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微软雅黑;"> 本文目录：
○【引言】
○【REITs的概念】
○【REITs发展现状】
○【REITs在中国】
○【REITs可选基金产品】
【引言】十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这成为我国住房政策核心指导思想。
2015年以来，我国房地产市场经历一波快速发展，一二线城市房价经历了一轮快速抬升。在“房住不炒”的主基调下，租赁住房成为未来发展的一大方向，引来众多房企纷纷抢滩布局。包括万科、碧桂园、龙湖、越秀地产等在内的房企，均显示出在住房租赁业务领域的发展野心。
风口下的住房租赁、长租公寓业务迎来资本力量的大力支持，链家自如、新派公寓、碧桂园长租公寓等均获得资本市场的大力支持。
国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设。2016年6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及2017年7月证监会、住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》均提到推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。
本文将简要介绍REITs在国际、国内的发展现状，并梳理部分可供国内投资者选择的REITs产品。
【REITs的概念】
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，可分为权益型、抵押型和混合型三种。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。
REITs特点是可以实现政府、开发商和投资者的三方共赢。它的优势包括：长期回报率较高，标的物业类型丰富；可避免自持物业的双重征税（部分国家可免除企业所得税）；可使房地产投资化整为零，便于小额投资。
【REITs发展现状】
美国市场：
美国是全球第一大REITs市场，目前有近200只REITs在纽交所上市交易。点此查看相关证券。
兴业研究指出，美国1960年出台《房地产信托投资法》，允许公开募集资金用于投资房地产项目，直接推动了房地产信托投资基金（REITs）面世。1986年美国出台《税收改革法案》，允许REITs直接经营不动产而不必交由第三方管理，放松了原法案中对REITs业务的监管限制，使得REITs运营呈现明显公司化，REITs对不动产的运营可涉及方方面面，其中包括：收购和出售物业、管理和出租、装修再定位、新物业开发。至此，REITs从房地产企业的融资载体一跃成为不动产运营管理公司，发展进入主动管理快车道。
90年代以后，契约型向公司型过渡、《现代化法案》推出应税子公司开展相关业务，允许外国投资者进入、框架结构创新等因素，让REITs再度步入快速发展阶段。
全美房地产投资信托协会（Nareit）数据显示，据估计美国有8000万人通过他们的退休储蓄和其他基金持有REITs。在2016年，交易所上市的REITs支付了大约601亿美元的股息。截至2017年9月末，美国REITs市值已达1.115万亿美元。
REITs在美国的发展现状（来源：Nareit、新浪财经整理）东方证券数据显示，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳（13.2%），欧洲次之（8.1%），亚洲REITs的平均收益最低（7.6%）。
亚洲国家：
根据2017年末戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》内容，日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITS在本国的股票市场上交易。
日本的REITs市场尤其活跃，截至2016年第三季度，共有56只REITs，总市值达1160.1亿美元。REITs在新加坡和香港同样发展迅猛，总市值分别达到了518.3亿美元和300.9亿美元。
亚洲各大交易所REITs数量（来源：戴德梁行）
亚洲各大交易所REITs总市值（来源：戴德梁行）
亚洲各物业类型REITs数量（来源：戴德梁行）【REITs在中国】
由于REITs在中国发展时间较短，在法律法规方面也受到限制，目前我国市场的REITs均为“类REITs”。这部分类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。
截至2018年3月13日，我国交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量已达30只，总发行规模为664.49亿元。2017年发行16只，超过此前三年总和。
下面介绍三只已发行的类REITs（权益型）代表产品：
首单类REITs——中信启航专项资产管理计划
2014年1月16日，中国证监会批复《关于核准中信证券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》，同意中信证券设立中信启航专项资产管理计划（简称“中信启航”），以私募REITs的形式推动国内不动产金融实践。
2014年5月，中信启航在深交所挂牌，成为国内首个以商业地产收益权为基础的资产管理计划。该产品通过非公募基金募集资金并最终运用于持有拥有北京、深圳中信证券大厦物业的两个项目公司，并以物业租金、处置收益等现金流作为资产支持证券偿付支持，通过普通分配、处置分配、份额分配的方式向投资者分配投资收益。
中信启航是我国第一只权益类REITs产品，该产品组合了不同风险偏好投资者的资金，通过投资非公募基金份额间接投资于优质不动产资产。
首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划
