保利地产：增发实施 发展加速

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　　方焱 国信证券

　　行业调控有利于优势企业的发展，公司受益较大

　　房地产调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对于万科来说是长期利好，公司将凭借其管理优势获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力，推进其产业标准化进程，我们认为公司10多个城市的区域布局能有力降低区域市场波动的风险，公司较强的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”过程中占尽先机。

　　公司土地储备丰富，龙头地位明显，长期看目前价格非常低廉

　　今年公司新进入杭州、长春市场,并加大在北京、上海的布局，进一步完善了在三大经济区域的布局。今年以来公司新增项目13个，总建筑面积约400万平方米，按公司权益计算的规划建筑面积358万平方米，加上公司上年已有的项目资源，目前项目个数达52个，规划建筑面积1716万平方米，权益建筑面积1335万平方米；随着

　　公司未来仍将保持较快速度增长，预计近3年复合增长在100%左右

　　1—7月公司累计实现销售面积94万平方米，累计销售金额79.5亿元，分别增长102%和167%，已超过2006年的47万平方米、49.7亿元的销售。公司尚有已售未结算面积达60.18万平方米，金额43.78亿元，为公司2007年的高增长奠定了坚实的基础，预计公司未来3年将能保持100%左右速度增长。

　　公司近三年收入和净利润保持了较快的增长，收入平均年增长率为91%，净利润年平均增长率达116%，净利润的增长速度明显高于收入的增长速度。公司在保持主营业务较强盈利能力的基础上，有效利用财务杠杆，实现了较高的净资产收益率，为股东创造更多的价值。

　　增发融资将加速公司发展,对公司业绩摊薄有限

　　公司此次增发1.26亿股，募集资金70亿元，主要投资广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园等九个房地产项目(详细情况见表1)。该增发完成将大大加速公司的发展，对公司07年业绩摊薄十分有限。

　　调高公司未来3年业绩预期

　　募集资金到位后，将为公司项目发展提供资金支持，使公司实力进一步增强，同时也将降低公司的整体资产负债率水平，有利于公司撬动更多的项目，鉴于公司销售良好的表现，以及销售价格提升明显，我们调高公司07、08、09年盈利预计至15.9亿元、35亿元和55亿元，即EPS分别为1.30元、2.86元和4.54元(摊薄后)，与年初相比分别调高10%、43%和72%。

　　合理估值86元--100元，维持“推荐”的评级

　　按照我们对公司的盈利预测，目前公司07—09年动态PE分别为53倍、24倍和15.2倍，我们认为，按08年动态PE 30—35倍估值是可以接受的，对应股价为86—100元；如果按PEG估值，公司的估值更高。综合考虑公司项目储备、品牌开发、管理能力及行业整合等各方面的优势，我们认为公司应享有相对较高的溢价，维持对公司“推荐”的投资评级。

　　风险提示

　　宏观政策的重大调整将会导致房地产消费需求下降、