房地产：房贷新政难掩地产股投资价值

　　国信证券 方焱

　　事项：

　　2007年9月27日，中国人民银行中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号文)，通知要求：(1)严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得“四证”的项目商业银行不得发放任何形式的贷款，发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

　　(2)严格住房消费贷款管理。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　评论：

　　该政策出台在预期之中。由于去年开始全国主要城市房地产价格上涨较快，央行和

银监会非常关注房地产价格的过快上涨，关注可能出现的房贷风险，并于今年初在主要商业银行进行房地产贷款风险压力测试，表示要制订调控措施，提高贷款标准；另一方面，美国次级贷危机也给央行和银监会敲响了警钟，而且，不久前，建行广东、重庆等地分行，对于第二套住房的按揭首付已率先提高至四成，所以，提高第二套(含)以上住房的首付比例和利率在我们预期之中。

　　该《通知》对第二套以上住房消费贷款和商业用房购房贷款提出了更为严格的管理要求，但执行仍有难度。《通知》对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信管理做了明确规定，其中对房地产开发贷款、土地储备贷款的规定基本是对过去政策的重申，而对住房消费贷款、商业用房购房贷款提出了更高的要求。对已利用贷款购房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付不得低于40%，贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

　　严格执行该政策有利于房地产市场长期健康稳定的发展。针对购买第二套住房采取提高首付比例和提高贷款利率而第一套住房仍执行原规定的做法，既能避免伤及真正的自住性需求者，又减小了信贷杠杆对投资者的资本放大作用，提高了炒房成本，能在一定程度上会抑制投资性需求，有利于房地产市场长期健康稳定的发展。

　　房地产价格仍将保持向上的态势，但上涨幅度会下降。在房地产巨大刚性需求和人民币升值的推动下，房地产市场上升的整体格局不会改变，政策只能影响房价上涨的节奏，不改变上涨态势，但上涨幅度会下降。另一方面，由于前两次调控的影响，土地供应减少，目前在上海、北京等一线城市房源紧张，购房需求较强烈，房价上涨趋势明显。再次，由于居民财富增长较快，购买力增强，很多购房者往往可以用自有资金买第二、第三套住房，对利率杠杆的敏感性不高。

　　该政策心理影响大于实际影响，维持对行业推荐及“保招万金”和“四大金刚”推荐的评级。该政策心理影响大于实际影响，我们对房地产行业及及重点个股作出推荐的理由没有根本变化，我们认为地产股未来仍然有较大的投资机会，维持行业“推荐”的评级；“保招万金”及“四小龙”仍然是我们投资的首选。另外四季度应重点关注资产注入类地产股，我们看好民营地产股中的“四大金刚”(泛海建设、苏宁环球、香江控股、新湖中宝)。

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