表明，2005年1季度末政府土地储备机构贷款余额达到950.2亿元，几乎占到地产开发贷款科目的一半。也许正因如此，央行在《报告》中明确强调，“土地贷款尤其是政府土地储备机构的土地信贷增长幅度过快，并蕴涵相应风险，应予以适度控制。”

　　央行此举或许不可避免地削弱地方土地储备机构的“收地”能力，随之，土地储备量的下降可能会影响到土地供给总量，进而波及到房价。

　　土地信贷猛涨

　　几乎从2004年全面施行“招、拍、挂”以来，地方国土局的土地储备中心就成为了曝光率最高的政府职能部门之一，其原因自然是土地频繁地高价成交。而这一部门，几乎也成为了对地方财政贡献最多的部门。北京市土地储备整理中心的一位官员告诉记者，仅北京清河一块土地的挂牌交易，地方财政就获得了超过10亿元的财政收入。

　　一位地方国土局官员向记者透露，目前，各地方土地储备中心收购土地的资金主要来自地方的财政划拨，“如果地方政府有足够的财政支付能力，那么就没什么问题，而一旦地方财政能力不足，同时又需要收购土地以充足市场供应，资金的缺口就只能靠银行的信贷来弥补了。”他说。

　　背后风险何来

　　在国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广看来，土地信贷增长幅度过快的风险主要集中在房地产行业链条上。

　　他认为，目前土地储备机构信贷之所以尚未有较大风险出现，主要是由于房地产市场整体的热度还比较高，地价也在不断上涨，因此土地往往能在公开交易中高价成交，所以偿付贷款并没有太大困难。“可是，一旦由于受到市场整体走势影响，土地价格下跌，甚至出现流拍情况时，偿还贷款就成了问题。这时，即便银行收回土地，鉴于土地价格的下降也会产生相应的信贷风险。” 王小广说。

　　上述风险正在接近。虽然上海、北京的土地交易频繁爆出“天价”，短期内难以逆转价格上行的态势。不过，在武汉、天津等房地产市场相对发达的二线城市，已经出现了土地“流拍”的现象。今年7 月，武汉4块底价过亿元的地块竟然无人喝彩，最终流拍。而几乎就在同时，南京“地王”也因企业未能按期缴纳土地出让金而被当地国土资源局收回。

　　就像《报告》中提及的那样，“上述问题在拍卖中土地流拍或中标人违约的情况下，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。”

　　记者从相关渠道了解到，目前各地方的土地储备中心基本采用“收支两条线”的财务体制——“储备中心的财务制度基本是信贷由土地储备中心出面，但土地成交之后的回款上缴地方财政，也就是说，不少土地储备中心只有贷款，没有回款，对于前期的贷款偿还，由地方财政拨款偿付。”一位内部人士告诉记者。

　　按照这样的财务制度，放贷银行将无法对贷款方的资金流向进行监管，从而产生风险。《报告》甚至还指出，这样的财务体制为地方政府恶意逃废信贷提供了可能空间。

　　可能波及房价

　　“既然央行已经关注到了这一情况，并且把它写到了《报告》当中，这就是向各

商业银行提示，到了该控制这类信贷风险的时候了。”一位接近央行的研究人士告诉记者。

　　倘若各商业银行切实开始收紧这一科目的贷款，地方土地储备中心备土地、供给土地的能力就面临被削弱的危险。可以预见的是，土地的价格势必因供给总量的下降而上扬，而土地供给减少造成的未来预期供应减少，也会刺激市场中的需求提前释放，对供求关系产生影响，导致房价上扬。

　　按照8·３1以后的供地程序，土地交易须全面执行“招、拍、挂”的公开交易制度，并由储备中心先将土地收购到自己手中，形成储备，然后再根据每年的土地供应计划，把土地投入市场。所以，土地储备中心能够“收购”到多少土地，直接关系到未来的土地供给总量。