房地产：土地增值税清算正式启动

　　国信证券 方焱

　　事项：

　　北京地区《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》于近日正式下发，办法规定从即日起，凡从事房地产开发的企业，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均需办理清算土地增值税手续的房地产开发项目。按照实施细则，土地增值税为四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。在地税同时下发的《商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》中规定，高层商品住宅(7层以上)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅(7层及以下)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。

　　评论：

　　地方调控措施出台，符合我们的预期。我们正如我们以前所判断的，从近期房价涨幅城市的统计排序来看，北京、深圳等城市的房价涨幅始终位于前列，因此，上述城市率先出台调控政策细则的可能性会更大些。我们曾在5月份行业报告中提出“地方调控措施即将出台”，此次北京土地增值税细则的出台印证了我们的判断。

　　该办法是对已有政策的细化和明确，具有较强的操作性。北京细则是在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等规定的基础上，对北京市域内的房地产开发企业土地增值税清算进行的细化和明确。北京细则对土地增值税的整个清算流程及步骤进行了详细说明，并规定了不同类型住宅的允许扣除金额，使细则具有较强的可操作性。

　　清算细则对各类房地产公司的影响不尽相同。《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》明确了征税是以项目为单位进行清算，因此对每个公司的影响不尽相同。一方面要计算每个项目的增值率看是否需缴税以及适用哪级的税率，另一方面还要看税负较大的项目的结算时间。总体来看，对毛利率较高的项目或公司影响比较大，包括开发高档住宅的公司，以及以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司；对投资性房地产没有影响，对普通住宅和低毛利项目影响较小。

　　有利于加快市场整合，行业集中度将继续提高。土地增值税执行清算，会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，未来开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。

　　税负对房价影响有限。由于多数房地产企业的开发项目毛利率一般在20%-40%，大多数企业的项目尚未达到土地增值税清算的起点。另一方面，目前新开工的项目基本上全都做了土地增值税计提，以往预缴的土地增值税还会退回，因此该政策对房价的转嫁较小。

　　维持对“保招万金”等股票推荐的投资评级。自1月份国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》以来，土地增值税政策对于房地产行业及板块的影响已经在市场上有所体现。因此，我们认为北京细则的出台对房地产公司的影响有限，但对其他地区具有借鉴意义，预计深圳细则即将出台。我们维持前期的判断，未来的重点仍是落实已颁布的政策，房价高涨的局面仍将持续。在市场热点转换、良好业绩预期、估值优势和人民币加速升值等诸多因素的刺激下，地产股做多动能正在积聚。鉴于深圳等地方政府有进一步出台措施的可能，因此地产股投资仍应密切关注政策面的变化。我们维持5月行业“中性”评级，维持“保招万金”等主流地产公司“推荐”的评级。