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日前，上投摩根富时发达市场REITs指数基金（QDII）进入募集期。《线索Clues》对这个产品的基本情况进行了梳理。
产品概览
目前，国内基金公司发行的房地产投资信托（REITs）QDII一共有五只。按照成立顺序，分别为诺安全球收益不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、广发美国房地产指数、南方道琼斯REIT指数。点此可查看详情。
国内REITs-QDII基金（图片来源：新浪财经）根据新浪财经数据，广发美国房地产指数、南方道琼斯REIT指数为复制指数的产品，分别跟踪MSCI US REIT Net Daily Total Return Index、Dow Jones U.S． Select REIT Index。这两个指数均为主流的美国REITs资产暴露参考基准，在美国市场的ETF对应物，如领航旗下的VNQ、道富旗下的RWR，目前分别有大约300亿美元、24亿美元的资产管理规模（AUM）。
早期成立的诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产、鹏华美国房地产并非复制指数产品。前二者以FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index为业绩比较基准，后者以MSCI US REIT Net Daily Total Return Index为业绩比较基准。
上投摩根正在发行的富时发达市场REITs属于跟踪指数的产品。具体的业绩比较基准为：95%×富时发达市场REITs指数收益率+ 5%×税后银行活期存款收益率。参考被跟踪指数的成分券市值权重数据，截至2018年2月底，除了美国市场（63.73%），还覆盖日本（7.73%）、澳大利亚（7.41%）、英国（5.90%）、加大拿（3.41%）、香港（2.03%）等15个国家和地区。
投资者可以通过富时官方网站了解富时发达市场REITs指数（FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index）的详细信息。
富时发达市场REITs指数总回报（图片来源：新浪财经）
富时发达市场REITs指数复合年化总回报（图片来源：新浪财经）
富时发达市场REITs指数年化波动率（图片来源：新浪财经）上投摩根富时发达市场REITs（QDII）为那些希望进行海外资产配置的国内投资者提供了可选的透明化产品，与现有产品更多地形成“互补”关系。
在费率方面，上投摩根富时发达市场REITs的管理费率为0.8%，托管费率为0.25%，这与同样被动管理的广发美国房地产指数、南方道琼斯REIT指数基本持平。主动管理型基金相对指数型基金则有着更高的管理费率。需要注意的是，上投摩根对基金采取抽样复制策略，跟踪误差有待观察。
风险关注
市场存在美联储2018年内至少三次加息的预期，欧洲央行可能最快在2019年加息，日本央行也可能在明年宣布量宽退出。全球发达市场利率中枢将逐渐抬升。
更高的利率意味着固定收益市场的债券投资者要求更高的票息。如果REITs投资者更为关心“收益”（Income），那么利率上升并非一个有利因素。
但从另一方面看，如果逐渐抬升的利率伴随着稳健的经济增长，那受益于通胀所考察的组件--租金的上涨，REITs将对冲掉利率上升的坏处。上投摩根国际于2018年2月28日撰文分析称，美国过去的6次加息周期中（1994、1999、2000、2004、2005、2006），富时权益REITs指数仅有一次（1999）表现落后于罗素3000（IWV）指数。
在零售领域，一个引起关注的现象是，近年来美国大型连锁零售商在电子商务成本优势、消费者尤其是千禧一代（Millennials）消费行为的变迁影响下，出现较为普遍的线下关门潮。这当中包括梅西百货（M）、沃尔玛旗下的山姆（Sam's Club）、Foot Locker（FL）、Office Depot（ODP）、百思买（BBY）、玩具反斗城（Toys "R" Us），等等。这些大型零售商的门店有一部分由REITs持有，它们需要新的租客消化。投资者应关注这一领域的情况发展。
美元贬值几乎是所有QDII产品的不利因素，因为这意味着美元计价的资产没那么值钱了。2017年贸易加权美元指数（DXY）（UUP）下跌约10%，美元兑人民币（USD/CNY）（CYB）也大约贬值10%。2018年以来，美元指数仍在寻底，继续录得累计约2%的跌幅。
上投摩根富时发达市场REITs以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位。如果美元维持相对弱势，会侵蚀基金的估值。除了美元兑人民币汇率，投资者有必要关注美元兑该基金跟踪的其他主要市场的汇率情况，如欧元、日元、澳元、英镑、加元等。因为，考虑跟踪指数，基金有超过三分之一的可能暴露于非美元市场。类似于美元指数2017年10%那样的贬值风险是不容忽视的。
考虑到REITs与境内外资产的相关性，REITs产品更应作为长期投资组合的一个组件，而非短期持仓。上投摩根国际分析称，2013年-2017年，富时发达市场REITs指数与上证综指的相关性为0.14%，“如果把它作为资产配置的一部分，可以有效分散投资组合风险，提升整体投资组合效率”。
上投摩根富时发达市场REITs指数基金(QDII)自3月19日起至4月13日止，面向个人投资者和机构投资者，通过代销网点及直销渠道同时发售。投资者首次认购及追加认购的最低限额均为人民币100元或20美元。
按照认购/申赎所使用货币的不同，基金份额分为人民币（005613）、美元现钞（005614）和美元现汇（005615）份额。美元现钞方便手中持有美元现金的投资者参与。
如果投资者对REITs的更多信息感兴趣，可查看《REITs基金：分散配置的可选工具 境内外产品投资贴士》。
（线索Clues / 李涛）
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责任编辑：李涛
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