房地产：央行组合拳对地产股影响有限

　　国信证券 方焱

　　事项：

　　中国人民银行决定，从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点；自5月21日起银行间即期外汇市场人民币兑美元汇率交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五；从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点等三项货币政策。

　　评论：

　　加息在预期之中，但加息和提高存款准备金率两大货币工具同时使用超出我们的预期。我们在07年房地产行业投资策略——《地产股：留一半清醒留一半醉》及此后的行业动态跟踪报告中曾多次提到央行会在07年加息2-3次，应该说加息在我们预期之中。但加息和提高存款准备金率两大货币工具同时使用，还是第一次，超出我们的预期。

　　该等政策将对目前中国经济的偏热起到一定的调节作用,旨在防止中国经济过热。此次存贷利率调整应当会对目前宏观经济有一定抑止作用，有利于引导投资和货币信贷的合理增长，有利于遏制长期贷款的需求，有利于优化经济结构，促进经济增长方式的转变，保持国民经济平稳较快协调发展。但，基准利率提高27个百分点是比较温和的货币措施，并不会对市场产生强有力的影响。

　　个人住房贷款利率仅上调8个基点。这次加息的一个明显的特点是存款利率上调的幅度大于贷款利率上调的幅度，个人住房贷款利率将由原来的6.04%上升到6.12%，仅上升8个基点，幅度大大低于其它贷款的上调幅度，住房消费成本增加非常有限。

　　本次加息对房地产行业总体影响有限(1)每平米开发成本增加不到1个百分点,影响很小(加息对房地产开发成本增加的敏感性分析见笔者上几次加息分析报告)。

　　(2)对房地产消费有一定影响，总体看心理影响大于实际影响，月按揭还款平均支出增长0.6%，影响较小。

　　按平均按揭20年算，月还款平均支出增长0.5%，总体对房地产消费影响较小，但从04年第一次加息算起，月还款累计增长9.2%(加息对个人住房消费的敏感性分析之一见表二)。

　　对房地产板块平均业绩影响较小，对优质房地产上市公司影响非常小，对绩差房地产上市公司影响较大。

　　(1)加息使房地产板块平均每股利息支出增加0.0042元，占06年板块平均业绩的2.05%，对房地产板块业绩影响很小。房地产上市公司虽然整体负债率较高，但扣除预收款和应付款等,核心负债率并非象大多数人想象那样高,2006年房地产板块长短期贷款合计约1400亿元，核心负债率在50%以下,考虑2007年贷款适度增长(如增长20%)，则因贷款加息18个基点房地产板块将多支付贷款利息3.02亿元，相当于平均每股利息支出增加0.0042元，占地产板块06年平均业绩(0.206元/股)的2.05%，可见这次加息对房地产板块业绩影响很小。加息对房地产板块上市公司业绩影响分析见表三。

　　(2)加息对绩优上市公司的影响较小，加息对绩差上市公司的影响较大。我们统计了各房地产上市公司2006年底长短期贷款，通过分析，此次加息后，每股利息支出增长较大的是绩差公司，而象万科之类的公司，加息18个基点只增加利息2892万元，每股利息支出增加/06EPS只有0.9%。

　　维持对“保招万金”等