REITs实现三方共赢，具有免税优势。REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，可分为权益型、抵押型和混合型三种。REITs特点是：实现政府、开发商和投资者的共赢。长期回报率较高，标的物业类型丰富；可避免自持物业的双重征税（免除企业所得税）；可使房地产投资化整为零，便于小额投资。

　　美国REITs保持40年高增长，中国首次明确要积极发展REITs：美国REITs经历了多轮发展时期，截至2010年，美国REITs总资产已由1970年左右的10亿美元飙升至3890亿美元，一共增长388倍，40年年均复合增速16.08%。截至2015年1月，美国上市开发商总市值520亿美元，而上市REITs总市值达9594亿美元。2014年9月30日，央行[微博]发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确表示要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　我国REITs发展存在制度障碍。美国REITs可免征企业所得税，目前我国没有，且我国需缴纳资产出售或最终收益分配的土增税或资产转让所得税，这影响了其回报率。其次，登记、上市交易和退出机制，《信托法》、《公司法》相关部分不完善。此外，REITs产品审批流程复杂、资产评估难，缺乏 REITs的投资、管理人才等。

　　未来我国REITs发展存在巨大发展空间。目前我国仅有私募基金化的房地产信托产品。2014年4月，我国首单REITs——中信启航专项资产管理计划正式推出。截至2014年一季度末，我国基金化房地产信托产品规模合计128.5亿元。如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%看，未来我国发展 REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25％看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将至16.34%。

　　REITs可提供稳定资金来源、促进房企轻资产化和深化房地产服务业。我国房地产开发资金46%来源于银行信贷。REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营，而REITs可加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。REITs可分散投资，无需实物交割，从而极大地丰富了房地产管理和服务的内涵。

　　我国A股商业、工业和中介行将受益于REITs的推出。中国经典REITs实践案例包括：中信启航专项资产管理计划、华侨城门票资产证券化和苏宁与中信合作商业项目。我们认为，A股商业地产公司中的陆家嘴、金融街、中国国贸、招商地产和万科A；工业地产中的张江高科、市北高新、外高桥、浦东金桥和电子城；中介行中的世联行将受益于REITS的推出。

　　投资建议：地产作为早周期最先受益政策转向是后期主要投资逻辑。流动性和产业政策转向力度决定基本面恢复和板块上行空间。看好龙头和成长企业万科、保利、荣盛、金科、阳光城，房地产服务产业链世联行，产业地产华夏幸福。（海通证券）