2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批，成为国内首单长租公寓资产类REITs产品。该产品11月3日在深交所成功发行，发行金额为2.7亿元。
该计划的底层资产为新派公寓CBD店，位于北京CBD核心地段。据了解，这次新派公寓发行的权益性类REITs中优先级1.3亿元，利率为5.3%；劣后级1.4亿元。优先级为招商银行与海口农商银行，收入来自资产未来每年的租金收益；劣后级投资人或者称为权益级投资人是杭州的凯银投资，则从未来资产增值中获取收益。从新派过往的项目看，虽然数量不多，但位置较佳，基本上新开业三个月后实现满租，这些优势对于新派发行权益类REITs也起到了一定的保障作用。
新派公寓类REITs暂时无法向公众投资者发行，但除此之外，不依靠第三方信用担保，仅靠资产质量和运营能力赢得银行低利率融资，实现用私募基金收购存量资产到改造持有运营最后REITs退出的完整闭环，体现了权益性 REITs的主要特性，被业内认为是“最像REITs的”类REITs产品。
首单央企租赁住房类REITs产品——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划
2017年10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品——“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获上交所审议通过，发行金额为50亿元。产品结构上，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。
保利发行的这单产品，最大的特色在于采取储架、分期发行的机制，储架额度期限2年，产品期限18年。储架发行指的是一次核准、多次发行的再融资制度，由于分期发行，该产品总额较其他企业高，为50亿元。产品优先级、次级占比为9：1，优先级评级AAA，份额为40亿元，在上交所可公开转让、交易。
值得注意的是，保利此单REITs仍然不是标准REITs。根据其3月13日的公告，一期分两部分：规模为15.453亿元的优先级资产支持证券和规模为1.717亿元的次级资产支持证券，次级资产支持证券是不能在上交所公开转让、交易的。但高达90%的公开交易比例，已经接近真正公募REITs。
REITs发展引广泛关注
全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣3月8日在接受媒体采访时表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题。
“国际上对REITs的法律框架主要分为税法驱动模式和专门立法模式。无论哪种法律框架，都按照税收中性原则，规定在一定分红比例条件下，REITs分配给投资人的收入在REITs层面免征所得税。而REITs的发展一般都是在这种优惠的税收制度确定后，才有了实质性推进。”朱苏荣建议出台REITs税收政策。
3月13日，十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武认为“应明确安排公募REITs扩募机制”。公募REITs对防控金融风险意义重大，他在全国两会提出提案建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。
此外，在REITs的基础资产投资范围上，王景武建议，我国公募REITs管理办法应参照国际成熟经验，在明确资产准入负面清单的基础上，允许各种不同类型的持有型不动产进行公募REITs操作。
从国际成熟市场来看，REITs产品除了严格限制介入以快速销售为目的的住宅开发外，对于各种能够产生稳定运营收入的不动产类型均能够将其纳入底层资产，包括但不限于基础设施、长租公寓、酒店、办公楼、购物中心、工业厂房、旅游地产、医疗地产、仓储物流等不同业态模式。
北京大学光华管理学院院长、北大光华“光华思想力”REITs课题组带头人刘俏和朱苏荣代表有着相似的看法，他表示，“REITs在设立环节，税负可以达到整个资产交易价格的21%；如果未来REITs的底层资产的总规模是50万亿，乘20%就是10万亿，是非常惊人的数字。”
除此之外，刘俏还认为税收的透明度亦是需要解决的关键问题。他指出，目前国内市场的REITs均为类REITs，缺乏统一标准，“很多是一事一议，推出一个项目，跟监管部门沟通时，会得到一些个别的处理，但这种东西很难一般化，存在透明性不够、透明度不足的问题”。
2018年1月末，北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组发布了《不动产信托投资基金税制问题研究》。课题组在报告中提出以下建议：
一是对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持。例如，在创设REITs，发起人进行资产重组时，建议“允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策、规定；按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，使该过程没有产生增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。”
二是进一步增加税收透明度，体现REITs设立行为的商业实质。设立REITs时涉及股权转让，属于REITs设立过程中的重组行为，不应当被视同房地产销售，建议对其性质予以明确认定，不适用征收土地增值税。同时，建议对股权转让行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理；即便征收所得税，亦应考虑对于纳税人仍在REITs中持有大量份额的情况，该等份额并未实际变现，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。
