半小时飙升8亿元 天价地块折射房价调控之失

　　李乐 

　　25.65亿元，数家大牌地产商志在必得的北京清河地块最终归属华润置地。

　　8月1日，北京市国土资源局二层交易大厅，原本打算挂牌出让的、面积近35万平方米的清河地块，因为出现报价截止期限还有两家以上竞买人出价的情况而不得不采取举牌竞价 。拍卖现场，半个小时之内，清河地块的价格就已狂飙8亿多元。就连主持拍卖的北京市土地储备整理中心市场部部长叶向忠也不得不承认，这样的成交价出乎意料，“实在是有点儿高，”叶私下向记者表示。

　　半小时飙升8亿元

　　自从举牌竞价开始的那一刻，财务总监出身的顺驰(中国)董事局主席汪浩，手就一直没有离开计算器，直到华润置地(北京)总经理陈鹰将价格加到25.65亿元的时候，汪浩与身边的合作伙伴，北京首钢地产总经理生长起耳语了几句，手中的竞价牌没有再次举起，价格停留在了25.65亿元，华润胜出。

　　与汪浩的计算器形成鲜明对比的是，陈鹰始终没有计算器，每一次举牌也都面带微笑，虽然他的脸色在落槌的那一刻有些惨白，事后，他告诉记者，自己那时并不紧张，而即便是这个价格，也在华润的预算范围之内。

　　北京市土地储备整理中心主任史贤英告诉记者，虽然这次清河地块的出让原始价格已经达到了将近17亿元，但购买标书的企业仍有55家，经过事先的6次报价，其价格已经达到了18亿元，即便如此，在竞价截止时，仍然有两家公司报价，“按照规定，我们组织了现场举牌竞价。”

　　不过，比地价本身更为引人注目的是日后的房价，在拍卖开始前，顺驰(北京)的一位内部人士曾为记者进行过测算，当时，他是以25亿元的土地交易价格作为测算的依据，“至少住宅要卖到6000～7000元/平方米才有相应的利润，而这还不包括商业的售价。”而在价格中，土地成本至少会达到3500元/平方米。

　　不过，作为最终土地使用权的获得者，华润方面在售价上还是出言谨慎，华润置地(北京)总经理陈鹰只是表示，经过他们的前期调研，认为6000～9000元/平方米的单价是需求最为旺盛的价格区间。

　　显然，即便按照最低6000元的价格计算，也高出清河地区的平均房价不少，据记者了解，目前，清河地区楼盘的主流价格维持在5000元左右的水平。

　　谁让地价狂飙？

　　隐藏在高额地价背后的，仍然是土地供求关系的不平衡。尽管叶向中告诉记者，下半年土地储备中心准备了260公顷土地投入市场，但这似乎仍然难以遏止地产商高价“抢购土地”的热情。

　　在接受记者采访时，陈鹰再度否认了华润在北京土地储备紧张的说法，他告诉记者，目前在建的凤凰城、翡翠城、优士格、华亭家园和置地星座都有后期的可开发用地，“至少可以让华润再开发两年。”他说。

　　不过，他无法否认，在得到清河地块之前，华润并无新土地储备进账的事实。“在西单和昌平，我们都一直有地块在运作，但也只是前期工作。”陈鹰向记者坦承。

　　而与华润竞价了将近20分钟的顺驰也面临着类似的情况。在顺驰林溪、顺驰领海、顺驰蓝调陆续开盘之后，在北京，顺驰也尚未有实质性的土地储备进账，在竞价开始前，顺驰一位高管曾向记者表示，对于清河地块，顺驰志在必得，甚至新闻发布会都已经准备就绪，而这一切，无疑是迫于开发的压力。

　　在荆宏看来，北京市土地供应量不足才是他们高价角逐土地的动因，“从预期来看，北京的土地供应还是比较紧张的。”但是，在国土资源局方面看来，供应不足仅仅是一种错觉，真正的原因在于，土地分布企业的不均衡。

　　国土资源局的一位官员告诉记者，由于目前北京的开发用地当中有不少是8·31之前以协议出让的土地，其中不少是小开发商，由于政策调控的缘故，部分小开发商无力进行开发，而土地就此闲置下来，“这就造成了想开发没地，有地的开发不了的错位。”这位官员对记者说。

　　在7部委检查报告当中，北京被定性为闲置的土地有69.9万平方米，同时，检查报告称北京目前开发商手中用地有9410万平方米，为2004年全市开发土地面积的14.8倍，“这些土地中，就有一部分属于确实无力开发的。”而具体有多少，这位官员表示不便透露。

　　“房价控涨”压力

　　从今年3月开始，中央集中出台政策，对房地产行业进行集中调控，同时，把控制房价涨幅，保持地方房价稳定作为地方政府主要任务，不过，天价土地的一再出现，已经令“房价控涨”感受到了些许压力。

　　在拍卖结束之后，就连叶向忠也觉得这个价格出乎意料，“这就意味着，按照规定，在签订出让合同之后7天，应该有5亿元到账，15亿元的拆迁补偿款则需在一年半内付清。”显然，在他看来，这个价格有些高，在拍卖的过程中，身为主持人的他多次提醒竞价各方要保持冷静，“竞价幅度是800万元，每一次举牌都相当于一个小型企业一年的总产值！”他说。

　　不过，对于高价土地频繁出现对目前调控“控制涨幅”的主旨精神是否会带来压力，他表示，这个问题过于敏感，不便发表评论。

　　如果高价的土地连续出现，自然会对房价的涨幅控制产生压力，因为土地成本的作用并不仅仅表现在个案层面。

　　戴德梁行所进行的市场监测表明，在价值9.5亿元的大兴地块上开发的顺驰领海以6000元/平方米以上的价格开盘之后一个季度内，其周边的翡翠城等楼盘，都出现了1000～1500元的价格涨幅，且交易量同时上涨，一位在大兴运作项目的地产商向记者证实，从顺驰领海开盘至今，他自己楼盘价格已经上调了近2000元。据此，他判断，类似的情况在清河肯定也会出现，而令人担心的是：随着时间的推移，会有更多8·31以后获得的土地转化为实际供应，如果领海在大兴的经历被复制，那么房价无疑将开始新一轮的攀升。

　　不过，政府方面也已经意识到了问题的严峻，史贤英表示，他已经注意到了类似的问题，并已经开始考虑如何对现行的竞价制度进行改进，以避免类似的天价土地频繁出现。