三是降低REITs经营环节的税负。由于不同主体持有资产并经营适用的税率有很大差异，而REITs在持有经营物业的环节中税负较重，建议在一揽子税收方面试行优惠政策，比如参照个人持有并出租房屋的情况，为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。
四是减少REITs结构构建产生的税收负担。由于结构相对复杂，层级较多，可能会存在资管产品的重复征税问题，比如保本收益的增值税，有可能会在私募基金债权和专项计划的优先级等方面均涉及，导致流转过程的重复征税。因此，《报告》建议，在营改增一系列文件的基础上，进一步明确增值税的处理，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇，对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税免税待遇。
此前，该课题组已陆续发布了三份REITs研究报告，分别为《中国公募REITs发展白皮书》《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中国租赁住房REITs市场发展研究》。
【《线索Clues》：REITs可选基金产品】
投资大师耶鲁基金的掌门人斯文森，在《不落俗套的成功》一书中，把房地产作为和股权、债权并列的三种核心资产类别之一。从历史数据看，房地产与股市、债市的相关性较低，在投资组合中加入房地产REITS，可以在获得稳定回报的同时，降低风险。
上投摩根国际分析称，2013年-2017年，富时发达市场REITs指数与上证综指的相关性为0.14%，“如果把它作为资产配置的一部分，可以有效分散投资组合风险，提升整体投资组合效率”。
需要指出，以波动率衡量，REITs的风险较高。例如，富时发达市场REITs指数（FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index）截至2018年2月的最近一年年化波动率为9.4%，与标普500指数基金（SPY）同期10%的水平相仿。因此，国内基金公司一般将REITs产品归入中高风险、较高风险产品，即公募基金五级分类标准中的第四级（R4）。
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs and Non- REITs Indices的总回报及波动率（来源：富时）REITs具备纳入一般投资者的投资组合的良好条件。国内投资者可选择境外或境内的REITs基金进行分散投资。
REITs境外产品：
领航旗下的Vanguard Real Estate ETF（VNQ）是世界上最大的REITs类型ETF，跟踪 MSCI US REIT Index，截至3月14日，其持有美国市场181只REITs，包含了各种物业类型（公寓、商业、工业、医疗等），资产管理规模约299亿美元（AUM），费率0.12%。VNQ过去一年价格下跌1.65%，分红收益率（Dividend Yield）为4.79%。
道富旗下的SPDR Dow Jones REIT ETF（RWR）也投资于美国REITs市场，截至3月14日，AUM为24亿美元，费率0.25%，过去一年价格下跌1.47%，分红收益率为3.43%。
贝莱德旗下的iShares Global REIT ETF（REET）投资于全球市场，跟踪FTSE EPRA/NAREIT Global REIT Index，截至3月14日，AUM为8.9亿美元，费率0.14%。REET过去一年价格下跌0.2%，分红收益率为4.1%。
除了上述典型的权益型REITs，还有一些抵押型REITs（mREITs）。iShares Mortgage Real Estate ETF（REM）是其中的代表。它跟踪 FTSE NAREIT All Mortgage Capped Index，成分股主要投资于抵押贷款证券，截至3月14日，AUM为10亿美元，费率0.48%。由于通过融资高杠杆经营，mREITs对利率（加息）敏感。过去一年，REM价格下跌0.67%，分红收益率为11.06%。
总体而言，来自分红的收益（Income），而非份额的二级市场资本增值，是过去一年REITs基金投资者的主要回报来源。
当前，美国20年以上长期国债基金（TLT）最近一年的收益率（Yield）为2.6%。
REITs境内产品：
国内基金公司发行的房地产投资信托（REITs）QDII一共有五只。按照成立顺序，分别为诺安全球收益不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、广发美国房地产指数、南方道琼斯REIT指数。
其中，广发美国房地产指数、南方道琼斯REIT指数为指数型产品。点此可查看详情。
国内REITs-QDII（来源：新浪财经）需要注意的是，国内公募基金通常有5%左右的现金仓位，有时这反映在基金的“业绩比较基准”包含类似“活期存款利率（税后）×5%”这样的组件。
过往三年5只REITs基金持有现金类资产占净值比重（来源：新浪财经）五只房地产投资信托QDII最近三年的报告显示，基金持有现金类资产占净值的比重多数平均在5%以上，个别甚至接近20%。较高的现金比重可能形成所谓“现金拖累”。
美国市场一些资产管理规模（AUM）较大的ETF能做到全仓成分券（如：VNQ、RWR、REM），或仅维持2%左右的现金仓位（如：REET）。
相对而言，国内产品的指数复制能力会略有缺陷。简单来说，投资者勿期望这些基金的表现等同于业绩比较基准当中的指数。
此外，受资产管理规模等因素影响，国内基金的费率通常相对较高。以美元对外投资、以人民币计价的QDII业绩还直接受汇率影响。
日前，跟踪指数的产品上投摩根富时发达市场REITs指数基金（QDII）进入募集期，《线索Clues》对该产品的基本情况进行了梳理，点击了解。
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（线索Clues / 李涛）
责任编辑：李涛
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